4月6日，近3.5萬人走上柏林街頭，對(duì)德國(guó)大城市的住房短缺問題提出抗議。此次名為“征收德國(guó)居住房地產(chǎn)集團(tuán)住房（Deutsche Wohnen und Co. Enteignen，以下簡(jiǎn)稱德國(guó)居住）”的倡議是希望對(duì)在柏林擁有3000套以上公寓的房地產(chǎn)集團(tuán)，通過有償補(bǔ)貼的方式征收其住房，讓這些住房重新“社會(huì)化”。該倡議一開始是由左翼政黨和團(tuán)體發(fā)起的，但很快得到了大量民眾的支持。《基本法》第15條規(guī)定，在條件允許的情況下，可以通過補(bǔ)償?shù)男问竭M(jìn)行土地、不動(dòng)產(chǎn)或其他生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)讓。倡議發(fā)起人從4月初開始為請(qǐng)?jiān)笗占灻裟軌蛟?個(gè)月時(shí)間內(nèi)收集齊2萬個(gè)簽名，就可以向政府要求根據(jù)《基本法》第15條的內(nèi)容進(jìn)行全民公投。

這項(xiàng)倡議最初只針對(duì)德國(guó)居住（Deutsche Wohnen）房地產(chǎn)集團(tuán)，然而一項(xiàng)法律不可能只針對(duì)一家企業(yè)，因此，其它大型房地產(chǎn)集團(tuán)如維諾維亞（Vonovia）、阿克力務(wù)斯（Akelius）等都將受到影響。

房屋租賃市場(chǎng)的壟斷

倡議發(fā)起人指出，維諾維亞和德國(guó)居住這樣的大租戶是德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中的大投機(jī)者。盡管聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，他們的出租房只占德國(guó)所有出租房的十分之一，德國(guó)絕大多數(shù)出租房仍為私人所擁有，但這些集團(tuán)在過去幾年間在德國(guó)各大城市購(gòu)買了大量土地和住房，在一定程度上形成了壟斷。

德國(guó)居住在今年3月發(fā)布了2018年年度報(bào)告，宣布2018年企業(yè)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，對(duì)未來商業(yè)預(yù)測(cè)持樂觀態(tài)度。2018年，該集團(tuán)的房屋租金收入增長(zhǎng)了3.4%，而柏林一個(gè)城市就增長(zhǎng)了3.6%。該集團(tuán)在全德國(guó)擁有約16萬套公寓和商鋪，其中11.2萬套位于柏林。除了柏林大都會(huì)區(qū)，該集團(tuán)的核心區(qū)域還包括基爾-盧貝克、漢諾威-布倫瑞克、德累斯頓-萊比錫、曼海姆-路德維希港、萊茵-梅因區(qū)和萊茵蘭地區(qū)，其在每個(gè)地區(qū)均擁有5千至1萬套公寓。

德國(guó)居住在全德的平均租金為每平方米6.62歐元。由于柏林是具有高需求的供方市場(chǎng)，每年大約有4萬人遷居至此，在今年新簽署的柏林租房合同中，該集團(tuán)提出每平方米9歐元的冷租價(jià)格（指只有房租，不含水電煤氣等雜費(fèi)），也引起了民眾的強(qiáng)烈不滿。

其實(shí)，德國(guó)居住并非一開始就如此龐大，而是在千禧年之交，通過并購(gòu)發(fā)展壯大。當(dāng)時(shí)，柏林政府出售了幾家房地產(chǎn)公司，有數(shù)萬套公寓完成了私有化，而德國(guó)居住收購(gòu)了Gehag和GSW這兩家房地產(chǎn)公司，成交總額達(dá)數(shù)億歐元。

另一家房地產(chǎn)巨頭維諾維亞（Vonovia）是德國(guó)最大的房地產(chǎn)集團(tuán)，擁有近40萬套公寓，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值已超過440億歐元。集團(tuán)負(fù)責(zé)人近日接受《法蘭克福匯報(bào)》采訪時(shí)表示，他們并沒有開出天價(jià)租金，去年該集團(tuán)在柏林提供的公寓租金為每平方米8.19歐元，比柏林報(bào)紙廣告的平均版面費(fèi)還低。而集團(tuán)的全國(guó)平均租金為每平方米6.52歐元，比上年同期增長(zhǎng)四個(gè)百分點(diǎn)，還沒有跑贏通貨膨脹率。

房租為何不停地漲？

由于越來越多的人從國(guó)內(nèi)外遷移到德國(guó)大城市學(xué)習(xí)或工作，這些大型房地產(chǎn)集團(tuán)幾乎沒有空缺的住房，他們即使定期提高租金也不怕租不出去。此外，許多投資者希望購(gòu)買房地產(chǎn)，也使得這些大租戶的價(jià)值不斷增加。

大型房地產(chǎn)集團(tuán)則將其快速提高租金歸因于他們每年在房屋修繕方面的高昂花費(fèi)：隔離外墻，換暖氣或建造新陽(yáng)臺(tái)。雖然這樣的改造有利于氣候變化或美化空間，但也會(huì)將部分費(fèi)用計(jì)入年度租金。德國(guó)聯(lián)邦政府規(guī)定，2019年1月1日起，出租方將房屋修繕費(fèi)用計(jì)入年度租金的比例不得超過8%（此前為11%），以避免過于奢侈的修繕與改造。

德國(guó)居住負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)從Gehag和GSW這兩家房地產(chǎn)公司買入的房屋都破舊不堪，居住條件差，必須修繕才能居住。但是，為了讓柏林政府批準(zhǔn)修繕，該公司必須提前向各地區(qū)承諾只將部分成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。

