2015年7月7日被強拆的金陽光小區，位于海南省三亞市崖州區，17棟住宅樓目前只留下3棟職工宿舍樓。經過業主3年多的上訴，2018年9月被最高人民法院確認“實施強制拆除行為存在諸多程序違法”。

金陽光小區是三亞市農業農村局下屬三亞市熱帶農業科學研究院“三亞市現代農業科教園”項目中的配套設施，規劃為二類居住用地，包括職工安置住宅、教師學員宿舍等，總用地面積約為3.52萬平方米，規劃總建筑面積4.548萬平方米，限高20米。與住宅小區同期被拆除的，還有農業科教園規劃中的溫泉公園景觀設施等。

科教園項目的承包商、三亞玉井溫泉休閑農業發展有限公司（下稱“玉井公司”）實際控制人、執行董事秦誼（應采訪者要求，此為化名）2015年7月24日，以涉嫌合同詐騙罪被抓捕后，被三亞市城郊人民檢察院以涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權起訴。經過多次開庭審理，被拘留了3年4個月后，2018年11月16日辦理取保候審后釋放。

項目的推動者、三亞市農業農村局原黨組成員、三亞市熱科院原院長張德文，2015年5月30日被捕后，被三亞市城郊檢察院以涉嫌濫用職權、受賄罪起訴。時至今日，張德文仍在三亞市看守所羈押。

至少5次開庭，經歷4年多時間，案件至今尚未判決。

一個三亞市農業局招商引資的科教園項目，經歷4任局長，所建配套設施建筑面積超建7萬多平方米，業主不斷上訴，換來法律認定“強拆違法”之余，能否挽回損失？

事情的來龍去脈要從9年前說起。

金陽光小區僅存的3棟樓。  澎湃新聞 圖

貧困的蔬菜中心，職工沒有工資住危房

2010年前，崖州區還是崖城鎮，位于三亞市西部，算得上偏遠。即使是現在公路建成，開車走環島高速也有40多公里路程，約一小時，如果坐公交車，則需要兩個多小時。

三亞熱科院在崖城鎮的基地是原三亞市優質蔬菜開發中心，位于崖城鎮北郊，在古崖州城門外，路橋不通。

當時54歲的張德文是蔬菜中心的主任，月工資300元。

彼時，蔬菜中心非常貧困，沒有錢為108名在職職工和58名離退休職工交社保，也沒有錢發工資，只有400畝可耕地，91.91畝園林用地和465.09畝科教用地。職工按在蔬菜中心工作年限和級別劃定承包土地的數量，租地為生。

80戶家庭中，47戶職工一直居住在24平方米的宿舍，26戶是幾代人一起居住在五六十平方米的宿舍，這其中有22戶已是危房。職工宿舍用的電是臨時的農用電，喝的水是未經凈化和消毒的地表水，因此大部分人的牙齒都是黃色的。

原三亞市優質蔬菜開發中心職工住房情況。

一名從小生長在這里，并在35歲回到蔬菜中心工作的職工李忠妹說，在外面講話，“別人一看我的牙就知道我是蔬菜中心這里的。我父母1952年1953年就來這里建設農場。張德文來當領導后，才把工人的社保交上去，我們退休才好一點。我們現在職工退休，子女不能接班了。女兒已經出嫁了，兒子打零工，還沒結婚，我現在退休有800元，要養一家人，等我和老公地里活干不動了，孩子也不會種地，怎么辦？”

以她的工齡只能在蔬菜中心承包兩三畝地，去掉成本去掉交給蔬菜中心的租金，收成好，一年有一兩萬元收入，收成不好，就只能剩兩三千元。如果能住進眼前的新房子，她覺得至少兒子成婚有點希望。現在他們住的房子非常簡易，會漏雨，沒有地方做飯，蔬菜中心給他們搭建了板房，但是他們不舍得當廚房用，而是拿來當房間住，“臺風來了，至少可以擋雨，也能放點東西。”但海南3月、4月的天氣，溫度已經30多攝氏度了，板房里不透氣。不下雨的時候，李忠妹和老公夜里就睡在家門口過道上的簡易涼棚里。

原本作為廚房而搭的板房，因為不漏雨，李忠妹還是把它當作了房間使用。

“我們搭棚子睡，都睡了30年了，如果我兒子帶了媳婦回來，我們兩公婆在房間里面住，肯定不好。”她說，“誰都企盼去住那個新房子。我們沒有房子住，靠800元錢到哪里能買到房子？農場里的土地又不分給你職工蓋房子，蓋不了大房子，蓋個不漏雨的房子也行啊。”

李忠妹家夜晚睡覺的涼棚和廚房。

職工發不出工資，農業局局長出面招商

2010年年初，已在海南居住了16年并落戶的秦誼，50歲生日剛過。1994年，通過招聘，35歲的秦誼從吉林來到剛剛建省6年的海南，在一所公辦學校任校長。此后，秦誼興辦了15所民辦學校并任校長，在此期間積累了一筆可觀的財富。

經營教育產業讓豪爽的秦誼認識了不少朋友。一次為朋友尋找興辦老年大學用地的機會，經人介紹，秦誼和張德文有了聯系。秦誼帶朋友來到崖城的蔬菜中心看地，交通不便，設施不全，朋友打消了念頭。

多年招商引資無果，職工多次上訪，蔬菜中心的處境舉步維艱。過了一周，張德文主動聯系秦誼說，三亞農業局局長宮建國想約她見面認識一下，有一個項目想聊一聊。

秦誼如約去了三亞農業局。秦誼對澎湃新聞記者回憶，宮建國對崖城前景描述非常好，稱三亞最后開發的就是崖州灣，將來會往科技方面發展。

“他就說國家現在大力提倡休閑農業，這是一個新型的農業項目，政府會大力支持，路會修通，還會建立水果蔬菜集散地。希望我能來投資這個休閑農業的項目。”秦誼回憶。

宮建國向秦誼介紹：蔬菜中心是一個老國企改制后成為的蔬菜開發中心。除了一正兩副的主任有工資——每月300元的工資發了8年，職工是沒有工資的，就靠租的幾畝農地種菜為生，也交不上養老保險。但是蔬菜中心有一塊凈地，農業局準備用這塊地招商引資，建設休閑農業的這個項目主要是為了給職工解決住房的問題。

