最高法院：簽訂購房意向書的當事人能否排除強制執行？

意向書具備商品房買賣合同主要條款的，視同書面買賣合同，當事人可以據此排除執行

閱讀提示：

買受人要排除對登記在被執行的房地產開發企業名下商品房執行，需要在查封前訂立合法有效的書面買賣合同。如果買受人僅簽訂購房意向書，是否能夠排除執行？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高法院處理的執行異議案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

購房意向書具備商品房買賣合同的主要條款，應視為當事人已簽訂合法有效的書面買賣合同，當事人可以據此排除執行。

案件簡介：

1.2016年6月23日，某地產公司取得案涉房產銷售許可，并以案涉房產為某信托公司設立抵押。

2.2018年8月8日，賀某、褚某與某地產公司簽訂購房《意向書》，購買案涉房屋、全額支付房款，但未作房屋權屬登記。

3.2019年2月28日，天津高院依抵押權人某信托公司申請，裁定查封被申請人某地產公司名下房屋。賀某、褚某不服執行裁定，以房屋買受人身份向天津高院提起執行異議之訴，要求排除執行。

4.天津高院一審判決支持賀某、褚某訴訟請求。抵押權人某信托公司不服一審判決，主張案涉《意向書》并非合法有效的書面買賣合同，上訴至最高法院。

5.2023年3月29日，最高法院二審判決駁回某信托公司上訴，維持原判。

爭議焦點：

賀某、褚某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

裁判要點：

一、《意向書》的簽訂時間早于房產查封時間，具備商品房買賣合同的主要條款。

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中，賀某、褚某與某地產公司簽訂購房《意向書》的時間早于案涉房屋的查封時間。《意向書》約定了房屋的具體房號、面積及購房款的交付方式、交付時間，具備了商品房買賣合同的主要條款。

二、房屋未經登記備案不會導致合同無效，應認定雙方已經訂立合法有效的書面買賣合同。

最高法院認為，《城市商品房預售管理辦法》有關登記備案的規定應屬于行政管理性規定，未登記備案不應直接導致合同無效。某信托公司主張《意向書》簽訂系以合法形式掩蓋非法目的，但并未提供證據證明，一審判決認定應視為賀某、褚某與某地產公司在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同正確。

三、綜合在案證據，案涉房屋是賀某和褚某的唯一住房。

最高法院認為，賀某、褚某提供了遼寧省阜新市不動產登記中心的《房產登記情況查詢證明》，證明其名下無其他用于居住的房屋。再次，賀某、褚某依據《意向書》約定，已經將案涉購房款全部支付完畢。某信托公司對此亦未提出異議。因此，賀某、褚某的主張符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定。某信托公司關于案涉《意向書》并非合法有效的書面買賣合同、案涉《房產登記情況查詢證明》不能證明案涉房屋是賀某和褚某的唯一住房的主張理據不足。

綜上，最高法院認為賀某、褚某的執行異議成立，二審判決駁回某信托公司上訴，維持原判。

案例來源：

《某信托公司、賀某等申請執行人執行異議之訴民事二審民事判決書》[案號：]最高人民法院(2022)最高法民終443號

實戰指南：

一、商事交易中，如何界定意向書的法律性質？需要結合意向書的具體內容進行個別判斷。

意向書是當事人在交易過程中形成的文件，法律對其性質未作明確界定。實踐中，主要存在以下幾種可能：（1）磋商性文件。如果意向書僅為交易過程性文件、意向性文件，不涉及締約相關的實際意思表示，或未作確定的意思表示，可能僅構成無法律拘束力的磋商性文件。（2）預約合同。原《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條中，將認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等系列文件認定為預約合同，意向書中約定將來締結本約的，可以構成預約合同，當事人一方不履行預約合同約定的訂立本約合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。（3）本約合同。如果意向書已經具備了本約合同的具體內容，合同當事人已就本約的標的、價款等作出明確約定，或已實際履行意向書中所約定的合同義務，此時意向書也可能構成本約合同，當事人一方違反的，應承擔違約責任。

二、判斷意向書的法律性質，需要從合同的實質出發，而不能局限于“意向書”之名。

如果意向書不具備合同的基本要素，則僅為無法律約束力的磋商性文件。如果意向書已經具備合同的基本要素，此時需要結合具體內容判斷合同性質。在類似本案的情形中，如果當事人通過簽訂意向書達成房屋買賣合意，并實際占有使用房屋，可以房屋買受人身份據此主張排除執行。

法律規定：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正) 》第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

延伸閱讀：

1.意向書具備當事人、標的、價款等主要條款的，可以構成有法律約束力的合同。

案例1：《超級汽車投資有限公司、四寶咨詢有限公司股權轉讓糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》[案號：最高人民法院(2019)最高法民申4137號]

最高法院認為，雖然恒光公司與超級汽車公司、香港四寶公司、珠海四寶公司訂立的《意向書》中約定各方日后須另行簽訂正式合同，但《意向書》包括了交易標的物的描述、交易價格、支付期限、履約步驟等商業性的安排，第6.2條還明確約定“本意向書于各方授權代表簽署之日起具有法律約束力”，且恒光公司也已履行了《意向書》約定的部分付款義務。因此不論名稱如何，《意向書》已經具備了當事人、股權轉讓標的、價格等主要條款，構成一份有法律約束力的合同，原判決認定《意向書》具有法律約束力，并無不當。

2.意向書可以構成預約合同，違反預約合同應當承擔違約責任。

案例2：《中糧置地管理有限公司、成都中鐵錦華置業有限公司合同糾紛二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2018)最高法民終622號]

最高法院認為，在交易實踐中，預約合同通常表現為意向書、框架書、議定書、認購書、備忘錄等一系列文件。當事人訂立預約合同，唯一目的是訂立本約合同，除此之外，不能形成其他具體的權利義務關系。預約合同作為獨立的合同，在當事人之間產生締約請求權，違反預約合同應當承擔違約責任。