國際國內政經環境瞬息萬變，全球經濟增長放緩已成定局，美國四處點火，危機預兆頻現。

美國會不會繼續加征關稅？會不會全面科技脫鉤？會不會另拉“三零”小群（零關稅、零補貼、零壁壘）？會不會啟動石油戰、金融戰、貨幣戰按鈕？

對此，我國如何應對？房地產會不會因此重新定位、再度出山？

全球經濟不確定性，將明顯拖累外需環境

全球市場烏云壓頂。

雖然，美國經濟一季度環比折年率增速仍有3.2%的較高增長，但特朗普減稅政策的邊際效應已近尾聲，除非大規模基建計劃落地或者美聯儲降息，否則經濟較高增長難以為繼。

英國退歐困局難解、資本產業流出不止、經濟下滑前景堪憂。

歐洲汽車排放新標準沖擊其汽車產業，伊核協議存廢威脅著歐洲經濟，法國“黃馬甲”事件殃及多國，歐洲內需走弱難免。

多國資產價格出現了下跌甚至接連暴跌，全球經濟金融危機預兆不斷顯現。

我們已隱隱感到，市場烏云籠罩、危機潛行，也許很快，全球新一輪經濟金融危機的灰犀牛將不期而至、提前到來。

倫敦、澳大利亞等國房價下跌，美國、歐洲、土耳其等股市暴跌，繼續抑制著世界各國經濟。

美中、美歐、美日、美加、美墨等貿易摩擦輪番登場、接連不斷，關稅或懸而未決、或持續升級，已經造成各國進出口貿易快速下滑并拖累經濟走勢放緩。

按照荷蘭經濟政策分析署（CPB）跟蹤的全球貿易數據，2019年一季度全球貿易額下跌-0.2%；其中美、歐、日、中四大經濟體貿易額下跌3.22%。下滑程度甚至超過2011年歐債危機時期。

2019 年一季度我國出口增速為1.4%，較2018 年四季度回落2.5 個百分點，較去年同期下降12.3 個百分點。

4月份進出口增速持續下滑，僅為0.4%，其中，出口1934.9億美元，下降2.7%

1-4月我國進出口總值1.4萬億美元，增速由正轉負，下降-1.1%。

國際經濟形勢不景氣導致的外需疲軟，在貿易摩擦不斷加劇的大背景下，不排除外需大幅下行的風險。

隨著美國加征關稅，我國對美出口繼續大幅壓縮。

1-4月，我國對美出口同比增速-9.7%，同比1-3月增速-8.5%繼續下滑。

未來美中經貿關系走向如何？

或有三種可能：

一是繼續貿易談判，但談而無果、爭而不破，互留余地；

二是被迫加征關稅，更互懟口水、貿易脫鉤，產業轉移；

三是貿易暫時休戰，求推遲危機、另起戰端，全面封鎖。

無論哪種可能，都將重挫美中經濟并拖累全球。

由于美中互加關稅導致美股暴跌，打破了特朗普鐘愛的美股不壞金身，觸動了美國精英重新評估貿易摩擦的雙方損失及對美國經濟的影響。

如果美國經濟出現疲軟甚至下滑，貿易摩擦的反對呼聲將持續上升，加之特朗普連任競選急需好牌、渴望協議成果，繼續加征關稅的概率降低（美國推遲加征歐日汽車關稅、可能達成加墨鋼鐵關稅協議、縮減華為部分貿易限制，顯示糾偏意向），達成貿易協議的可能性上升，或為中國出口企業爭取喘息機會。

不過，即便是貿易摩擦告一段落，也不意味著劍拔弩張的局勢有所緩和。

正如我們過去所說，未來的科技戰、人才戰、石油戰、金融戰、貨幣戰將起此彼伏，所有選項都不會缺席，未來數十年，世界將永無寧日。

內需不穩投資不強，將深度影響就業穩定

國際形勢變化沖擊著中國剛剛出現企穩形態的經濟，二季度再度下滑難以避免。

社會消費品零售總額增速持續下滑，4月已經跌至7.2%（扣除價格因素實際增長5.1%），跌過了去年最低點的8.1%。

消費占GDP的比重高達約55%，如果社零增速繼續下滑甚至跌破6.0%，如何能支撐GDP增長6.0%-6.5%的區間呢？

4月份的數據顯示，投資增速同樣下滑。

基礎設施投資（不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業）同比增長僅4.4%，增速與1-3月份持平。