秦誼留了心，隨后，她了解到海南省里的確成立了休閑農業發展局，的確要發展休閑農業項目。

心動的秦誼決定投資這個項目，在農業局的推動下，她注冊成立了玉井公司，其“三亞玉井溫泉休閑農業旅游度假村”項目在當時三亞農業局黨組擴大會議上通過。

“農業局會上就通過了，還留下我們一起吃了飯，大家很高興，招商成功了。”秦誼回憶道。

2010年春節后沒過多久，三亞市農業局在收到秦誼提交的“三亞玉井溫泉休閑農業旅游度假村”的報告后，4月11日，向三亞市政府發送了“關于建議批準三亞玉井溫泉休閑農業旅游度假區項目的請示”的紅頭文件，并懇請批準。隨之附上了《關于招商引資，加快經濟發展，解決優質蔬菜開發中心職工住房的請示報告》。

請示文件里提到，決定把蔬菜中心300畝科教用地使用權出讓給開發商使用，拆遷費和安置費合計1100萬元，并由開發商為80戶職工和退休人員無償解決住房，產權由蔬菜中心所有。蔬菜中心科教用地最長使用期限為50年，出讓金每年每畝400元，開發商共計支付50年出讓金720萬元，每10年交一次，每隔10年遞增10%。

之后，三亞市農業局要求秦誼先把1100萬元匯入蔬菜中心賬戶，“不打錢，他們不敢簽合同，怕落實不了，我就陸陸續續分幾筆把1100萬元安置費打了過去。”

2010年5月5日，秦誼和蔬菜中心法人代表張德文等4人簽定了《土地承包合同》。合同顯示，合同項下的地塊為科教用地，可舉辦各類學校、科教基地、專家學術論壇會館，還有玉井溫泉古址，保護古文化，可恢復開發、觀光旅游、農業休閑、賓館接待和服務產業。地上附著物，玉井公司可以拆除，但不能開礦、辦磚廠和出賣土壤。玉井公司承包土地后，優先安排蔬菜中心職工就業，重新簽訂勞務合同。蔬菜中心應積極配合玉井公司立項報建，不得以任何借口故意拖延。

然而1100萬元并沒有用于解決職工住房問題，這筆資金被用作了土地贖回的“青苗補償”。2017年7月4日，三亞市城郊人民法院的一份庭審筆錄顯示，玉井公司支付了果樹、墳墓賠償費用為993.2萬元。

“錢打進去，合同也簽了，這才知道他們拿錢去賠償了青苗，才知道10年之前地就租給了人家種芒果，有很多的地塊沒有閑置，全都租出去了。如果招商說要拿錢贖地，誰都不會進來的。他們想拿著錢去賠償青苗，把地贖回來后再給我。但這樣，職工住房的錢就沒有了，他們就說那干脆你來給我們建房吧。”

當秦誼發現土地糾紛很復雜時，她想到了退出。

張德文對她說，“對不起，你打官司肯定能贏，但我們沒錢退。我們企業太窮了，幾次招商都沒成，只好想這個法子。我們只有這塊科教用地能增值，但我們沒錢，收不回來。”

騎虎難下的秦誼只能繼續推進，她期待有一天項目盈利就能收回成本。

科教園項目立項，無償代建員工宿舍

這期間，“宮局長把項目上報給了三亞市主抓農業的副市長，當時，他們也不知道這個項目應該怎么批，是市里批還是省里批。正在商討歸屬誰來批項目的時候，宮局長調走了。”秦誼說。

三亞市政府網站2010年5月10日的一則干部公告顯示，宮建國擬任三亞市河東區工作委員會書記。

“我們這個項目經手的第二任局長是陳陣，他接手后找我討論項目說，這塊地是科教用地，也是建設用地，建設用地是可以蓋房子的，問我看是叫示范園好還是科教園好。”“我就說既然是科教用地，那就叫現代農業科教園吧，于是就把這個項目做了修改。”

2010年11月15日，三亞市農業局再次向三亞市政府請示“關于三亞現代農業科教園項目立項”。文件寫明，建設期限二年（2010年12月-2012年12月），項目建成后年總產值6871.25萬元。項目承建單位為三亞市優質蔬菜開發中心，資金來源主要靠企業自籌解決。

2011年1月6日，三亞市發展和改革委員會核發了三亞現代農業科教園的備案表，項目法人名稱為三亞市優質蔬菜開發中心。項目占地300畝，總建筑面積8.36萬平方米，項目總投資1.889億元，其中，職工宿舍的建筑面積為9600平方米。計劃開工時間2011年3月，竣工時間2013年10月。

2012年1月10日，三亞市人民政府批復同意了科教園控制性詳細規劃。

三亞市自然資源和規劃局網站上公示的《現代農業科教園控規（2011—2020）》顯示，該項目定位是集研發培訓、科研科教、加工貿易、旅游觀光、娛樂休閑等為一體的現代生態農業觀光旅游項目。位于三亞市崖城鎮北郊優質蔬菜開發中心內，用地東西向長約850米，南北跨度最寬處約420米，面積為325436平方米(合計488畝)。項目劃分為四大功能塊：科研區（包括1.現代農業培訓展覽功能塊，2.博士后工作站功能塊，3.現代農業檢驗、配送功能塊），居住區（包括職工宿舍區和教師、學生宿舍），主題公園區（溫泉公園），農業培育區。其中，地塊開發強度控制指標規定居住用地容積率為1.2，限高20米。

