1990年代，上海高層建筑（24米以上建筑）涌現(xiàn)。如今，這批“90后”漸次步入而立之年，其中的商務(wù)樓宇對(duì)設(shè)備、配套等要求更高，很多已經(jīng)啟動(dòng)或正在面臨更新改造。由于建筑結(jié)構(gòu)、功能適配、合規(guī)性、投入產(chǎn)出平衡等問題錯(cuò)綜復(fù)雜，“90后”商務(wù)樓宇改造面臨諸多難點(diǎn)，也讓昔日的城市之光成為城市更新中難啃的“硬骨頭”。

2025年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《城市更新典型案例（第二批）》，“錦滄文華改建項(xiàng)目”入選，為既有建筑改造類的唯一一個(gè)上海項(xiàng)目。實(shí)地調(diào)研和采訪業(yè)主、運(yùn)營、設(shè)計(jì)、政府管理部門、高層建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)專家后，澎湃研究所研究員發(fā)現(xiàn)，功能調(diào)整為高層樓宇改造的重要抓手：從項(xiàng)目層面，若非部分或整體功能調(diào)整，很難實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值的提升，覆蓋改造支出；從區(qū)域?qū)用妫δ苷{(diào)整可以推進(jìn)協(xié)同發(fā)展，避免區(qū)域內(nèi)此消彼長的無效更新。

錦滄文華廣場入選住建部《城市更新典型案例（第二批）》。圖片來源：項(xiàng)目業(yè)主方

探索：實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換的技術(shù)路徑

浦東開發(fā)為上海高層建筑發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，短短幾年里集中建造了金茂大廈、交銀大廈、中銀大廈等摩天大樓，共同撐起了上海的城市天際線。據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道，1999年底上海高層建筑已達(dá)3185幢，而在1990年，上海的高層建筑僅739幢。

“‘90后’商務(wù)樓宇普遍采用2.5米-2.8米的凈高設(shè)計(jì)，與現(xiàn)代甲級(jí)寫字樓普遍3.0米起的凈高相比，空間壓抑感明顯。” 戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文告訴研究員，“90后”商務(wù)樓宇在電梯配置（當(dāng)時(shí)每5000-6000平方米配置1部，當(dāng)下每3000-4000平方米1部）、停車位等方面與當(dāng)下標(biāo)準(zhǔn)也存在較大鴻溝。

1990年，錦滄文華大酒店在滄州飯店原址建成，是地標(biāo)級(jí)“90后”。置身于南京西路。在錦滄文華大酒店落成后的差不多十年間，它的對(duì)面崛起了“梅泰恒”，為其日后改造埋下伏筆。

原錦滄文華大酒店，位于恒隆廣場對(duì)面。圖片來源：項(xiàng)目業(yè)主方

2012年與新加坡文華東方酒店集團(tuán)合約到期后，寶華集團(tuán)接手該項(xiàng)目并著手更新方案。

“當(dāng)時(shí)的南西商圈高端酒店環(huán)伺，這一初代涉外酒店已無法滿足時(shí)代需求，我們和區(qū)政府有關(guān)部門提出，是不是可以通過功能調(diào)整，發(fā)揮它更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。”寶華企業(yè)集團(tuán)副總裁楊健告訴研究員，最終確定將酒店改造為復(fù)合型商業(yè)體，呈現(xiàn)出“3.5萬平方米高端辦公+ 2萬平方米高端購物中心”的形態(tài)。

嶄新的功能定位為改造提出了巨大的技術(shù)挑戰(zhàn)——按照酒店功能設(shè)計(jì)的3.2米原建筑層高（空調(diào)管線布線后凈高僅約2.5米）、30個(gè)停車位等無法滿足甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。最終，采取整體結(jié)構(gòu)置換改造與地下室使用空間擴(kuò)容來破解難題。