顯然，財政政策尚未發揮效力，地方政府投資也難以普遍發力，畢竟，地方債與財政緊仍是困擾地方發展的最大難題。

只有鐵路投資增速遠高于其它行業，增長12.3%，而且增速提高1.3個百分點。

工業投資同比增長3.1%，增速比1-3月份回落1.3個百分點。

工業投資增速下滑的背后，產業鏈轉移應是重要因素之一。

近日，總理要求：“守住不發生大規模失業的底線，防止出現大規模返鄉潮，有效穩住就業大局、穩定社會預期”。

可見，防范產業鏈轉移可能帶來的投資下滑、大規模失業，已是各級政府工作的重中之重。

但是，我們還能再次改變房地產壓艙石的定位嗎？

1—4月份，房地產開發投資同比增長從去年底的9.5%上升到今年以來保持在11.6%-11.9%的水平上，顯然，投資增速上了一個臺階。

而且，流入房地產的資金明顯放松：

從1-2月到1-4月，個人按揭貸款增速從6.5%回升至12.4%，房企開發貸增速從-0.5%回升至3.7%，房企發債、信托都有放松，房企到位資金增速也從2.1%迅速提高至8.9%。

雖然，高層仍在警惕房地產回升再度擠壓制造業和消費，但流動性寬裕之下，居民部門加杠桿仍是替代政府、企業、金融去杠桿的必然選擇，只是增速會放緩。

如果沒有鐵路和房地產投資的支撐和拉動，固定資產投資失速難以避免。

而且，房地產相關產業鏈條長，相比鐵路建設，更能起到穩定就業的作用。

房地產會不會因此而被寄予厚望、再度托起吸收就業的希望？

過去我們說過，房地產已經不再是中國經濟增長的火車頭，而是壓艙石。

哪怕洪水滔天，相信房地產壓艙石的新定位依舊不會改變。

但是，為什么房地產開發投資會有兩位數的增長？

從數據上看，1-4月房企新開工面積增長13.1%，增速比1-2月提高7.1個百分點，推動了投資增長。

去年的土地款延期支付可能也是投資增速上升的原因。

但是，同期房企購置土地面積同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點，這預示著未來的新開工面積與投資都會繼續下降。

4月房地產開發投資增速僅比一季度小幅提高了0.1個百分點，已經呈現了增長放緩趨勢。

與投資和新開工的兩位數增長不相對應的是，商品房銷售額增長僅從2.5%回升至8.1%，結合4月末全國商品房待售面積繼續減少，同比下降9.4%，說明兩點：

一是庫存短缺，導致成交量難以持續爆發式增長。

二是雖然年初房地產開發投資超預期增長，主要來自于補庫存，后續投資必然回落。

雖然，部分城市引進人才帶來了需求增長預期、放松調控帶來了房價上漲預期、部分城市緊縮供地、饑餓營銷帶來地市回溫，刺激了樓市，但依然沒有脫離我們關于“樓市將會回溫但不是回暖、政策會放松但不會放開”，以及“小陽春不可持續”的判斷。