其中，居住用地包括兩部分。A09地塊的總用地面積為15561.16平方米，總建筑面積為19504.2平方米；A13地塊的總用地面積為19643.91平方米，總建筑面積為25983.81平方米。按照最初設想，一部分將作為職工宿舍分配，剩余部分將用作出租，以補貼玉井公司建設宿舍的投入。

也就是說，扣除9600平方米的職工宿舍，玉井公司還有3.5888萬平方米建筑面積可用于出租獲利。

秦誼對澎湃新聞記者表示，“科教園項目屬于沒有利益點的項目，設計師在設計的時候考慮到要出效益，我們決定效益從兩塊二類居住用地出。一是解決熱科院職工的房子，二是可以解決玉井公司職工的房子，此外空置的房子，我當時的設想是在一期建好后對外出租，在房屋空置期間可以出租給培訓機構。在實際操作中，我沒有決心做下去了，后來就引入了廣勵智信。”在上述庭審筆錄中，秦誼做了相同表述。

上述庭審筆錄顯示，張德文表示，2012年9月22日，時任海南省三亞市政府副市長周高明在海口聽取秦誼和張德文匯報項目情況，“同意把職工宿舍安排好后，拿一些房屋出租來作為科教園的投資回報”。

2012年12月4日，玉井公司取得了玉井溫泉的取水許可證。取水用途為溫泉泡池用水。

2013年11月28日，三亞市規劃局組織召開《三亞市現代農業科教園修建性詳細規劃》專家評審會，與會專家原則通過。2014年4月15日，三亞市規劃局在官方網站發布了《三亞市現代農業科教園修建性詳細規劃》批前公示，公示期為2014年1月6日-2月6日。

2013年12月4日，三亞市農業局批復同意了熱科院的方案，并要求盡快落實。

隨著項目的推進，熱科院職工的居住問題仍然指望秦誼來解決。2011年到2013年期間，雙方簽訂多份補充協議。

2011年11月5日，雙方協商，玉井公司出資給蔬菜中心建造80套樓房，每套120平方米，庫房10平方米/戶。蔬菜中心協助玉井公司安排好職工搬遷工作，先建職工住宅樓，玉井公司出資設計圖紙，包括設計費用。樓房竣工后，三個月內蔬菜中心職工全部進樓。

2012年5月7日，因為玉井公司無償出資給蔬菜中心職工建造宿舍樓投資超過原合同出資的資金，雙方達成協議，玉井公司投資建設的地上物及地下物、土地使用權、經營權、收益權歸玉井公司所有；如國有企事業改革、改制，實行市場化運作，玉井公司享有對蔬菜中心資產的優先購買權；玉井公司給蔬菜中心職工、干部、離退休病休人員解決126套宿舍樓，每個職工享受60平方米，由于建設框架結構樓房和配套的倉庫道路綠化等項目投資較大，蔬菜中心同意用約50畝的土地承包金在50年的承包期內反補給玉井公司，同意承包期限改為2012年5月15日至2062年5月14日。

澎湃新聞注意到，幾份協議中，職工宿舍每套面積從120平方米變為了60平方米，套數從80套變為126套；土地承包金的土地數量從此前的300畝變為了250畝。

“有些土地最后沒有收回來，有些地涉及糾紛，是我抵押自己房產從法院解凍出來的，我實際上承包的只有250畝，但我還是按原來商量好的300畝土地承包金給的。報建進度較慢，主要是員工宿舍樓的規劃一直在變，開始80套，每套120平方米，但是每家職工人數不同，職工多的人家不同意，所以后來變成每個員工一套60平方米的房子。”秦誼解釋說，“房子要做整齊，最后設計成144套房子的樓。”

在科教園立項，通過控規、修規的這兩年間，此前屬于實行企業化管理的事業單位——蔬菜中心，2012年10月6日，與三亞市南紅農場、三亞市農業科學研究所重組為三亞市熱帶農業科學研究院，為農業局下屬副處級事業單位。

為了協調員工拖欠的社保，熱科院又讓秦誼預付租期50年中最后10年的租金140萬元。

2013年12月18日，玉井公司轉賬140萬元至熱科院賬戶。2013年12月20日，雙方協商，玉井公司將最后10年250畝土地的租金140萬元先付給蔬菜中心用于補繳職工保險費。當日，熱科院開出收款憑據。

加上承包給北京市農林科學研究院12畝地的67萬元，共計207萬元，農科院上繳了單位應承擔的欠費。

未批先建，廣勵智信墊資入場

秦誼開始焦慮：投入了那么多資金，項目還卻沒開始建設。

“在修規批辦的過程當中，熱科院和農業局幾次催我動工給他們建宿舍，因為規劃的宿舍位置原來是他們的破房子，已經拆掉了，職工就住在臨時搭建的木板房里，遇上臺風就太難了，他們也特別著急。那時候控規、修規都還沒批下來，這個報建手續沒有批下來，我就堅持不動工。他們催來催去催了幾次就有點火了，張德文就說如果要是再不動工的話我們就解除合同，他說‘我明告訴你，崖城沒有一個有本子的，三亞所有的工程都是邊報邊建，先上車后買票的’。他說‘我們這職工的房子你是翻建，原來有房子，拆掉了重新翻建，你邊報邊建就行’。就這樣催著一定要開工，我怎么拖都拖不了了。”

動工前，秦誼仍想要農業局給一個擔保，“蔬菜中心研究來研究去，和農業局研究，最后給我一個授權委托書。”

2012年5月5日，蔬菜中心給了秦誼一份委托書，委托書載明：玉井公司自負盈虧，享有該項目經營權、開發受益權以及對投資建設形成的建筑物擁有權（職工宿舍樓除外）。玉井公司有經營銷售權、出租權和獲取報酬權。玉井公司可以土地使用權入股、參股、抵押、融資、合伙經營、發包流轉，但應該向蔬菜中心匯報備案。該委托書不受原簽訂合同單位法人代表的人事變更、改制、合并、撤銷而失效。

