4月22日，金地集團(tuán)（600383.SH）召開2024年度業(yè)績溝通會(huì)，董事長徐家俊，董事、總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李榮輝，高級(jí)副總裁王南，財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛輝等出席會(huì)議。

金地集團(tuán)高管就房地產(chǎn)市場形勢、土地投資的策略、保交付、利潤下滑等問題進(jìn)行解釋說明。

將根據(jù)融資性現(xiàn)金流恢復(fù)程度等情況進(jìn)行投資決策

截至2024年底，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約2916萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1245萬平方米；土地儲(chǔ)備金額約4325億元，權(quán)益土地儲(chǔ)備金額約1759億元，權(quán)益比例約40.7%，其中，一、二線城市占比約77%。

李榮輝介紹，在2023年下半年至2024年之間，受制于現(xiàn)金流壓力，公司大幅削減投資、暫停拿地。隨著公開市場債務(wù)壓力緩解，以及2024年行業(yè)寬松政策對市場整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，公司近期重啟前端投資。

今年，金地集團(tuán)重啟拿地，并已經(jīng)在上海和浙江杭州各獲取一宗土地。徐家俊表示，重回土拍市場的主要原因是公司隨著公開債務(wù)的償還，債務(wù)壓力緩解，同時(shí)2024年行業(yè)寬松政策對市場整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，市場有所修復(fù)，部分核心城市市場出現(xiàn)一定程度回暖的積極跡象，因此在核心城市重啟拿地。

對于今年如何投資拿地，徐家俊同時(shí)表示，公司將在財(cái)務(wù)安全的情況下，按照量入為出的原則，根據(jù)自身經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流的恢復(fù)程度進(jìn)行投資決策，當(dāng)前全國銷售市場分化趨勢明顯，預(yù)計(jì)投資布局仍將主要集中在市場安全度較高的核心一二線城市。

徐家俊同時(shí)介紹，公司后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注位于核心城市的投資機(jī)會(huì)，擇機(jī)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，將繼續(xù)堅(jiān)持平衡的戰(zhàn)略發(fā)展思想，首先做好現(xiàn)金流管理，在財(cái)務(wù)安全的情況下，按照量入為出的原則，逐步實(shí)現(xiàn)投資-銷售的良性經(jīng)營循環(huán)。

李榮輝表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性仍較為緊張，銷售市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，后續(xù)土地供應(yīng)將整體充裕，土地市場預(yù)計(jì)將維持中低強(qiáng)度狀態(tài)。

度過公開債兌付高峰期

截至2024年末，金地集團(tuán)賬面貨幣資金余額為227.3億元，較2023年末貨幣資金余額297.4億元減少了70.1億元，降幅為23.6%。貨幣資金減少的主要原因?yàn)楣炯皶r(shí)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)守現(xiàn)金流安全紅線，積極償還到期債務(wù)，控制杠桿水平。

報(bào)告期末，公司計(jì)息負(fù)債余額為735億元。公司資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，凈負(fù)債率為49.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%。

李榮輝介紹，公司目前已順利度過公開債兌付高峰期，截至目前，公司在2025年與2026年尚未兌付境內(nèi)公開債面值約0.59億元和5.01億元。同時(shí)，公司整體存量債務(wù)亦有改善，截至2024年期末有息負(fù)債余額同比下降20%至735億元，綜合融資成本為4.05%，較上年進(jìn)一步降低，扣預(yù)負(fù)債率與凈負(fù)債率優(yōu)化至59.7%和49.1%。

李榮輝同時(shí)介紹，面對復(fù)雜艱難的市場環(huán)境，本公司堅(jiān)持以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營管理策略，在2024年如期償還11筆合計(jì)200億元公開市場債務(wù)。

保交樓為經(jīng)營的首要任務(wù)

對于今年的工作，徐家俊表示，公司始終將保交樓作為生產(chǎn)經(jīng)營的首要任務(wù)，高度重視施工進(jìn)度、工程質(zhì)量與竣備交付。公司將進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目工期、安全和質(zhì)量管理，保障項(xiàng)目如期保質(zhì)交付。

李榮輝在會(huì)上表示，2025年面對復(fù)雜嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，公司著重聚焦核心，提升經(jīng)營敏捷度，靈活應(yīng)對市場調(diào)整的經(jīng)營管理導(dǎo)向，堅(jiān)持以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營策略，以銷定產(chǎn)、量入為出。

對于資產(chǎn)端，李榮輝介紹，公司將推動(dòng)資產(chǎn)分級(jí)管控，保留有增值潛力資產(chǎn)；對滯重資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)或盤活，提升持有物業(yè)經(jīng)營效益；挖掘融資空間，打通退出渠道等方式修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線。

“購房者觀望情緒尚未完全消退”

王南表示，2024年政策寬松對行業(yè)整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，同時(shí)，政策效果呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化與滯后性傳導(dǎo)特征。

具體而言，王南介紹，從城市看，核心城市改善型需求率先回暖：一線及強(qiáng)二線城市中，受益于限購松綁、首付比例下調(diào)等政策，高能級(jí)區(qū)域改善型項(xiàng)目成交環(huán)比出現(xiàn)明顯改善；低能級(jí)城市仍承壓：三四線城市受制于庫存高企、人口外流及居民收入預(yù)期偏弱，政策刺激效果有限，市場仍處于筑底階段，公司部分項(xiàng)目去化周期延長。

王南表示，購房者觀望情緒尚未完全消退：政策持續(xù)釋放利好的同時(shí)，購房者對房價(jià)下行、交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂仍存，需求釋放節(jié)奏慢于預(yù)期。基于政策持續(xù)釋放利好的背景，公司將圍繞精準(zhǔn)去化、靈活定價(jià)、需求適配三大核心，制定銷售策略，并且持續(xù)推進(jìn)存量資源提升工作、提升品質(zhì)加快去化。

徐家俊表示，隨著政策環(huán)境的寬松改善，核心城市改善型需求出現(xiàn)回暖，近期公司在上海、杭州等城市的項(xiàng)目來訪、銷售等方面表現(xiàn)較好。政策環(huán)境趨于寬松的同時(shí)，行業(yè)仍面臨市場分化加劇等挑戰(zhàn)，公司將保持審慎態(tài)度，動(dòng)態(tài)監(jiān)測政策落地效果與市場銷售回暖節(jié)奏，靈活調(diào)整經(jīng)營策略。