整體結(jié)構(gòu)置換改造，主要包括將原建筑的每4層合并為3層，在維持建筑高度不變的情況下，樓層數(shù)由30層縮減至21層，標(biāo)準(zhǔn)層高由3.2米增加至4.5米。同時(shí)，在建筑高度及容積率維持不變的情況下，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)層布局，平面形狀由人字形改為五邊形，補(bǔ)足層高調(diào)整后損失的平面面積，實(shí)現(xiàn)地上面積的平衡。

地下室使用空間擴(kuò)容，即在主樓以外的裙房部分地下室由地下1層增加至地下4層，原來為停車及設(shè)備使用的地下1層改為商業(yè)空間，新挖的地下3層則作為設(shè)備房和停車場，將車位由30個(gè)增加到350個(gè)。

改造前后立面結(jié)構(gòu)對(duì)比，包括每4層合并為3層、裙房地下空間下挖3層。圖片來源：項(xiàng)目業(yè)主方

改造前后空間功能對(duì)比。圖片來源：項(xiàng)目業(yè)主方

由于容積率控制，項(xiàng)目改造后，地上面積維持不變，地下增加了3層，總建筑面積由原來的約60000平方米增加到約71450平方米。

研究員實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：辦公樓層高方面，世邦魏理仕租用的17-18層，部分空間天花板采用鏤空設(shè)計(jì)，可以清晰看到凈高3.2米、層高4.5米，與之相應(yīng)的，電梯轎廂高3.2米，明顯高于普通辦公樓標(biāo)準(zhǔn)；地下三層停車場作為此次改造新增出來的空間，天花板、立柱等都進(jìn)行精裝，有多塊液晶指引樓層展示店鋪及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；由于停車場位于裙房部分的地下空間，所以辦公樓無法直通停車場；商場部分，相比很多購物中心內(nèi)院式的中庭設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目中部被柱體分割，該柱體是原建筑的核心筒，對(duì)整個(gè)平面空間的通透性造成影響，為了弱化空間的割裂感，核心筒墻體被因地制宜設(shè)計(jì)為展陳空間。

改造后的辦公樓17層，部分吊頂采用鏤空設(shè)計(jì)，凈高3.2米、層高4.5米。魯怡 攝

原建筑的核心筒造成商場中央位置視線阻隔，從上至下為2-4層核心筒墻面，通過將其設(shè)計(jì)為展陳空間，弱化阻隔感。魯怡 攝

很多“90后”商務(wù)樓宇位于中心城區(qū)，建成度較高，更新改造都會(huì)為施工帶來難度。靜安區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)宣傳統(tǒng)戰(zhàn)科科長馬樹芬表示，錦滄文華改建項(xiàng)目周邊環(huán)境復(fù)雜，西接上海展覽中心、東鄰歷史保護(hù)建筑、北面為地鐵2號(hào)線，為確保改造的順利實(shí)施采取了一系列技術(shù)創(chuàng)新，如：搭建基于BIM模型設(shè)置的整體自動(dòng)化監(jiān)測平臺(tái)，對(duì)地下結(jié)構(gòu)24小時(shí)不間斷監(jiān)測；實(shí)時(shí)通過BIM模型對(duì)新、舊結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部件進(jìn)行碰撞分析，確定需要拆除的部分，并通過先加固保留部件、再拆除老結(jié)構(gòu)其余部分、加建新結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部件三步走，確保整個(gè)結(jié)構(gòu)體系置換。

策略：功能調(diào)整應(yīng)站在區(qū)域維度，疊加前期評(píng)估

“一般民用建筑的設(shè)計(jì)使用年限通常為50年，而電梯等設(shè)備的使用壽命為20年甚至更短，這就令更新勢在必行。”

