2025年2月13日，上海，城市樓盤風光。視覺中國 資料圖

今年以來，上海樓市延續去年下半年的回暖態勢，走出一波“小陽春”行情。其中，二手房交易活躍度持續攀升，月成交套數連續6個月超過1.5萬套的榮枯線，其中3月份達到2.7萬套，創2021年以來同期新高。此外，機構監測數據顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積環比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

房地產投資開發數據也印證了市場的復蘇。

4月23日，上海市統計局公布2025年第一季度上海市房地產開發、經營基本情況。數據顯示，一季度上海房地產開發投資同比增長5.1%；商品房施工面積同比增長7.3%，其中住宅施工面積同比增長9.5%；住宅銷售面積為329.78萬平方米，同比增長2.2%。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，自去年10月以來，房地產市場政策效應持續釋放，上海樓市交易的活躍度穩步提升。今年一季度，無論是土地、新房還是二手房市場數據都比較亮眼，形成協同共振的良性循環態勢。

二手房成交“高速奔跑”

據上海中原地產監測的數據，今年3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過2024年12月的高點，并且也是2022年以來成交量最高的3月。

從交易節奏來看，整個3月成交都處于“高速奔跑”狀態，每周的成交套數都在5600套以上，并且是逐周向上走勢。

一些先行指標，如帶看、新增客戶等也都和去年12月的水平相當。根據太平洋房屋提供的數據，今年1-3月，上海全市的掛牌量有所上升，帶看量也持續提升，特別是浦東以及閔行，市場活躍度進一步提升。

截至今年3月末，上海二手房的月成交套數已經連續6個月超過了枯榮線。

4月以來，上海二手房市場依舊維持熱度。根據網上房地產數據統計，截至4月22日，上海4月份二手房（含商業）網簽量已有16805套，近兩周的周末單日平均網簽量為1187套，其中單日最高網簽量為1261套。

二手房價格也出現止跌回升跡象。上海中原地產二手住宅價格指數顯示，3月指數環比上漲0.75%。從今年前三個月的指數變化來看，呈現1月、3月環比上漲，2月環比下跌走勢，趨勢上，呈現波動、筑底的信號明顯。

3月半數新盤認購率超100%

新房市場在“金三”傳統旺季加持下也加速回暖，多個項目開盤即售罄。

上海中原地產數據顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

據上海中原的監測數據，3月入市的29個項目中，6個為單價“10萬+”樓盤，6個為單價8萬元/平方米-10萬元/平方米的高端改善項目。從市場投放可以看出，偏中高端改善項目依舊是市場重點關注產品，并且有不錯的去化結果。此外，部分郊區的首次改善項目也是市場交易重要構成部分，包括位于寶山的四季隱秀、浦東的金海汀雲臺等均保持不錯的去化節奏。

數據顯示，29個樓盤中近半數認購率超過100%，有7個“日光”項目。其中3個單價“10萬+”項目均在開盤當天售罄。

從4月以來的表現看，不少項目延續認購熱度，多盤觸發高積分有望推動“日光盤”加速擴容。例如，4月21日，位于上海浦東新區內中環的浦發?蓮園開盤即售罄，該項目首批112套房源引來357組客戶爭搶，入圍分為58.1分。位于浦東新區楊思區域的翡雲悅府則成功刷新今年上海新盤最高認購數，該項目228套房源吸引近千組客戶，入圍積分近64分，為今年以來最高入圍積分；位于閔行梅隴的保利海上印，認購首日認購超190組，認購率190%，直接觸發積分規則。

業內認為，隨著二手房市場交易活躍，市場交易鏈條順暢，不少業主順勢置換新房，推動市場持續升溫。新房市場中，部分熱門項目觸發積分，更有不少樓盤開盤即售罄。盡管并非所有項目都觸發積分，但市場整體熱度提升顯著。

土地市場再現激烈競爭，溢價率攀升

土地市場的熱度上漲，也是房地產市場整體回暖的一環。在今年3月28日的上海第三批次土地拍賣現場，位于靜安區大寧板塊的一宗住宅用地吸引9位競買人參與競拍，經過67輪競價，大華以24.86億元的總價競得，溢價率32.31%，成交樓板價為92659元/平方米，刷新大寧板塊宅地單價紀錄；另一宗位于浦東北蔡的地塊則被綠城以總價29.16億元競得，地塊成交樓板價為71412元/平方米，溢價率40%，創下該區域的地價紀錄。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇指出，今年1-3月，上海房地產市場延續平穩基調，土地市場與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價，5宗溢價率超30%，核心區域優質地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升。

在盧文曦看來，今年以來，多地出現土地高溢價成交現象，部分地塊更是刷新區域樓板價紀錄。隨著優質地塊的出讓，不僅提升了市場預期，也增強了區域內優質二手房業主的信心。以核心區域為例，優質地塊周邊的次新房房東議價空間收窄，為房源去化創造了有利條件。

與此同時，“兩舊一村”改造政策在去庫存、激發市場需求方面也發揮了重要作用。

在2025上海“民生訪談”中，上海市住房城鄉建設管理委主任、上海市房屋管理局局長王楨表示，今年上海將加快“兩舊一村”改造，計劃完成剩余12萬平方米零星舊改任務，涉及4354戶居民，還將完成31萬平方米舊住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并啟動25個城中村改造項目。今年一季度已認定6個項目。

業內認為，大量因改造產生的剛性和改善性購房需求涌入市場，也將成為樓市止跌回穩的有力支撐。從市場趨勢而言，3月市場的成交量足夠多，給4月留出足夠空間，即便成交量有回落，也會穩定在活躍區間運行。