資金流存在困難，此前從來沒有做過這么大工程的秦誼心里也有些沒底。這時經朋友介紹，有家公司愿意墊資來建職工宿舍，“建到平頂的時候再結算”，這著實打動了秦誼。這家公司就是之后金陽光小區的開發商廣勵智信。工商資料顯示，廣勵智信注冊成立于2011年11月14日。

庭審筆錄記載，公訴人出示的證言中，曾幫宋金皓做過小區房產銷售活動的沈繼業表示，其是2012年4月引薦宋金皓與秦誼認識的。工商資料顯示，沈繼業是2011年7月18日注冊成立的三亞廣勵君通房地產開發有限公司法人代表。

上述庭審筆錄顯示，宋金皓出生于1979年9月6日，漢族，黑龍江省哈爾濱市巴彥縣人。2015年7月1日在深圳被抓獲，7月2日被刑事拘留，8月8日被逮捕。

2012年，宋金皓提議廣勵智信從代建開發商的角色轉為直接入股，成為項目股東之一。秦誼沒有同意，但表示愿意將項目中的居住用地部分進行合作，換取開發商免費建設職工宿舍。

2012年7月21日，玉井公司和廣勵智信簽訂了《三亞現代農業科教園A09地塊投資建設經營協議書》。廣勵智信全額投資建設，建設8000平方米的職工住宅給玉井公司，余下10673.39平方米，由廣勵智信按規定設計統籌，玉井公司負責報建，獲批后由廣勵智信獨立完成經營，玉井公司不參與分配。

2012年9月1日，玉井公司和廣勵智信簽訂《房產項目聯營及授權說明》，玉井公司授權廣勵智信對建成后的房產建筑物，有權依法進行出租、轉讓、經營管理，從中獲取收益。

2013年4月19日，玉井公司與廣勵智信簽訂《三亞現代農業科教園A13地塊投資建設經營協議書》，廣勵智信全額投資建設，對建成后的房子以對外租賃等方式取得的經營收入，玉井公司收取總建筑面積的30%，剩余70%歸廣勵智信所有；廣勵智信對投資所建標的物，在經營期內享有居住、使用、收益權，不享有所有權。

“A13的協議我們簽的是共同開發，就是基礎設施這一塊資金最后結算，我們成本對半分。房產方面三七開，就是玉井公司拿三成房產的收益，他拿七成房產的收益。”秦誼回憶說，2013年3月，熱科院同意廣勵智信以邊報建邊施工的方式開工建設。廣勵智信把房子對外出租，又把出租款補回建設投入。“我當時不知道能這么操作，我也不知道市場那么好，我如果知道，我就抓緊報建自己來做了。”

秦誼告訴記者，2013年11月修規通過后，A02地塊（展覽中心以及溫泉景觀）和兩幅居住用地地塊就同時進行報建工作了。

出乎秦誼意料的是，實際建設過程中，宋金皓將科教園兩塊土地上規劃的4萬多平方米住宅規模擴大了接近三倍。

在未取得建設工程規劃許可證和施工許可證的前提下，廣勵智信在科教園項目用地范圍內，投資建設金陽光小區17棟樓房，總建筑面積約11.478萬平方米。

這意味著，廣勵智信建設的總建筑面積超出了規劃近7萬平方米。

農業局主動報案

在此期間，三亞農業局更換了三任領導。

秦誼稱，她第一次知道廣勵智信已經提前把房子出租的事，已經是2014年3月，在第四任農業局局長李勁松的辦公室里。（編者注：2015年1月起，李勁松升任三亞市政府副市長，2018年2月至今，任海南省政府副秘書長、辦公廳黨組成員。）

“李勁松局長讓我們到農業局去一趟，我去了之后，李勁松就說廣勵智信在對外賣小產權房，這個責任他是承擔不了的，他就讓我把廣勵智信的合同拿過來。合同上寫的是出租，那我也覺得挺詫異的，我覺得好像房子還沒見到影呢，剛開始破土動工怎么就能把房子出租了呢？李勁松馬上就告訴市里面說廣勵智信在出租房子，在賣房子。看到合同后，他又向公安局報案說廣勵智信合同詐騙。公安局就查封了我們的賬戶和廣勵智信的賬戶，還抄了廣勵智信的辦公室，從辦公室就抄了將近能有500套的出租合同，對外出租合同，和人簽的合同。有的合同是只交了2萬元定金的，有的是簽了合同還沒交錢，也有的是交了全款，一套20多萬元。當時廣勵智信就停工了，所有的事情都停下來了，后來我們才知道張德文也被停職了。”秦誼回憶。

與此同時，三亞熱科院負責人張德文被停止工作。

最高院的一份庭審筆錄顯示，公訴人提交的證據中有一份報案書——三亞市農業局在2014年3月18日向公安局報案。

上述庭審筆錄記載的公訴人提供的李勁松證言顯示，“2014年3月15日，我到崖城考察，在熱科院附近，有個小伙子給我推薦‘金陽光小區’樓盤，并帶我到南濱農場出口的售樓部，我了解到該項目是在熱科院科教園項目用地內建設的樓盤，并在崖城、三亞金雞嶺設有售樓部對外出售。第二天，我帶著副局長馮永杰一起再次到崖城調查，并到小區現場查看。我就給市里分管領導周高明副市長匯報了情況。下午我找張德文談話，當時秦誼也來了。張德文當時還想隱瞞說不知道情況，但秦誼比較坦誠，說她科教園項目如果不建設房子出售就會虧錢。晚上我仔細看了科教園項目的有關資料，發現科教園項目還沒有經過市政府審批就建設，涉嫌違規，應該立即停止施工。17日上班后，給周高明副市長匯報后，周市長要求立即停止項目施工。我叫張德文到我辦公室，把要求告訴他，張德文當時同意停止施工。為防止事態擴大，經請示周高明副市長后，我們農業局就將熱科院的公章收回農業局了。”

