我國REITs市場已走過四年的發(fā)展歷程，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)。

2021年6月21日，隨著首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）這一創(chuàng)新品種開始進(jìn)入國內(nèi)投資者的視野。在短短四年里，我國REITs市場總發(fā)行規(guī)模已超過1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過中國香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

從一級市場看，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，發(fā)行規(guī)模約1230億元；從二級市場市值看，截至目前，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；從二級市場交易看，滬市REITs 2025年以來的日均成交額約4.37億元。而從一級發(fā)行到二級交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右。

高速公路REITs是名副其實的“現(xiàn)金牛”

截至目前，全市場共有66只REITs產(chǎn)品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場表現(xiàn)尤為突出，總市值達(dá)到1370億元，較發(fā)行價復(fù)權(quán)上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%，跑贏主要寬基指數(shù)。

得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。從滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計算的分紅率達(dá)到5.7%。

其中，高速公路REITs以82億元的分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的“現(xiàn)金牛”；能源環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流實際分紅金額均在10億元以上，分別為32億元、16億元、13億元。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級市場除權(quán)價格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費、保障房的表現(xiàn)尤為突出，除權(quán)漲幅均在55%以上。

某市場資深人士告訴記者，“根據(jù)公開信息，目前全市場在審或待發(fā)售的REITs項目共21單（含擴(kuò)募），其中上交所17單，這些在審項目將進(jìn)一步擴(kuò)充REITs市場的容量及深度，為REITs指數(shù)基金、ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)打下基礎(chǔ)，REITs產(chǎn)品體系將會愈發(fā)豐富，產(chǎn)品創(chuàng)新日益繁榮，市場化程度持續(xù)提高，使得REITs市場各參與方的獲得感、參與感不斷提升。”

旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地

截至目前，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，數(shù)量較2023年底增加一倍，常態(tài)化發(fā)行成效顯著。

資產(chǎn)類型上，從2021年6月首批上市的產(chǎn)業(yè)園、收費公路、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保，到后來陸續(xù)上新的保障房、能源、消費、市政等大類資產(chǎn)，再到本周剛剛獲批的數(shù)據(jù)中心，上交所REITs市場資產(chǎn)圖譜不斷拓寬。其中，污水處理、市政供熱是滬市REITs獨有的大類資產(chǎn)。

在行業(yè)細(xì)分形態(tài)上，滬市REITs更是百花齊放，平安交投是收費公路中特有的跨海大橋，嘉實電建是目前能源REITs中唯一的水電設(shè)施。再如，目前市場最為關(guān)注的消費行業(yè)，上交所細(xì)分種類也非常豐富，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區(qū)商超、奧特萊斯、商業(yè)綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務(wù)、娛樂等不同業(yè)態(tài)，形式比較多元豐富。

據(jù)悉，未來，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)等宏大的戰(zhàn)略意義，多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)類別的REITs持續(xù)上新，也為公募REITs的未來留下更多的期待空間。

除首發(fā)的各類REITs項目外，已上市滬市REITs的擴(kuò)募工作也在加速推進(jìn)中。擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs生命力的重要體現(xiàn)，也是助推公募REITs市場增長的關(guān)鍵機(jī)制，能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險。

據(jù)悉，上交所持續(xù)積極推動滬市REITs市場擴(kuò)容，鼓勵已上市項目通過擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展新格局。

具體來看，2023年，上交所REITs市場已有普洛斯、張江產(chǎn)業(yè)園2只REITs實現(xiàn)擴(kuò)募份額上市。2024年以來，滬市已有6單REITs項目已發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊批復(fù)。擴(kuò)募作為REITs最具特色的發(fā)展路徑之一，正引領(lǐng)著上交所REITs市場向更深層次、更寬領(lǐng)域邁進(jìn)。