維諾維亞不久前也宣布改革，減少對(duì)房屋的修繕。該集團(tuán)2018年翻修了5%的公寓，2019年將只翻修3%的公寓。此外，維諾維亞還想在自己的土地上投資更多的錢建造新建筑，這也是過去三年該集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

維諾維亞駐柏林首席執(zhí)行官榮格（Sebastian Jung）在接受媒體采訪時(shí)表示，集團(tuán)仍將繼續(xù)在柏林投資，未來幾年將在柏林建造大約9000套公寓，其中還包括政府要求建造的社會(huì)保障房。

2014年8月起，柏林政府實(shí)施“柏林建筑用地合作發(fā)展模式”，要求涉及周邊開放和配套設(shè)施的住房項(xiàng)目開發(fā)商必須承擔(dān)開發(fā)成本、幼兒園和學(xué)校場(chǎng)地的建設(shè)成本，并將項(xiàng)目中30%的住宅建設(shè)為社會(huì)保障房。

德國(guó)各界對(duì)此怎么看？

“征收德國(guó)居住房地產(chǎn)集團(tuán)住房”的倡議引發(fā)了社會(huì)各界的討論。德國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們紛紛批評(píng)這一倡議，而德國(guó)綠黨主席哈貝克（Robert Habeck）在接受《世界報(bào)》采訪時(shí)則表示，如果其他解決方案都起不了作用，那么也可以考慮這個(gè)方案，他說：“為了獲得足夠的低價(jià)住房，必要時(shí)必須征收房屋”。

德國(guó)總理默克爾對(duì)該倡議也表示反對(duì)，政府發(fā)言人賽博特（Steffen Seibert）說，默克爾認(rèn)為征收不是一個(gè)合適的手段。要解決高昂租金的關(guān)鍵是有足夠數(shù)量的、可負(fù)擔(dān)得起的住房，對(duì)此，姐妹黨和社民黨在聯(lián)合執(zhí)政協(xié)議中已提出了一系列措施。

社會(huì)民主黨秘書長(zhǎng)克林貝爾（Lars Klingbeil）也對(duì)征收的倡議提出批評(píng)：“只有建造新房才能解決問題，而征收并不能有效解決問題。作為替代方案，他提出“凍結(jié)租金”，即在租金問題嚴(yán)重的人口密集區(qū)，未來五年不再提高租金，以此緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

柏林市長(zhǎng)邁克爾·穆勒（Michael Müller）也拒絕征收，相反，他想從德國(guó)居住房地產(chǎn)集團(tuán)購(gòu)回?cái)?shù)千套公寓。不過，自民黨和基民盟認(rèn)為，市長(zhǎng)的建議也是錯(cuò)誤的解決方案，還不如將這筆錢用于建造新的住房。

柏林政府有何應(yīng)對(duì)措施？

柏林房租飆升歸根到底反映出的是柏林人口增加與住房短缺問題之間的矛盾。對(duì)此，柏林政府也推出了一系列政策措施，以緩解柏林住房難的問題。

柏林政府大興土木，通過與國(guó)有房地產(chǎn)公司和各地方政府的合作，努力推進(jìn)新住房的建設(shè)、開放新住宅區(qū)。通過加快規(guī)劃和審批流程，市政府已選定14個(gè)城區(qū)作為急需開發(fā)的新住宅區(qū)，并與地方政府一起確保新住宅區(qū)的交通和生活配套設(shè)施的建設(shè)，預(yù)計(jì)可完成4.2萬套新公寓的建造。除了新建以外，柏林政府還致力于將部分房屋國(guó)有化，目標(biāo)是在本屆政府任期內(nèi)新建3萬套住房，并從私有房地產(chǎn)集團(tuán)收購(gòu)1萬套住房。

柏林政府還積極為中低收入家庭建造社會(huì)保障房。2018年，公共財(cái)政經(jīng)費(fèi)資助建造3373套用于出租或出售的社會(huì)保障房。政府向房地產(chǎn)公司提供了國(guó)有土地，用于建造216套新公寓，并就租金和售價(jià)與房地產(chǎn)公司達(dá)成了協(xié)議。

也就是說，2018年，柏林共新增3589棟社會(huì)保障房，實(shí)現(xiàn)了增加3500套社會(huì)保障房的目標(biāo)，為中低收入家庭提供了額外的居住空間。這些社會(huì)保障房的冷租價(jià)格設(shè)定在每月每平方米6.5歐元，且政府對(duì)租金的約束期從20年延長(zhǎng)至30年。

隨著城市化進(jìn)程的演進(jìn)，大城市的住房短缺已成為德國(guó)各大城市的“通病”，是每個(gè)政府、每個(gè)相關(guān)房地產(chǎn)公司都需要面臨的一大課題。法蘭克福、斯圖加特等城市頒布了“住宅居住功能異化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”，通過征收高昂費(fèi)用，降低城市住宅的空置率，減少房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。

德國(guó)居住的年度報(bào)告指出，新建住房雖不能徹底解決住房短缺的問題，但能夠緩解大城市租金高漲的問題，因此，集團(tuán)堅(jiān)決反對(duì)諸如房屋國(guó)有化、征收以及租金設(shè)上限等方案。

此前，德國(guó)居民曾多次試圖抵制增加租金的限制，但都沒有成功。此次征收倡議不論結(jié)果如何，至少再次引起了政府和社會(huì)各界的重視，相信柏林政府還將采取進(jìn)一步行動(dòng)，有效遏制租金的上漲。