編者按：“好房子”標準即將正式實施，這意味著房地產市場格局將被重塑。證券時報記者分別從購房者和房企角度出發，探討購房者對“好房子”的理解與期待、房企又將迎來哪些機遇與挑戰。

5月1日起，住房城鄉建設部發布的《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）將正式實施，《規范》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面予以規范，被視為“好房子”的標準。業內人士普遍認為，在“好房子”標準之下，房地產市場格局將被重塑，住宅產品品質和物業服務水平將全面提升，市場供需格局將加速重構。那么，購房者又有哪些新的期待？

購房者對“好房子”有新期待

“樓上一拖椅子就像打雷，樓下說話大聲一點都能聽見。”深圳市民張先生對記者抱怨，他所在的小區樓板隔音效果差，常被樓上的動靜擾得難以安眠。記者在深圳羅湖、福田的多個小區進行調研，有購房者甚至直呼：如果哪家房企的房子能最大限度隔絕噪音問題，這種房子絕對不愁賣！

記者在進行調研時發現，購房者對“好房子”的幾個關鍵要素特別期待：高度、亮度、厚度、梯戶比以及得房率。購房者普遍希望住的房子層高能高一些，通風和采光條件更好，密閉性和隔音性能更強。此外，在提高得房率的同時盡量保持合理的梯戶比和小區容積率。

以隔音性能為例，《規范》提升了住宅聲環境指標，其中將分戶樓板隔聲性能指標由“不大于75分貝”提升為“不大于65分貝”。記者了解到，為了達到這樣的效果，越來越多的新技術也被應用到“好房子”當中。深圳一家建筑設計公司負責人告訴記者，現在許多新建住宅項目采取浮筑樓板施工工藝，這種工藝可在樓板上形成彈性隔層，有效阻隔撞擊聲傳播。采用該工藝后，樓板撞擊聲隔音性能將大幅提高。

從“面積內卷”到“居住體驗升級”

隨著《規范》實施進入倒計時階段，多個城市的“好房子”項目開始推出市場，也成為購房者關注的焦點。在北上廣深等一線城市，記者發現越來越多打著高得房率的“好房子”入市，的確吸引了不少購房者。以深圳為例，自去年下半年以來，深圳市場出現“日光”的新房項目，幾乎都用同一個標簽：較高的得房率。記者在深圳龍華區一處新房營銷中心看到，看樣板間的購房者絡繹不絕，不少在咨詢“好房子”相關問題。不過，有購房者卻表示，盡管這些新房的得房率越來越高，一些項目的得房率甚至達到了100%，但諸如電梯等公共配套卻顯得有些“縮水”。

“接近35層的超高層住宅，梯戶比為兩梯5戶，而且電梯容量還很小，小區容積率也很高。”有購房者對記者表示，“梯戶比和小區配套的質量高低，會嚴重影響居住體驗。”對此，有業內人士表示，目前公眾對“好房子”的認知往往局限于得房率指標，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質的提升，這也是購房者值得期待的變化。一家國有房企的華南區域負責人告訴記者，對購房者而言，“好房子”與傳統住宅的核心差異更應該體現在建筑質量的提高、公共空間的擴大以及居住尺度的突破。

在采訪中，也有購房者疑慮：只有價格高的房子才是“好房子”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從2023年開始，多地新房市場開始主要面向改善型住房需求。新房市場供給的項目，基本上開始向配套完善、品質優越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度項目已經在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，甚至開始“內卷式”競爭。

他認為，目前的“好房子”更多是一些價格相對比較高的產品，而且當前市面上新房有豪宅化的趨勢，剛需轉向二手房，但剛需新盤還是有市場缺口和機會。在剛需市場中探索適銷對路的“好房子”，比如做提高得房率和舒適度的剛需產品，下一步的政策要在土地規劃報建配套等方面給予更多的優惠政策，鼓勵開發商提供品質又好、價格又適宜的好房子，讓好房子覆蓋更多的人群。

更多行業標準將出臺

“好房子的市場需求潛力非常大，必將成為穩定市場和行業的新生力量，也是房地產發展的一種新模式。”李宇嘉稱。

據不完全統計，近期已有近十個省市結合地域特點，從標準制定、土地供應到建造工藝全鏈條發力，構建高品質住房建設體系。近日，《四川省好住房評價標準》正式發布，構建了交通與配套、安全與質量、功能與空間、舒適與健康、綠色與低碳、智慧與便捷、運維與物業等七大一級指標，并設立“創新加分項”。山東省出臺的《山東省好房子建設標準指引》更為細致，明確增加室內空間。例如，廚房操作臺面長度要大于3米，灶臺前要留出至少1米寬的走動空間。

“《規范》是住宅項目的底線要求，當前已有不少地方的執行標準高于現行規范。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，“圍繞‘好房子’需求，預計會修訂更多行業標準及建設規范，以確保住房在設計、施工和驗收等各個環節都符合高標準。此外，有關‘好房子’建設的激勵政策也有望不斷完善，鼓勵企業將新型建造技術以及新產品、新材料、新工藝應用到房屋建設中去。”

中指研究院政策研究總監陳文靜則表示，部分省市陸續發布了“好房子”建設相關標準，更多地方落地標準規范，助力高品質住房建設，“好房子”有望放量。