上海市建筑學(xué)會(huì)常務(wù)副理事長、中國建筑學(xué)會(huì)高層建筑人居環(huán)境學(xué)術(shù)委員會(huì)主任張俊杰參與了眾多“90后”商務(wù)樓宇設(shè)計(jì)。他表示，由于1990年代中國的城市發(fā)展處于“補(bǔ)缺”的階段，居住、辦公、酒店等各種功能的樓宇都有廣闊市場。而今，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向“好不好”，“90后”商務(wù)樓宇的改造應(yīng)站在片區(qū)發(fā)展的高度，充分評(píng)估區(qū)域特征及社會(huì)需求，通過改造實(shí)現(xiàn)功能性調(diào)整，在投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營上要關(guān)注建筑物未來的彈性適變，以適應(yīng)建筑物功能、業(yè)態(tài)、設(shè)備、裝修等的不斷更新及用戶的動(dòng)態(tài)調(diào)整，避免未到設(shè)計(jì)使用年限就要傷筋動(dòng)骨地大修大改式更新。延長建筑物實(shí)際使用壽命，才能實(shí)現(xiàn)建筑物整個(gè)生命周期中價(jià)值的最大化與節(jié)能環(huán)保。

改造前的錦滄文華大酒店，其所在街區(qū)存在城市開放空間缺失、城市界面阻隔、步行系統(tǒng)割裂等諸多問題。參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的Gensler晉思建筑設(shè)計(jì)副總裁哈桑·賽義德（Hasan Syed）說，項(xiàng)目改造中沿南京西路一側(cè)進(jìn)行了退讓（退界4.5米提升為退界10米），將寶貴的步行空間讓渡給公眾，同時(shí)，通過底層架空等設(shè)計(jì)手法，進(jìn)一步增加城市公共開放空間。

“原有裙房在沿南京西路一側(cè)的地面空間割裂了城市界面。”馬樹芬告訴研究員，項(xiàng)目通過空間重構(gòu)，激活重要的城市節(jié)點(diǎn)，提高了南京西路商業(yè)界面的連續(xù)性、公共空間的完整性，在改善城市綠化環(huán)境、優(yōu)化交通系統(tǒng)等方面也具有積極作用。

項(xiàng)目通過底層架空提升南京西路步行環(huán)境，行人在騎樓下行走。魯怡 攝

功能調(diào)整除了要疊加前期評(píng)估外，還應(yīng)注重多方協(xié)同，建立政府、市場、公眾、專業(yè)機(jī)構(gòu)溝通協(xié)同的平臺(tái)，建立可持續(xù)的利益協(xié)調(diào)機(jī)制與合作模式。張俊杰以東京澀谷之光(Shibuya Hikarie)為例，指出公共性、開放性與功能復(fù)合性將是商務(wù)樓宇未來的發(fā)展趨勢和改造方向，澀谷之光這棟182米高層商務(wù)辦公樓將商辦與劇院、展示、商業(yè)立體疊合，辦公樓疊在設(shè)有可容納約2000名觀眾的劇院“東急Theatre Orb”之上，劇院前廳兼具公共應(yīng)急功能，其下設(shè)展示廳，近地樓層設(shè)置商業(yè)并直接連通城市步行道路，該項(xiàng)目通過獎(jiǎng)勵(lì)政策將商業(yè)投資、利益與城市公共設(shè)施、公共利益有機(jī)結(jié)合。他透露，上海市建筑學(xué)會(huì)正在研究盤活存量高層商辦樓業(yè)態(tài)復(fù)合化帶來的相關(guān)技術(shù)難點(diǎn)課題以及相關(guān)設(shè)計(jì)指南。

考驗(yàn)：于“千億商圈”可持續(xù)運(yùn)營

城市更新不是新瓶裝舊酒，關(guān)鍵的不是外部改造，而是內(nèi)部功能符合當(dāng)下發(fā)展。

錦滄文華改造于2016年動(dòng)工，2021年竣工，2022年重新開業(yè)。在竣工3年前，錦滄文華已經(jīng)啟動(dòng)了商業(yè)部分的招商。在充斥著重奢品牌的恒隆廣場對(duì)面，項(xiàng)目與意大利奢侈品集團(tuán)OTB合作，聚焦Z世代人群，定位潮奢、輕奢，與周邊的商業(yè)體形成購物矩陣。

南西功能區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴研究員，錦滄文華與南西商圈幾大購物中心在品牌引進(jìn)方面注重梯度分配，通過錯(cuò)位組合，形成良性的競合關(guān)系，豐富了靜安區(qū)商業(yè)的整體布局。

