文/薇言

編輯/漁夫

來源/萬點研究

2025年1月24日，日本央行決定將政策利率提高25個基點至0.5%，這是日本央行從2008年來最高利率水平，也是十八年以來最大的加息幅度。

加息過后的利率依舊可以稱為超低利率，日本仍保持著寬松的金融政策。不過在川普關稅戰的影響下，日本政府正在考慮是否再次加息。日本央行打算在4月30日開會，討論將0.5%的利率繼續上調以抑制通脹。

川普的沒譜加上日本經濟缺乏新的增長動力，經濟增長這兩年是沒戲了。但令民眾疑惑不解的是，連米都快吃不上的日本，房地產市場卻越來越火熱。

根據日本央行的統計，截至2024年9月底，房地產行業貸款未償還余額較上年同期增加5.6%，達124.1萬億日元，增幅明顯高于整體經濟未償還貸款余額3.1%的增幅。

盡管外界環境不斷變化，但貸款仍然持續流入房地產市場，沒有間斷，日本房地產像一個聚寶盆一樣，不斷地吸納各方資金。

從2020年開始，日本全境特別是大城市的房地產價格持續走高，東京、大阪的房價以年均15%-30%的漲幅沖向歷史高點，東京都心6區在進入2025年后全部創下二十年來的新高，千代田區和港區在2025年1月二手房掛牌價首破2億日元。

資本紛紛涌入火熱的房地產市場，三菱UFJ銀行打算出資300億日元成立一支房地產基金，然后通過外部融資的方式，使得這個基金三年內的總投資額達到1000億日元，專門用于投資東京市中心辦公樓和住宅。

那么問題來了，在全球經濟面臨考驗的今天，日本房價為何不斷創下新高？日本難道忘記了曾經的傷痛、又開始炒房啦？

日本房價暴漲背后的原因

20世紀80年代末，日本經歷了全球矚目的房地產泡沫，東京地價在1986-1991年間年均漲幅達30%，核心區地價一度高達每平方米1.2億日元。泡沫破裂后，市場進入長達20年的調整期，直至2012年安倍推出安倍經濟學開始放水，推動日本經濟復蘇。日本的房地產才重新開始進入上行通道。

2024年日元兌美元匯率跌至151，創38年新低，日本資產對海外買家相當于打7折促銷。趁著日本國內商品調價的空檔，大量外國人涌入秋葉原和銀座，買空了電子產品貨架也買空了LV的柜臺。而對于外國投資者來說，日本央行將利率長期維持在超低位，國際資本只需上演“借美元買日元資產”的經典套利，便能躺賺利差。

日本作為發達國家和獨特的文化傳統本身就能吸引一批外國購房者和投資者。在匯率和利率雙殺的疊加優勢下，2024年外資對日房地產投資額達2.2萬億日元，黑石、KKR等巨頭紛紛押注日本地產。

我們來算一筆簡單的賬，一套價值1億日元的東京公寓，按照2021年匯率，110日元/美元來計算的話，需要支付大約90萬美金，而按照157日元/美元的匯率計算只需要63萬美元。

花更少的錢買到同樣的東西，怎么不讓人心動。于是，大量的外來資金涌入東京和大阪的核心區。

日元貶值加上一視同仁的低利率，吸引了大量外國投資進入日本房地產市場。日本國內公司則在“白借錢”的誘惑下不斷拉高自身負債率，火爆的房地產市場成為投資重點，間接推高房價。

在大阪因為有賭場度假村的大餅，投資者蜂擁而入，造成周圍的地價一天一個樣，原本偏僻的地區成為最炙手可熱的板塊。東京的老舊房屋通過重建，單價從每平米不足百萬日元飆升到兩百萬日元。

據房地產經濟研究所預測，2025年東京都市圈新建公寓供應量預計為26000套，比去年增加13.0%。除了越來越高的地價，建筑成本的上漲也是日本房價上漲的重要因素之一，鋼材和木材作為日本建房的主要材料，在近些年來價格不斷升高。背后的原因也和日元貶值有關，因為導日元貶值雖提振出口，但也導致進口能源的價格上漲。大家都知道日本本身資源匱乏，主要依靠進口，原材料的上漲導致建筑成本增加40%以上。

追漲不買跌的普世心理，進一步拉高了新建房屋需求。根據日本房地產協會于2024年10月進行的“房地產投資者調查”，表示未來將積極投資房地產的受訪者比例仍保持在90%以上。

誰才是這次暴漲的真正受益者？

那投資日本房地產是不是就是一項穩賺不賠的項目呢？答案是否定的。

很多投資者特別是外國投資者，買下日本房產之后基本都是出租出去或者作為民宿托管。日本規范化的租賃市場是很多投資者敢于投資的信心來源之一。日本的商業地產租約通常為5到10年，保證金為6個月租金。住宅租賃時，租戶需提供連帶擔保人，押金是2個月的租金，退租時如果出現損壞需要支付復原費。