秦誼否認了告訴李勁松科教園的房子如果不出售會虧錢一事，她說：“這是不真實的，我沒有說過這句話。”

而張德文的一份口述中，他表示，2014年4月15日被停止工作，在這之前他已經停止了玉井公司和廣勵智信的工程建設。

不過對于違建的認定，張德文持有不同意見：“報建當中，就認定為違建有失偏頗。這個項目本是農業公益項目，應當是政府投資，但是領導要求我們走市場化運營道路，讓企業自籌資金代替市政府投資這個公益項目，所有建筑是熱科院的資產，是國有資產，不是企業所有。2014年4月份我被停職，玉井公司、廣勵智信已經停工報建，如果農業局主管領導和市政府領導溝通協調好，就不會有后續一系列問題。”

報案的同時，科教園建設被叫停。

2014年3月17日，三亞市熱科院向玉井公司發出《關于加強科教園建設項目管理停止違規建筑的通知》。

2014年3月24日，三亞市熱科院向玉井公司發出《關于責令停止違法行為的通知》，要求玉井公司停止違法建設。

2014年3月28日，三亞市熱科院作出《解除合同通知書》并進行公證送達，解除與玉井公司的合作合同，并要求其停止違法建設和對外發售、出租房屋的行為。之后，三亞市熱科院又多次向玉井公司和廣勵智信發出通知，制止其違法建設和對外發售、出租房屋的行為。

此外，三亞市熱科院在項目現場和《三亞日報》發布公告，指出金陽光小區相關銷售和變相銷售的房屋為違法建筑。不受法律保護，要求購房人、承租人不得購買和承租。

澎湃新聞在三亞市農業局見到三亞熱科院現任院長黃瓊君，他給記者看了上述《解除合同通知書》和公證書。該通知描述熱科院和玉井公司雙方關系時只提到了2010年5月5日簽訂的《土地承包合同》，及2011年11月5日簽訂的第一份補充協議。三亞熱科院依據《合同法》第九十四條的“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定，單方解除合同。

記者從律師處了解到，單方面解除合同，如在對方不同意的情況下，三亞市熱科院應該主動到法院申請判決，或者去海南仲裁委員會申請仲裁。

記者詢問，解除合同后熱科院是否對玉井公司投入的資金，包括預收的最后10年的租金進行退還等問題，黃瓊君表示他是在2017年來到三亞熱科院的，對之前的事情不了解。

記者之后又去到熱科院找到辦理公證送達通知的蔡儒平了解情況。

蔡儒平原是蔬菜中心辦公室主任，專門管理會議記錄。蔡儒平表示，他是2013年來到熱科院工作的，對2013年前的事情不太了解，到單位也是根據領導指示工作。對2014年、2015年的情況，他則表示：記不太清了。

黃瓊君和蔡儒平都表示，玉井公司支付的各類款項都用掉了，“我們單位哪里有錢退。”

公安局撤案，項目閃電復工

2013年蔬菜中心正在改制，蔬菜中心的公章就沒有用了，要用熱科院的公章。當時，張德文被停職了，這個公章就在農業局時任局長李勁松手上。“他當時說賣房子的責任他承擔不了，已經報案了，由公安來處理。蓋不了章，報建的工作被迫停止。”秦誼說。

詭吊的是，2014年的這次報案并沒有最終立案。正當秦誼和張德文討論如何湊錢退給業主，并重新啟動科教園項目時，宋金皓的項目又奇跡般地恢復了建設。

“大概在（2014年）9月，三亞市公安局經濟偵查科把我們叫去了。他們先找的宋金皓，說合同不構成詐騙，沒有受害者，公安不立案，賬戶也解封了。宋金皓高興地跟我報喜。之后，三亞市公安局經偵科也讓我去了，明確告訴我說沒有受害者，他們不立案了。”秦誼說，“他們的隊長對我說，崖城這個地方多少年招商都招不來。他說‘你們來投入了真的是給蔬菜中心員工解決大問題了’。”

秦誼稱，按照她的想法，在撤案后，她試圖恢復報建工作，讓項目合規。

于是，她要求廣勵智信停止施工，并停止出租房子。但阻止并沒有成功。

“我就一直在讓廣勵智信停工，不可以建。我還特意為了這個事情準備了一個面包車，雇了四五個人就看著宋金皓不許往外出租房子。”秦誼描述到，“2015年春節前后，內地來了很多度假旅游的人，廣勵智信出租房子特別火，我就去把它的租賃點給鎖上了，我就不讓它售嘛。我們搞得就很僵，等到我們離開的時候，崖城派出所就把那個門給打開了，他們熱火朝天地往外租房。”

最高院的裁判文書顯示，2014年3月4日，三亞市執法局執法人員巡查發現，金陽光小區建設有15棟框架結構樓房，其中9棟封頂，6棟在建。

到2015年2月6日，三亞市執法局發現擅自建設的房屋已達到16棟。

但僅過了兩個月，金陽光又建好了一棟違法建筑。2015年4月9日，三亞市執法局認定違法建設框架結構房屋17棟。這17棟房屋包括9棟6層封頂，2棟8層封頂，3棟11層封頂，1棟10層封頂，1棟5層封頂，1棟4層封頂，總占地面積約14703平方米，總建筑面積約11.478萬平方米。

上述庭審筆錄顯示，宋金皓對審判長表示，公安撤案后，廣勵智信于2014年5月份復工。復工后，沒有農業局或政府領導來阻止建房，沒有人說這件事不能做了。他在庭上說，A09完全符合控規修規，A13超規，但是可以修正的。這期間，業主來要求退錢的，都退了。

