人民法院案例庫：商品房按揭貸款，未辦理抵押登記的責任由誰承擔？

抵押權人與抵押人怠于履行的法律后果應由其自行承擔，不應再由開發商承擔階段性連帶保證責任。

閱讀提示：

在商品房按揭貸款中，抵押權人與抵押人未及時辦理抵押登記手續，導致抵押權預告登記失效時，開發商是否仍需承擔階段性連帶保證責任？特別是當開發商已履行建筑物所有權首次登記及交付不動產權證書的義務后，法院如何認定抵押權人與抵押人的責任？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以揭陽市中級人民法院處理的一起金融借款合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

在商品房按揭貸款交易中，辦理抵押登記手續是抵押權人和抵押人應當完成的義務，開發商已辦理建筑物所有權首次登記及案涉房屋不動產權證書并及時將該不動產權證原件交給了抵押權人即已履行其義務，此時辦理抵押登記手續的條件也已成就。因抵押權人與抵押人怠于辦理抵押登記手續致使抵押權不成立的，抵押權人與抵押人怠于履行的法律后果應由其自行承擔，不應再由開發商承擔階段性連帶保證責任，否則可能導致往后開發商不積極辦理建筑物所有權登記及不動產權證書，不利于維護良好的房地產交易秩序。

案件簡介：

1、2018年12月21日，揭陽某銀行與陳某、高某、某房地產公司簽訂《個人住房（商業用房）借款合同》，約定陳某、高某貸款440,000元，以案涉房屋抵押擔保，某房地產公司提供連帶責任保證。合同簽訂后，辦理了預售商品房抵押權預告登記，銀行依約放款。

2、2019年10月17日，某房地產公司辦理了案涉房產的建筑物所有權首次登記。2020年7月20日，案涉房產辦理了不動產權證書，權利人為陳某、高某。2020年7月28日，某房地產公司將不動產權證原件交給了揭陽某銀行。

3、陳某、高某未依約履行還款義務，揭陽某銀行向法院起訴陳某、高某、某房地產公司。

4、2022年8月24日，廣東省揭陽市榕城區人民法院作出判決：陳某、高某需在判決生效后15日內償還揭陽某銀行本金418793.27元及利息、罰息；陳某、高某需在判決生效后15日內付還揭陽某銀行律師費16605元；某房地產公司對上述債務承擔連帶清償責任，承擔保證責任后可向陳某、高某追償；駁回揭陽某銀行其他訴訟請求。各方當事人均未上訴，判決已生效并執行完畢。

5、2023年5月22日，某房地產公司申請再審，主張原審法院事實認定錯誤，保證期限已過，不應承擔連帶保證責任。廣東省揭陽市中級人民法院提審本案。

6、2023年10月27日，廣東省揭陽市中級人民法院作出判決，維持原審判決第一、二項，撤銷第三、四項，駁回揭陽某銀行的其他訴訟請求，駁回某房地產公司的其他再審請求。

案件爭議焦點：

某房地產公司是否要承擔保證人責任？

揭陽市中級人民法院裁判要點：

1、關于揭陽某銀行對案涉房產是否享有優先受償權的問題。

法院認為，某房地產公司已經于2020年7月28日將該不動產權證原件交給了揭陽某銀行，案涉房產已能夠進行抵押登記，按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外”的規定，根據當時施行的《中華人民共和國物權法》第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”的規定，揭陽某銀行作為約定的抵押權人應該在收到案涉不動產權證原件后三個月內申請辦理抵押登記手續，并有權要求約定的抵押人陳某、高某配合，但案涉房產沒有在三個月內申請辦理抵押登記，案涉房產辦理的預售商品房抵押權預告登記已失效，導致不具備辦理抵押登記條件，揭陽某銀行對案涉房屋不享有優先受償權。

2、關于某房地產公司的保證人責任問題。

本案中，某房地產公司為案涉合同項下的債務向揭陽某銀行提供連帶責任保證，雖然案涉合同約定，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財產的他項權利證書、抵押登記證明文件正本及其他權利證書交由貸款人核對無誤、收執之日止。但2018年12月28日案涉房產已辦理了預售商品房抵押權預告登記，某房地產公司對案涉房產于2019年10月17日辦理建筑物所有權首次登記，也于2020年7月20日辦理了不動產權證書，并已于2020年7月28日將該不動產權證原件交給了揭陽某銀行，已履行了其義務。

辦理抵押登記手續是抵押權人揭陽某銀行和抵押人陳某、高某應當完成的義務，揭陽某銀行沒有在預告登記有效期內申請辦理，怠于行使其權利，造成預告登記失效，應承擔相應的法律后果。某房地產公司的保證期間應截至案涉房產抵押權預告登記有效期，預告登記失效后，不再承擔保證責任。因此，揭陽某銀行起訴時，已經超過保證期限，某房地產公司依法不再承擔連帶保證責任。

案例來源：

人民法院案例庫：《揭陽某銀行訴陳某、高某、某房地產公司金融借款合同

糾紛案》[案號：(2023)粵52民再6號]，入庫編號：2023-16-2-103-018。

實戰指南：

開發商應提前實施有效的風險管控措施。在房屋買賣合同中明確向銀行說明因延遲履行抵押登記所需承擔的責任，以及保證責任的免除條件等重要信息。在簽訂貸款合同時，需清晰告知購房者關于配合銀行完成抵押登記的要求，及其不配合行為可能導致的后果。在階段性保證期結束前，可以安排專人負責相關的履約和貸后管理工作，監督首次登記的進展情況，并及時與銀行的相關負責人溝通協調。

法律規定：

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定法釋》(法釋〔2020〕15號)第一條規定，民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

《中華人民共和國民法典》第四百零一條規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號)第五十二條規定，當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、開發商的階段性連帶保證責任自貸款發放后至房屋抵押權設立前有效。

案例一：遵義某某置業有限公司訴貴州某某股份有限公司遵義分行、黃某甲等金融借款合同糾紛案【貴州省高級人民法院(2023)黔民申7987號】

法院認為，從階段性連帶保證責任的性質和目的看，階段性保證是商品房預售中，為解決銀行在貸款發放之后、房屋抵押權設立之前無任何增信措施而面臨的風險，由房地產開發商自愿在該期間內為借款人的還款義務所提供的連帶保證。該種保證使得銀行在等待期內也能獲得安全的債權保障。但一旦房屋抵押設定成功，階段性保證的任務就告完成，銀行獲得抵押擔保之日即為開發商階段性保證責任解除之時。換言之，商品房預售貸款的還款擔保可分為兩段，以銀行獲得優先受償權之日為界，向前存在的為開發商提供的階段性連帶保證，向后存在的則為房屋抵押擔保，兩者互為承繼，而非并存關系。

2、以未經股東會決議向銀行提供階段性擔保為由，拒絕承擔保證責任，法院不予支持。

案例二：某某銀行訴某地產開發公司等金融借款合同糾紛案【最高人民法院(2019)最高法民轄終526號民事裁定】

法院認為，關于被告京永公司的保證責任一節，被告京永公司基于自身經營活動所需向原告提供擔保，且該擔保已經公司董事會決議，原告已盡必要審查義務，各方簽訂的樓宇按揭貸款合作協議及貸款合同均合法有效，相應擔保對各方均發生效力，被告京永公司以涉案擔保未經其股東會決議為由辯稱擔保對其不發生效力的意見，本院不予采信。