蔣立冬 派生萬物AI 圖

近期，30余只滬市REITs披露了2024年年度報告，2024年滬市33只REITs實現收入較去年同比增加35%。

此外，得益于REITs高分紅的產品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。根據年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據半壁江山，是名副其實的“現金牛”。

可供分配金額較首發預測整體達標

根據年報信息，2024年滬市33只REITs共實現收入85億元，較去年同比增加35%；共實現可供分配金額62億元，較首發預測整體達標。整體來看，滬市REITs經營情況保持穩健，各行各業都展現出新氣象、新特點。

保租房板塊經營成果亮眼。在政策趨勢的催化以及產品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實現收入4.1億元，完成率超過100%。從經營指標來看，底層保租房資產的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩定的較好水平。業內人士認為，隨著未來住房租賃市場需求穩定增長，保租房REITs發展前景依然可期。

能源需求增長助推業績穩中有進。2024年全社會用電量同比增長6.8%，各類產業及居民用電需求均呈現上漲態勢，滬市5只能源類REITs表現優異，平均可供分配完成率高達103%，底層資產總發電量達到28.1億KWH，營業收入和發電量平均完成率達到95%。

消費政策刺激釋放巨大市場潛力。隨著一系列擴內需促消費政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，滬市4只消費類REITs的銷售額及客流量均呈現上漲態勢，報告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達99%，高出租率與良好的客流增長態勢為消費類REITs的業績提升提供了有力支撐。

倉儲物流需求修復促進經營企穩。隨著大力提振消費、多渠道促進居民增收、加快建設現代化產業體系等舉措納入2025年政府工作任務中，倉儲物流租賃市場開始迎來需求修復。滬市倉儲物流REITs營業收入完成率高達98%，運營凈收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現出較強的租約穩定性，為未來行業復蘇提供支撐。

產業園區市場競爭激發運營效能。面對我國產業園區當前以城市群和產業鏈為主導的差異化競爭環境，滬市產業園區REITs相繼采取“產業+基金”、智慧化管理等各類運營措施，成功實現穩健的業績表現，報告期末平均出租率達到88%，基本達到預測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實現滿租，全年營收同比增長約2%；張江REIT 2024年末整體出租率達91.9%，較2023年末上升近20%。

高速公路階段性調整迎接復蘇。面對需求結構調整、周邊路網變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極采取措施，仍然展現出資產韌性，合計實現收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。其中，山東高速和國金鐵建表現突出，凈現金流完成率均在115%以上。另從2025年1-2月滬市高速公路REITs最新披露的經營數據可以看到，許多前期業績表現不佳的路產已經開始出現明顯反彈，有望在2025年迎來復蘇。

高速公路REITs為“現金牛”

2024年，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產的優勢特性愈發凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產配置的優先選擇。2024年滬市REITs二級市場復權價格平均上漲11.8%，投資者切實從穩定分紅和市值增長中獲得豐厚回報。

得益于REITs高分紅的產品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。根據年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據半壁江山，是名副其實的“現金牛”，資本市場投資者真正享受到交通基礎設施建設發展帶來的回報。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。2024年滬市REITs二級市場不復權價格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%，且各大類資產呈現出差異化走勢，為不同風險偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。

對此，公募內部人士表示，優異的市場表現推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進，REITs作為獨立大類資產的投資價值進一步顯現。

部分典型項目主動披露關鍵機制建設情況

REITs作為一個資產上市的平臺，其長久穩定發展有賴于激勵、擴募、決策等運營機制的建立和有效運行。在2024年年報中，部分典型項目主動披露了關鍵機制建設情況，通過在集團層面設置REITs運營官、優化運管機構激勵約束機制、積極推進擴募等，充分發揮產業方積極作用，構建REITs市場良性循環，為REITs平臺的持續發展保駕護航。

根據年報信息，京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等項目在原始權益人集團層面設置了REITs運營官的角色，從集團戰略層面統籌REITs上市后的信息披露、投資者關系管理、資產擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發展提供了源源不斷的資源活水。

其中，東吳蘇園年報顯示，該產品已在執行前期披露的運營管理機構激勵約束安排，當運營管理機構所運營的基礎設施資產年度凈收入超過對應目標金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，能夠充分激發一線運營人員的工作積極性。

此外，京能光伏、國君東久、華夏京保、華潤有巢、國君臨港、廈門安居等則在年報中披露了擴募進展情況，資產類別涵蓋清潔能源、產業園、保租房等類型，通過擴募優化資產組合，在提高資產組合投資收益的同時，增強整體抗風險能力，促進REITs平臺向深度、廣度發展。

基金管理人表示，從國內外的成熟經驗來看，REITs持續發展壯大離不開產業方的積極參與，原始權益人的專業能力、資源優勢是資產運營、持續擴募的重要引擎，對發揮REITs服務實體經濟發展、盤活存量資產和擴大有效投資作用具有重要意義。主動在年度報告中披露關鍵機制建設情況，讓投資者充分感受到企業著力打造REITs平臺的決心和能力。

保租房、消費及倉儲物流的出租率較高

2024年11月，上交所發布了REITs年度報告指引，進一步完善以“管資產”為核心的基礎設施REITs信息披露規則體系。

從年報披露情況看，滬市各行業REITs項目均按照年度報告指引的要求詳細披露了基金管理人、運營管理機構等市場參與主體的履職情況，對不同行業的基本情況、周期性特點、競爭格局及可比項目作了詳實分析，并在此基礎上對不同底層資產的運營指標及未來變化趨勢進行比較、解釋及研判，年報信息披露的規范性、針對性及有效性顯著提升。

從年報信息可以看出，保租房、消費及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項目都在90%以上，疊加相對穩定的價格水平，獲得了投資者的普遍認可；能源環保保持了相對穩定的發電量及污水處理量，部分項目電力價格在可控范圍內有所波動；產業園區則出現明顯分化，出租率分布在70%-100%，部分項目租金價格在報告期內出現一定波動；高速公路整體經營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現了較強的抗周期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費收入的穩定。

多家投資機構表示，從年報使用者的角度來看，2024年年報信息相較之前的年度報告更加豐富立體，凸顯了REITs的權益屬性。詳細披露的運營指標抓住了不同行業的資產特性，精準反映了底層資產在報告期內的實際運營情況，結合年報中對行業形勢的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關鍵運營信息，為投資決策提供了有力依據。而根據新規則修訂的年度報告模板結構清晰、重點明確、數據詳實，大大增加了年報可讀性，夯實了數據分析基礎，給投研工作帶來了極大便利。信息披露作為REITs市場的重要機制，相關規則制度的完善優化及有效落實為REITs市場持續健康發展奠定了堅實基礎。