宋金皓2018年取保候審后，和眾人失去了聯系，2019年4月、5月期間，澎湃新聞記者試圖從多個渠道尋找宋金皓未果。

記者撥打了張德文之后的代理熱科院院長符繼業電話，想了解在張德文停職后，金陽光小區對外出租的情況。符繼業首先表示，他不是繼任院長，也不是代理院長，只是臨時的。他2017年下鄉已經兩年了，金陽光小區2014年、2015年的情況，記不太清了。他同時表示，他不能隨意說的，要農業局授權才可以。

于是，崖城鎮政府距離金陽光溫泉花園在崖城對外租賃的地點只有約800米的距離，卻多年沒有發現“以租代售”等問題。三亞市區的農業局領導親自舉報后，三亞市公安也未對開發商廣勵智信立案。

另一方面，正是2014年，從3月到12月，三亞當地稅務機關向玉井公司和廣勵智信征收了至少364.8萬元稅，包括耕地占用稅、房產稅、營業稅等。

秦誼提供的發票顯示，2014年3月27日，廣勵智信繳了約168.8萬元稅，包括了房產稅、營業稅等。其中，115.8萬元房產稅的品目名稱為經營性出租。

2014年7月29日，廣勵智信上繳了約150萬元稅，主要是耕地占用稅。

2014年9月25日，玉井公司向三亞市繳了46萬多元耕地占用稅。

玉井公司繳納的46.6669萬元耕地占用稅發票。

耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人征收的稅。房產稅是以房屋為征稅對象，向產權所有人征收的一種財產稅。

事實上，科教園項目的土地屬性為科教用地，并非耕地；金陽光小區在規劃上僅僅是配套設施，也不屬于征稅對象。

對于稅費問題，一份三亞市住房和城鄉建設局于2015年12月7日向海南省住建廳信訪處的回函中有所“解答”。

這份由時任住建局局長王鐵明簽發的回復寫道：對于信訪文件中提到的稅費問題，只有辦理房屋產權證時才會產生，該項目沒有任何報建手續，更沒有預售許可，不可能產生稅費。

回復中說，金陽光小區所在地權屬于熱科院，權屬性質為國有，使用權類型為劃撥，土地用途為科教用地。三亞市住建局作為建設行政主管部門，從未給該項目辦理和發放過施工許可證。

澎湃新聞在今年4月17日去三亞市住建局了解情況，三亞市住建局局長黎覺行讓記者去詢問建設工程管理科。建設工程管理科里較為年輕的工作人員對此事并不了解，只知道金陽光小區已經拆除。對于三亞市住建局當時是否了解金陽光小區立項、施工及最后對外出租房屋的情況，金陽光小區因何成為違建，為何沒有來報建等問題，一名男性工作人員只向記者表示，玉井公司從來沒有來辦理過施工許可證。

當時，“出租房產”不被立案以及稅務部門征收稅費的行為被秦誼解讀為當地政府已經默認這個項目繼續開展。

宋金皓顯然也抱著同樣的想法。到2015年，金陽光小區以“以租代售”的方式共出租了1400多套。

宋金皓庭審中表示，金陽光項目出租收入3億元，退房100多套，設計價款3000多萬元，實際收入2.7億元左右。在此項目中，他實際投入3.3億元，實際虧損5000萬元左右。

秦誼對此相當不解：“張德文當時因為對外出租500套房子而被停止了工作。那后面廣勵智信又出租了八九百套房子，誰來承擔責任？工程違建，先前動工的才是整個工程的1/3，在公安不立案之后，廣勵智信復工后又把全部工程干完，而且全部裝修完。這個責任又該誰來負責？”

以外聘員工身份租房，律師：業主合同不違法

那么，廣勵智信究竟和業主簽訂一份怎樣的合同？

最高院查明，業主向廣勵智信一次性繳納20年的租賃使用費（實際為購房款），廣勵智信贈與該房屋使用權至2060年；如果合同生效后5年屆滿，廣勵智信未能辦理產權證，業主有權選擇解除合同，并要求廣勵智信進行原價回購；自房屋交付之日起，業主擁有房屋的處置權（包括但不限于占有、使用、租賃、轉讓以及經營一切相關收益的權利）。

記者在業主李景奎提供的一份2014年7月簽訂的《房產合同》上看到，該合同文本以房屋使用權租賃交易形式實現雙方合同目的。

廣勵智信在前言寫到，基于項目土地使用權類型尚屬劃撥用地之客觀現實和國家法律、政策限制性規定，在該地塊未補辦出讓手續和繳納出讓金及稅費前，不得以商品房買賣之形式對該地塊上房屋等建筑物進行產權銷售，但在50年范圍內其有權以出租、轉讓、招商等形式進行經營。

業主為三亞市優質蔬菜開發中心、玉井溫泉休閑農業發展有限公司、三亞廣勵智信投資置業有限公司員工，全國各地在三亞的三亞市南繁科學技術研究院專家和其他工作人員、外聘顧問、合作伙伴以及三亞市現代農業科技園項目合作單位、人員。

在《房產合同》中，業主可以選擇10年和20年兩種期限，選擇20年交易期限的，廣勵智信無償贈送該房屋使用權至2060年。付款方式可以選擇一次性付款和分期付款。

李景奎選擇28萬元租下20年一套47.95平方米的房子。

對比另一份2013年3月簽訂的合同，記者看到第一條房屋交易依據中，寫明了限高20米；以及“建設工程規劃許可證號為＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿。” 而2014年的合同刪去了這兩處，變為“經政府批準，本項目業已取得規劃和施工報建手續”。是什么原因讓宋金皓認為“業已取得規劃和施工報建手續呢”？

按一般樓房一層3米來算，20米的限高大約六七層高。而28萬元租下48平方米的房子，按贈送后50年計算，一年租金不到6000元，平攤下來每月不到500元。這個價格和業主在崖州租房的價格相當。而在2013年、2014年，三亞市平均房價約為25000元/平方米。

