近年低調的新城系主動出擊，想重新獲取資本市場的信任。

5月的倒數第二周，實控人王振華之子王曉松帶隊在中國香港和新加坡進行了兩場非公開的路演活動。王曉松是香港上市主體新城發展（01030.HK）的董事會主席和境內開發主體、A股上市公司新城控股（601155.SH）的董事長。參與路演的還有新城控股高級副總裁及商管公司總裁管有冬、新城控股董事會秘書李峰。

對于此次路演，外界此前解讀為新城發展今年7月到期的3億美元債和新城控股今年10月到期的3億美元債務做再融資進行準備。

對于這次路演的目的，新城解釋稱，想跟投資人重新認識，并希望了解投資人對現階段的中國商業地產和住宅地產是何種態度，會不會繼續支持新城。

新城同時表示，如果投資人仍然認可新城并繼續支持，而市場又有窗口機會，則會考慮發行美元債；如果市場不如意，公司也做好了用自有資金償還美元債的準備。新城方面表示，目前還沒完整的計劃。

正有序縮減開發業務，保交付工作基本已經完成

慶幸最近幾年未拿地的新城，正在縮減地產開發業務。

新城介紹，2025年計劃竣工面積550萬平方米，竣工面積不到2024年的40%，正有序縮減開發業務，出清低毛利項目，展現了公司業務轉型與穩健增長的市場策略。

過去的2024年，新城交付了10萬套住房，竣工面積1500多萬平方米；公司2025年的竣工計劃為550萬平方米，不到2024年的40%。新城同時表示，保交付工作基本已經完成。

新城方面稱，很慶幸公司自2021年7月起未獲取過新項目，如果后面持續在場，也未必能夠坐在這邊和大家溝通。今年200億元至250億元的銷售指引，是根據公司目前的存貨結構和現金流來反推的。前兩年公司債務總額比較高，需要經營性現金流的彌補。

隨著開發業務規模的縮小，對公司整體的影響越來越小；開發物業仍很有必要，公司在這個行業做了很多年，放棄可惜，但現在沒有現金流去拿地；公司從2023年開始大力發展代建業務，意在穩住核心團隊，公司對代建業務的要求比較低，只要獲取的資金能夠養活團隊發工資就可以。

對于開發業務的策略，新城稱，未來，如果公司的現金流富余，會做一些機會主義的投資，未來開發算是一種錦上添花的業務，整個公司基本還是靠商業獲取現金流和利潤。

吾悅廣場賬面價值接近1230億元，190億元未抵押融資

如今的商業是新城的根基性業務。

截至2024年底，新城發展已開業的吾悅廣場城市綜合體數量為173個，出租率達97.97%。全年實現銷售額905億元，商業運營收入約128.08億元。

今年前4個月，新城發展商業運營總收入45.8億元，同比增長13%，同店增長5.4%，商業運營收入占總營收14%，毛利占比48%，毛利率超70%。預計未來兩年，商業收入在公司總營收中的占比將超30%，毛利占比達60%-70%以上。

依靠吾悅廣場，新城獲取數百億元抵押貸款。

截至2024年年末，新城發展總的有息負債是577億元，平均債務融資成本為5.88%。有息負債中，包括39億元開發貸，10億美元信用債，其他均是吾悅廣場的抵押債。抵押債中，76.5億元為中債增擔保的債券、20億元CMBS，剩下300億元為經營性物業貸款。

新城稱，公司正在使用經營性物業貸替換開發貸、無抵押債。公司的主要還款來源是商業板塊提供的經營性收入，2024年公司經常性的租金收入對利息的覆蓋約3.93倍。

新城方面同時介紹，公司的融資空間非常充足。吾悅廣場總的投資性房地產的賬面價值約1230億元，其中超千億元已經抵押融資，剩余190億元是未抵押融資。

新城介紹，公司去年新做的經營性物業貸款融資，平均融資率在50%左右，如果按此水平對未進行抵押融資的商場做融資預估，潛在的融資空間超過90億元。公司2023年及之前做的一些融資抵押率僅在38%左右，如果這些項目的融資額能提高到50%，對應的融資空間預計70多億元。

新城還告訴投資人，目前，公司也在努力打開資產股權融資的通道，看到一些同行，包括萬科、萬達，在REITs等資產證券化方面均有一些進展，公司也在做這方面探索，如果該渠道能打通，LTV（貸款價值比，loantovalue）可以提高到75%-80%。已經申報REITs，目前正在政府相關部門的審核階段。

重資產是否繼續做？新城告訴投資人，現有的173個吾悅廣場中，158個為重資產。重資產的吾悅廣場還有10個，今明兩年，公司還會開業3個，剩下的7個暫時沒有動工計劃。

做好了用自有資金償還美元債的準備

今年，新城系兩筆合計6億美元的境外債到期。新城告訴投資人，有意發行美元債，但目前并沒有完整計劃；正在溝通境內融資以償還美元債。

“新城發展 4.45 20250713”將于今年7月3日到期，本金額為3億美元；“新城控股 4.6 2520251015”將于今年10月15日到期，本金額3億美元。

關于今年7月到期的3億美元債，新城發展介紹，近期公司在跟中債增溝通新發行債券的擔保事宜，同時還有4個資產包在和金融機構溝通融資事宜，這些融資的用途均是償還美元債。

對于融資的到賬時間，新城方面稱，五個資產包的融資基本陸續會在美元債到期前到賬，只要五個中的兩個能夠到賬，再加上公司目前的自有資金即可完成還款。公司與這些金融機構均有較多合作，他們也擔心如果美元債還不上會影響他們之前的一些貸款；又擔心提前放款被挪用。

新城方面稱，新增融資的抵押物一方面是完全沒有抵押融資的吾悅廣場，這部分估值189億元；另一方面，是此前已經融資但抵押率低的那部分，有些有機會向50%的抵押率靠近。

關于是否發行新的美元債，新城表示，如果投資人仍然認可新城并繼續支持，而市場又有窗口機會，則會考慮發行美元債；如果市場不如意，公司也做好了用自有資金償還美元債的準備。新城方面表示，目前還沒完整的計劃。

新城同時告訴投資人，公司有資源將所有的美元債信用債替換為抵押債。