看上去很美好，感覺只需要出個首付，在享受日本低利率房貸的情況下，坐著收租就好了。事實上，有些買到非核心地帶的投資者會發現房子根本租不出去，有些被日本的美景迷住，將房產買到北海道等旅游勝地的人發現，只有在旅游旺季房子才租的出去，平時根本無人問津。

所以，有機構直接總結出日本購房三大定律，只買東京大阪、只買地鐵500米內、只買次新塔樓。使得東京和大阪的房價突破新高，日本房地產市場出現兩級分化，2024年東京核心區高端公寓漲幅甚至超過30%，而北海道、九州等偏遠地區漲幅不足3%，部分區域甚至下跌。難怪有人調侃：在日本買房就像吃壽司，銀座米其林和便利店飯團看著都是米飯，價格差個零。

日本房價暴漲是事實，但千萬要看清楚不是所有地方都在漲，我們可以在暴漲前面加上“僅東京和大阪兩大都市區”的定語，會更顯嚴謹。

與需要長期持有房產承擔風險的房產所有者不同，日本房地產行業的上下游已經在這場盛宴中分得一杯羹了。三井不動產、三菱地所因為核心區高端項目推動其股價不斷上漲，日本的房地產熱預計還會持續一段時間，作為利益體，日本的上市房產公司，肯定會放出更多的利好消息刺激其股價。

日本最大的房屋建筑商大和房屋工業營收數據在近兩三年都非常好看。建筑巨頭鹿島建設的訂單排到2027年。因為收購美鐵失利和川普關稅戰而焦頭爛額的日鐵，從國內市場獲得了安慰，日本鋼材漲價利潤提升，趁機賺了不少。

還有一個大家可能都想不到的公司，也是這輪地產暴漲的受益者，那就是銀行。日本銀行業在房價暴漲周期中的核心盈利模式，源于日本央行加息帶來的存貸利差擴大。存款利率存在滯后上升情況，形成“剪刀差”。2024年日本房貸平均利率從0.45%升至0.8%，而同期存款利率僅從0.01%微調至0.05%，利差擴大至0.75個百分點。

各個商業銀行大賺特賺，以三菱日聯銀行為例，其2024財年第二季度凈利潤同比飆升90%，全年凈利潤預計達到約112億美元，創歷史新高。瑞穗銀行測算，2024年兩次加息為其帶來超過5億美元的凈利息收入增長。

如果說商業銀行是在有本錢的情況下，依靠日本房地產大賺。那私募們的操作更加大膽，玩得那叫一個花，用日元貸款買東京房產，同時做空日元期貨，在杠桿的撬動下，獲得超額利潤。左腳踩右腳，在空中完成擊鼓傳花，完美再現美國次貸。

風險重重的未來

日本房地產市場在各個資本玩家的推動下，走勢越來越“妖”，跟全球的大環境格格不入。那日本政府會出手控制嗎？從目前的情況來看，日本政府并沒有這個打算。即便知道現在的房地產市場存在不合理性，但在全球經濟下行的時候，熱鬧的房地產行業可以為更多人提供工作機會，刺激消費。

毒液也是水，渴死前喝下去依舊能救命，何況還是有解藥的毒藥。如果哪天日本政府決定介入，想要為房地產降降溫，他們手中可打的牌有很多，都是大殺器，都是能救命的解藥。

首先房貸利率和房產稅的調整，可以直接影響整個行業。在1980年代泡沫時期，日本央行連續5次加息，將基準利率從1989年的2.5%提升至1990年的6%，直接刺破房地產泡沫。另外泡沫時期日本政府要求銀行對房地產貸款占比不得超過總貸款額的20%，并提高了首付比例。根據調查數據顯示，如果現在日本的房貸利率突破3%，邊緣區域低投資回報率的不動產將會迎來拋售潮。

其實就算日本政府不出手，日本的房地產都很難持續的火爆下去，短時期的供需失衡只代表一時。那些蜂擁而至的國際投資很容易來的快、去的也快。遠的不說，就說美聯儲鮑威爾要是真的雄起跟川普斗硬，宣布加息或者日元升值，套利資本將立馬拋售資產撤離。

而如果日元一直持續走低，實際建設成本不斷升高，可能會讓一大批中小建造商無力完成資金周轉，公司破產，勉強支撐下來的建造商只有提高報價，大幅度增加建造成本，造成市場失衡，形成面粉比面包貴的局面。

另外長期來看，日本人口減少、少子化、年輕人對于買房興趣不高的趨勢不會改變。日本發達的公共交通和完善的基礎建設讓年輕人并不一定會為核心區域的高價房產接盤，在郊區居住并不會讓他們的生活大打折扣。

長期在躺平文化熏陶下長大的年輕人對買房沒有執念，降低了房產的流動性，對于不動產而言，擁有良好的流動性才算得上是優良資產。時間越往后走，日本房產的風險性會越大。