5-6月及下半年形勢會如何？

很多地產人依然抱有美中貿易摩擦升級利好房地產的幻想。

的確，過去我們說過，“經濟好，房地產好；經濟不好，房地產也好”。

但是，在“房住不炒”和“防范系統性金融風險”的大背景下，政策上允許房地產托底，但不允許房地產爆棚。

因此，房企6月沖業績、金九銀十、年底沖刺都還會帶來超越小陽春的市場回溫，至于成色，就不必與過去攀比了。

當然，指望回溫的房地產能夠增加大量就業也是不現實的。

現在，建筑工地上已經難覓40歲以下的新人。

房地產市場的平穩發展，也不會再讓房地產相關產業鏈吸納更多的就業了。

樓市有松定向滲水，將加劇城市兩極分化

全球經濟下滑的同步性，催生了各國央行政策由回歸貨幣正常化再度轉向邊際放松。

美聯儲終于響應了特朗普停止加息的不斷施壓，利率政策轉向中性，并將提前結束縮表。

歐央行3月份會議宣布將重啟第三輪LTRO 計劃，為實體經濟提供流動性支持。

澳大利亞、英國等央行也先后暗示未來可能調降利率，印度央行更是率先降息。

當前，美國金融市場的寬松程度已經恢復至2018 年Q4 暴跌之前的水平。

我國貨幣政策定調合理充裕，今年以來，定向降準、全面降準均向市場釋放了流動性。

雖然央行通過MLF、逆回購收回流動性，但市場流動性仍然充裕，資金利率逐步下行。

流動性的充裕帶來資產價格的估值修復。

我們曾經說過，錢多了，錢就不值錢了，而對應錢的資產就變得更加值錢。

正如美聯儲放水，推高了股市和樓市資產價格，而特朗普極力著維護美股，恰是因為大多數美國人的財富都在股市之中。

只是，中國樓市不再是過去的樓市。

政策變化是樓市調整的唯一旋鈕，其中一城一策與資金供給是樓市調整的兩大頻段。

中國經濟發展的動能更加體現在城市競爭中，城市競爭力不僅體現在科技新興產業的國家級世界級的實力競爭力上，也體現在交通便利、交易安全、成本合理、環境友好的顏值競爭力上。