辦公部分的招商于竣工半年前啟動(dòng)，迪奧租賃了8000平方米的單位作為亞太區(qū)總部，研究員走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)裙房屋頂被設(shè)計(jì)為巨大的屋頂花園，正是其所在樓面。世邦魏理仕是辦公樓的租戶，其工作人員表示，從業(yè)務(wù)角度，錦滄文華的位置和配套為商務(wù)洽談提供了便利條件，從員工體驗(yàn)角度來看，臨近4條地鐵線路和高架路，樓內(nèi)和周邊的餐飲和商業(yè)選擇豐富。

戴德梁行相關(guān)報(bào)告顯示：2025年一季度上海寫字樓空置率為23%，同比增加一個(gè)百分點(diǎn)；靜安核心寫字樓項(xiàng)目租金均呈上漲趨勢，但個(gè)別項(xiàng)目空置率超過平均水平，其中吉寶靜安中心空置率超過一半。目前，錦滄文華辦公和商業(yè)出租率均超90%，商業(yè)租金為15-80元/㎡/天，辦公平均租金為13.5元/㎡/天。 

自2022年8月開業(yè)以來，研究員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行長期深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其若干突出的特色：設(shè)計(jì)方面，沿街外立面寬117米、高35米的雙層零售空間，在南京西路上幾乎絕無僅有，站在中庭透過兩層玻璃即可看到街上的人流及對(duì)面恒隆廣場的櫥窗展陳；品牌方面，相比以恒隆廣場為代表的奢侈品店鋪以服飾為主，更注重多元生活方式和社交空間打造，如Jil Sander中國首家旗艦店一度售賣鮮花、Maison Margiela全球最大旗艦店售賣咖啡，AMIRI亞太首店擺了一張定制臺(tái)球桌，店員透露，這里周末會(huì)有免費(fèi)特調(diào)雞尾酒提供，各種主題的Party常年不斷。

Maison Margiela旗艦店二樓為咖啡空間，窗外即恒隆廣場。魯怡 攝

錦滄文華與《Port港口》雜志打造的燈塔報(bào)刊亭為新晉網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，4月18日，演員劉濱等前來打卡。魯怡 攝

然而，客流方面，對(duì)比同等級(jí)購物中心，處于中游水平，與“頂流”恒隆廣場差距較明顯，“流量擔(dān)當(dāng)”MaisonMargiela等均會(huì)有老顧客頻頻造訪，但也有部分店鋪告訴研究員，抱著購物目的來逛的客人占比不高；而在地下1層，沙綠59號(hào)小市集、麥當(dāng)勞價(jià)格親民，用餐高峰期需排隊(duì)等位。

工作日中午，地下1層人流量較大。劉譯琳 攝

2024年，中國境內(nèi)奢侈品市場銷售額同比下降17%。僅在南京路，東西兩邊就同時(shí)遭遇了Gucci的關(guān)店（新世界大丸百貨、芮歐百貨）。經(jīng)調(diào)研，OTB集團(tuán)并無關(guān)店等調(diào)整計(jì)劃，但在高端購物不振的大環(huán)境下，錦滄文華運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)，開業(yè)幾年來，項(xiàng)目一直根據(jù)市場環(huán)境對(duì)商戶持續(xù)調(diào)整，如引進(jìn)從靜安走向世界的本土設(shè)計(jì)買手店蕾虎。

作為城市更新典型案例，項(xiàng)目在技術(shù)及運(yùn)營方面提供了一系列可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，這個(gè)“十年磨一劍”的項(xiàng)目，也在總結(jié)教訓(xùn)。針對(duì)地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目的更新，項(xiàng)目開發(fā)主體也給出了建議，企業(yè)應(yīng)對(duì)其復(fù)雜性和周期性考慮得更為縝密，有利于財(cái)務(wù)成本縮減，建議前期要與政府部門充分溝通，對(duì)更新工作有更充分的準(zhǔn)備。

（感謝實(shí)習(xí)生劉譯琳對(duì)本文的貢獻(xiàn)）

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