近期，樓市“小陽春”氛圍濃厚。天氣率先回暖的南京和杭州，“萬人搖號(hào)”、個(gè)位數(shù)中簽等火熱場(chǎng)景再現(xiàn)。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)一掃2018年之“陰霾”，有的流拍地受熱捧，有的溢價(jià)率封頂。作為樓市的“領(lǐng)頭羊”，1-2月份，京滬深新房成交量分別增長(zhǎng)57%、22%和6%。再看更代表市場(chǎng)的二手房，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，3月上半月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量同比增長(zhǎng)32.3%。

每年春節(jié)后的3月份，成交季節(jié)性走好的樓市行情，被稱為“小陽春”。貌似今年“小陽春”走得更有底氣。一則，政策底亮出來了，“兩會(huì)”未對(duì)樓市喊“狠話”，按揭利率快速回歸基準(zhǔn)利率。有了“一城一策”的尚方寶劍，近期松綁限價(jià)、退出限購(gòu)的聲音便不絕于耳。二則，百度大數(shù)據(jù)顯示，“價(jià)格調(diào)漲、訪客上升”等，取代2018年3-4季度“誠(chéng)意出售、看房方便”等，排在樓市搜索指數(shù)的前面。參考過去，政策見底、預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交改善，新一輪周期要素齊了。

當(dāng)下要警惕的，并不是樓市季節(jié)性的回升，而是人為炒作的“小陽春”。目前，盡管熱點(diǎn)樓市有轉(zhuǎn)暖的跡象，但動(dòng)力卻非常之弱。以占市場(chǎng)交易規(guī)模70%的二手房為例，2月份，深圳二手住房成交僅1997套，這是歷史新低，比去年同期下降50%，3月上半月同比下跌32.6%；今年1-2月，上海二手住房成交2.6萬套，同比增長(zhǎng)38.3%，但不及2016年成交量的40%，剛剛觸及近十幾年的月均值。成交“地量”，很大程度上是高房?jī)r(jià)制約購(gòu)買力。

很多人認(rèn)為，京滬深遍地都是500萬以上的房子。但以深圳為例，2018年以來，總價(jià)350萬以下的房子，占深圳二手住房總成交的46%。此外，還有21%的房子成交價(jià)低于250萬。很多人納悶，這年頭深圳還有低于250萬的房子？確實(shí)有，就是那些“老破小遠(yuǎn)”，剛需要“上車”，只能移位到這類房子了。上海也一樣，2018年以來，成交的二手房源中，中位價(jià)為340萬，月供中位數(shù)為1.1萬元，40%的人購(gòu)買60平米以下的房子。

貝殼大數(shù)據(jù)，給出了購(gòu)房的微觀行為，還以上海為例。今年1-2月，監(jiān)測(cè)的1000個(gè)成交小區(qū)中，房?jī)r(jià)上漲的只有21個(gè)。漲幅前50和跌幅前50的小區(qū)排序，上漲第50的小區(qū)漲幅為4.8%，而下跌第50位的跌幅達(dá)到25.2%，可見市場(chǎng)疲態(tài)依舊。另外，超小戶型很受歡迎，調(diào)漲些許也有買家，大戶型則不然，掛牌1年可能也無人問津，剛需仍在，但購(gòu)買力不做主，倒逼賣家讓利。2018年2月，上海二手房業(yè)主平均讓利17.4萬，較掛牌價(jià)下調(diào)4%，成交周期191天。

今年2月，成交周期縮減至142天，議價(jià)空間還在4%左右，意味著割肉出讓換取現(xiàn)金流成共識(shí)。因此，炒作“小陽春”的，首先是高位套牢盤。2016年10月以來，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)，上級(jí)要求“環(huán)比不增長(zhǎng)、逐步有回落”。2017年進(jìn)場(chǎng)的投資客，如果算上稅費(fèi)、機(jī)會(huì)成本，現(xiàn)在看多半要虧損。特別是，2018年打掉影子銀行后，前期加上去的杠桿，隨著房?jī)r(jià)下跌而形成倒逼。所以，2018年深圳“法拍房”數(shù)量較2017年上升50%就不奇怪了。

如果今年房?jī)r(jià)不上漲的話，因杠桿撐不下去的“法拍房”還會(huì)增加。另外，近期很多中介轉(zhuǎn)去做新房生意了，所謂的“二三級(jí)聯(lián)動(dòng)”，希望靠人海戰(zhàn)術(shù)、自媒體加持，托起需求。但是，即便“返點(diǎn)”高達(dá)3%，賣一套新房可賺10萬左右，但近年來熱點(diǎn)城市新房普遍“豪宅化”，有效需求集中在“老破小遠(yuǎn)”，這是個(gè)隔離的市場(chǎng)，人海戰(zhàn)術(shù)也難改“上門寥寥”的局面。

目前來看，市場(chǎng)整體的情緒并不高。破解高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的供需腸梗阻，很多人認(rèn)為要仰仗改善型需求發(fā)力，這樣存量房才能循環(huán)起來。但是，“一賣一買”的改善購(gòu)房，杠桿和月供還得增加，最后還是回到收入的支撐上。或許，很多人正在節(jié)衣縮食地?cái)€首付、攢月供，但吃不好、穿不好，也要買房，這種激情下的樓市，如果又一次硬生生地被推上一個(gè)新臺(tái)階，多么可怕啊！

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）

（原標(biāo)題為《別再炒作“小陽春”了》）