金陽光小區1400戶業主在遭遇強拆后，分為了多個訴訟團隊，其中一個訴團的代理律師、北京圣運律師事務所律師王有銀表示，該合同在法律上是合法有效的。

他說，“調查過程中發現，開發商對于國家規定進行了一定研究，所以他與廣大業主簽訂的并非房屋買賣或者土地買賣的合同。國家有關主管部門對于科教園項目有規定可以建設員工和專家附屬設施的生活、生產用房。那么基于這個情況下，開發商跟相關的專家或者員工簽訂了房屋使用權的一個租賃協議。”

王有銀進一步解釋說，熱科院與開發商之間簽訂了農業科教園的合作項目，農業科教園這個項目是獲得了三亞市政府以及相關的規劃土地主管部門的審批，同意建設相關的地上建筑物。國土資源部以及農業部曾經聯合發文，允許部分房屋用于專家和職工的生產生活用房，作為配套的附屬設施。既然有這個規定在，從廣勵智信與相關的業主簽訂的協議來看，業主是以員工或專家的身份來使用的。“是否員工，這應當由勞動部門判定。農業項目的專家和顧問，在法律上非常廣泛，比如試吃的專家；比如崖州生態環境特別好，有沒有試睡的專家？在法律上并沒有法律細節的鑒定，員工或者專家，這個租賃關系是你情我愿的，是企業內部自主經營的行為。對老百姓來說，法無禁止即可為；但對政府來說，法無允許不可為。”

突如其來的拆違行動

2015年2月13日，報建工作的進展緩慢讓秦誼決心到省里找找門路。

在她去海口的高鐵上，突然接到公司打來電話說，02地塊（溫泉廣場）的工程被砸了。第二天她馬上返回三亞。“我到三亞綜合行政執法局找周乃武局長，讓他給我個說法，您為什么沒有任何告知，沒有聽證？”秦誼說。

2015年3月10日，玉井公司提起行政訴訟。

海南省三亞市城郊人民法院2015年4月27日做出的一份行政判決書顯示，2015年2月13日上午，三亞市綜合行政執法局拆除了玉井公司自建得玉井溫泉景觀。

判決書認為，依據《中華人民共和國行政強制法》的規定，三亞市綜合行政執法局應在對玉井公司依法作出行政處罰決定后，玉井公司在行政處罰決定規定的期限內不履行義務的情形下，方能實施強制拆除。同時，三亞市綜合行政執法局在實施強制拆除的過程，未書面催告玉井公司履行義務，未對玉井公司做出書面強制實行決定。綜上，三亞市綜合行政執法局對玉井公司建設的玉井溫泉景觀建筑及配套設施予以強制拆除的行政行為已構成程序違法。

被拆除前的玉井溫泉夜景。

今年4月，玉井溫泉現場。

秦誼告訴記者，02地塊建已經通過了規劃局的技術審核。“通過規劃局的技術審核就等于圖紙全部過關了，剩下就是人防、消防環境評估這些，如果熱科院給蓋上公章送到報建窗口，15個工作日，施工許可證和建設許可證就全下來了。”

被建拆除的不止溫泉項目。

2015年4月16日，三亞市綜合行政執法局對金陽光全體業主發出《關于限期搬遷公告》，要求當日須將建筑物內所有物品搬遷完畢并撤離；逾期不搬遷的，由此造成的一切損失及后果自行承擔；阻礙執法人員執行公務的，將追究刑事責任。

2015年4月23日，三亞市綜合行政執法局強制拆除了2棟樓房，1棟4層樓，1棟5層樓。

2015年6月24日，三亞市綜合行政執法局與崖州區政府聯合發布公告，告知三亞市熱科院、玉井公司及廣勵智信，以及三亞金陽光小區住戶，三亞市執法部門將對金陽光小區的違法建筑實施強制拆除。同時催告3家單位和住戶在2015年7月1日零時前自行清理違法建筑物內外的物品，搬離并撤離。

2015年7月7日-15日期間，三亞市綜合行政執法局組織執法人員強制拆除前述違法建筑物中的另外12棟樓房，及小區內的輔助設施和建議房屋，剩余3棟樓房未予拆除。

“7月7日起，三亞市綜合行政執法局分了兩次把溫泉景觀核心區徹底砸毀，就連倉庫工地里的石材備料、石材雕塑、石材柱，還有石刻機、起動機都一起砸掉了。這些不是建筑，是公司的財產，執法時可以扣押，但直接砸毀是否擴大了執法的權限？”秦誼問到。

當時依據什么部門的文件進行強拆？強拆過程持續了9天，為何現場保留了3棟樓沒有拆除？暴力拆除玉井公司正在報建過程中的溫泉景觀，且該報建項目已通過規劃局技術審查，在技術審查一年有效期內拆除的依據是什么？

記者去往三亞市綜合行政執法局想了解以上問題，局長王宏寧不在辦公室，政策法規科的工作人員均不愿多說，“法院已經判了，該說的都說了，以法院裁判文書上的為準。”

2019年4月18日，澎湃新聞記者從三亞市政務中心了解到，未批先建的建設項目在提供住建局處罰決定書、交款發票，以及建設工程質量鑒定報告后，可以重新報建完善手續。

記者隨后在三亞市自然資源和規劃局的一樓窗口咨詢，并拿到了一張《三亞市現代農業科教園控制性詳細規劃》的用地布局規劃圖，確認該規劃目前并未廢止。

圖紙上顯示的字樣還是“崖城鎮”，該規劃圖上的用地指標與玉井公司提供給記者的控規方案內容一致。

三亞市綜合行政執法局曾在答復中央第十二巡視組轉交信訪件新房事項答復意見書中提及，2014年5月27日，三亞市規劃局函復其關于科教園的規劃意見時表示，未收到項目規劃報建申請，也未核發建設工程規劃許可證。