打造城市競爭力，就是打造中國的世界競爭力。

北京中關村、上海自貿區、杭州科技城、深圳前海、武漢光谷、成都天府都是城市實力競爭力的金礦。

服務金礦并打造城市顏值競爭力，最有效的策略就是運動式戰役。

今年的武漢軍隊運動會、2022年北京冬奧會、2022年杭州亞運會、2025年成都世界運動會，將快速提升其世界影響力與顏值競爭力。

但是，這需要天量的財政支撐，幾乎所有城市的一般財政收入都不足以彌補財政赤字，缺口只能通過土地財政填補。

北京土地推介會似乎已是歷史久遠的記憶，土地拍賣放開限價背后的財政饑渴更是毫不隱晦，畢竟，失去資本支撐的地市樓市難以長盛不衰。

這也是樓市有松的根本原因。

松動下的樓市，資本流向哪里？

我們認為，未來樓市格局將呈現兩分天下：

軌道上的都市圈將改善城市交通條件、縮短時空距離、吸引產業入駐、提供就業機會、提升居住環境、加速人口導入、吸收涌入資本。

這是打破地方行政壟斷、要素市場分割的最佳捷徑，也是需求最大且持續增長的房地產市場。

人口流入與房企回歸也使得資金大量涌入都市圈。

另一個是非都市圈，雖然還有需求，但全域人口凈流出、主城區人口基本持平將是常態，城市難以繼續擴張，不過需求還在，資本流入還會保持穩定。

收縮型城市只會存在于非都市圈，未來更是需求遞減，直至年輕人加速離開的臨界點之后迅速衰退。

在此大背景下，土地供應將呈現兩個極端：

都市圈核心城市及中小城市逐漸學會了有節制的土地供應和饑餓營銷。

有節制的土地供應可以帶來土地溢價和高額凈收益，雖然土地賣得少了，但拆遷安置補償成本也少了，土地凈收益卻可能更高。

都市圈城市包括軌道沿線的中小城鎮都會獲得產業與房企的青睞，土地的稀缺性更加凸顯，供應不足、庫存不足、供求關系的緊平衡將成為新常態。

但是，把準時機、踩準節拍精準地進入卻是不容易做到的。

沒有了棚改和資金支持，這些城市無法延續2018年的場景，無論是樓市還是地市。

房企回歸一二線城市的集體共識，也使得非都市圈的三四線城市將長期面臨粥多僧少的局面。

中指院的數據顯示，今年以來流拍的293宗土地中，82.2 %位于三四線城市，其中主要在非都市圈，印證著非都市圈三四線城市的土地市場終將回歸平靜。

雖然仍有少數三四線城市依然延續圈地運動，但卻制造了新的庫存，未來將再度陷入去庫存而不得的尷尬境地。

長期來看，人口與資金流入的方向，必然導致城市樓市兩極分化。

資金充裕聚焦頭羊，將加速中小房企退出

今年部分城市地市升溫還有一個重要原因：中型房企正在搶道進位。

2014年底，我們說過：“有規模才有江湖地位”、“90%的中小房企將退出地產江湖”。

2018年初，我們又說：“50強將成為房企融資新門檻”。2019 年一季度末，房地產開發貸款余額 10.85 萬億元，同比增長 18.9%，增速比上年末低 3.7 個百分點，個人住房貸款余額 26.87 萬億元，同比增長17.6%，大部分放款都流向銀行白名單的頭部企業。

Wind數據顯示,今年1-4月，房企境內發債2757億元，同比增長46%，其中4月發債881億元，同比增長61%，顯示發債速度還在加快。

同期，海外發債2050億，同比增長18%。發債融資也同樣流入頭羊企業。

房地產信托融資監管約束趨弱，房地產信托融資再度回歸。

去年以來，不少房企扎堆赴港上市融資或排隊上市，都只為了一個“錢”字。

大中型房企都在做著橫盤時代的長跑資金準備。

雖然，高基數的大型房企普遍放緩了發展腳步，但是千億房企已經超過30家，這就意味著，如果中型房企拿不到融資入場券，就不可能抓住市場橫盤的最后時機，擠進賽道。

一些中型房企趁勢冒進、爭搶土地，即便不一定算得過“賬”，但不搶地如何能繼續留在場上呢？

到哪里去搶地呢？

中指院的數據顯示，截至5月17日，都市圈核心城市（主要是省會和雙核城市）與上海、粵港澳、寧鎮揚、武漢、成渝五個1小時都市圈三四線城市的住宅用地成交已達到300城的78%，相比過去兩年的69%-76%有明顯提升。

但是，有些都市圈核心城市公開招拍掛的土地不多，引來房企競相爭搶，最終可能無利可圖。

一些房企轉向一二級聯動與收并購業務，盡管可以解決土地儲備與競價的難題，但顯然會降低發展速度，影響行業排名。

其實，2016年地王潮頻發之時，許多中小房企擁地自重、坐地起價，不僅度過了難關，有的甚至大發了一場。

也有不開竅的中小房企捂地待沽、糾結一時，錯過了及時解套的最佳機遇。

現在，盡管它們還自戀于手中的土地，但在高周轉、做規模的大中型房企看來，不少土地缺陷隱患多多、難以快速開發，已成雞肋。

顯然，在橫盤時代，很多中小房企的土地不會再有高位套現甚至合意解套的機會了，如果仍然不肯低價賤賣，被拖垮的風險越來越大。

目前，一線城市住宅用地拍賣平均每宗地的土地款大約16億元，二線城市也要8-9億元，在強三四線城市，沒有1個億資金的房企都只有壁上觀的份兒了。

大中型房企從一二線城市下沉到三四線城市，迫使中小房企繼續下沉五六線城鎮，或者干脆退出。

中小房企將加速退出房地產市場且成不可逆趨勢。

中小房企的離場也減少了土地拍賣市場的競爭，有助于穩地價；房企競爭減少，有助于房企減速、提質、增效。

雖然，宏觀經濟的不確定不會改變樓市維穩的確定性，但是，適度寬松的樓市依然可以托底經濟，維護經濟相對平穩、避免震蕩。

（原文標題為：《宏觀經濟放緩，房地產可以托底，不能爆棚》，作者系新城控股副總裁）