此后不久，三亞市規劃局2014年6月10日向蔬菜中心印發了《關于三亞市現代農業科教園展覽中心、培訓樓項目建筑設計方案的技術審查意見》。

意見稱，蔬菜中心A02地塊的展覽中心、培訓樓的建筑設計方案，經審核，原則通過。

該意見第六條寫明，蔬菜中心“應當在取得本技術審查意見一年內報送項目建筑施工圖紙并取得建設工程規劃許可證”。

三亞市規劃局多名工作人員向記者表示，收到技術審查意見，就意味著辦理規劃許可證基本沒有問題了，之后只要帶著審查意見再去國土、人防辦、住建局、國家安全局等部門辦理規劃許可證、施工許可證等相關手續。

此外，由于沒有政府文件廢止《三亞市現代農業科教園控制性詳細規劃》，科教園的規劃依然有效。

王有銀律師表示，金陽光小區在土地性質的規劃上符合相關的土地利用總體規劃，符合相關規劃的控規、詳規以及修建性規劃。手續不全可以通過補辦手續等一系列改正措施來彌補的。超過規劃的違建并非屬于城鄉規劃法明確規定的必須拆除的，可以通過改建或者部分拆除達到要求。因為城鄉規劃法明確規定的是嚴重影響城鄉規劃的，無法采取其他補救措施的建設行為才能強拆；如果屬于可以通過罰款或者采取其他補救措施能夠完善的這個建筑是不能夠用最嚴厲的這種強拆的方法去推平的。拆除行為具有不可逆性，是否應該更加慎重？

項目的未來

2015年7月1日，宋金皓被三亞市公安局經偵科以涉嫌合同詐騙罪拘留。

同年7月24日，秦誼被拘留。

秦誼的代理律師、北京天達共和律師事務所律師錢列陽對澎湃新聞表示，他為秦誼做的是刑事犯罪的無罪辯護。

上述庭審筆錄中，錢列陽表示，科教園項目整體運作程序合法有效。在蓋職工安置樓之前，秦誼已經支付了1500萬元，包括蔬菜中心打民事訴訟的費用，都是秦誼出資，并抵押了秦誼的兩處房產。如果僅僅是通過非法轉讓、倒賣土地使用權來牟利，根本無需支出如此大額成本。在本案中，玉井公司并未取得涉案土地的使用權，取得的是經營權，包括但不限于出租權、收益權、合伙經營權等。并且土地性質始終是科教用地，權屬人始終是三亞市熱科院。

玉井公司與廣勵智信簽訂的A09、A13兩塊地塊的協議合法有效，沒有超出蔬菜中心與玉井公司的土地承包合同和項目委托書范圍。

玉井公司沒有參與廣勵智信對外銷售出租住房的過程。廣勵智信與業主簽訂的《房產合同》明示了房屋土地使用權屬的問題。

從最終受益而言，玉井公司投入了上億元的資金，與廣勵智信合作后，雖協議有利益分成之約定，但截至案發，秦誼和玉井公司并未分得利益。

錢列陽表示，從非法轉讓、倒賣土地使用權罪的構成要件來說，玉井公司和秦誼均不構成該罪。

2018年11月16日，秦誼辦理取保候審后釋放。

秦誼關押期間，崖州當地基礎設施獲得明顯改善。

2015年11月26日，海南西環高鐵試運行。路橋不通的情況大為改觀，曾經偏僻的熱科院距離高鐵線路中的崖州站，步行距離只有2.5公里。

2019年5月11日，海南省政府批復同意了《三亞崖州灣科技城總體規劃(2018-2035)》。未來，三亞崖州灣科技城將成為國家深海海洋產業新區，深海科技城深海創新中心、南繁科技城農業硅谷、國際種業中心、大學城產學研聚集地。整個崖州區的基礎設施體系都將得到完善。

“我想把這個項目重新啟動起來，職工住進新房，業主的損失，我慢慢來償還。政府能給我一點政策支持最好。現在的政策也挺好的，對民營企業財產權、經營權都有保障。”秦誼向澎湃新聞表示。

“這個項目畢竟是我親手批辦下來的，這個項目付出了我的心力和資金。我覺得我已經有先前的經驗了，我是一定能把它干好的。如果政府能協商把我投入的錢退回來，接盤者能承擔起這份責任，解決業主的問題和職工住房的問題，我也可以退出，這是最好的。現在的問題是誰來承擔主管這件事情。海南省政府、三亞市政府能就這件事開個聽證會都好，聽聽我們企業和業主的真實想法就好了。”

6月6日，記者撥打三亞市政府宣傳部辦公室電話，接通電話的一名男性工作人員表示，辦公室負責后勤保障工作，這事不歸他們管，讓記者找具體的業務科室。記者接著咨詢應該找哪個具體科室，對方表示“你是媒體，應該比他們更懂該找誰”，然后掛斷了電話。在這之前，記者通過在三亞市政府網站搜索找到了一個宣傳部的聯系電話，接通該電話的工作人員表示，不掌握金陽光小區的具體情況，請記者咨詢信訪局、住建局或者宣傳部辦公室了解情況。

記者曾在4月旁聽了金陽光小區業主與三亞市信訪局相關工作人員的交通，該工作人員表示在程序上不應該再找信訪局，還是應該走法律程序。

6月6日早上8時剛過，記者撥打李勁松電話，電話被按掉后，記者收到“開會，短信聯系”的回復。記者短信表示 ，想了解一下金陽光小區違建案件何時能審理結束，政府對熱科院科教園項目未來有何計劃，熱科院職工何時能從漏水的房子住進新房等問題，或者方便時再通電話。記者當日沒能得到回復。6月7日，記者上午多次撥打李勁松電話，均未能接通。

5月27日，海南省住房城鄉建設廳廳長霍巨燃在《今日海南》2019年第5期上發表署名文章。他說到，對一些在實施全域限購政策前，因違法占地、違規建設引發群體性上訪事件和不穩定問題的個別房地產項目，堅決查處，主動作為，妥善處置，化解矛盾，維護社會穩定。目前來看，除個別房地產項目由于債權債務糾紛等原因存在一定風險外，房地產金融風險總體可控。