本文來自微信公眾號空間秘探，作者：鄒新。

近日，阿那亞正式宣布落子上海虹口北外灘，與海泰集團聯手打造一處城市微度假休閑目的地。從山海步入城市，一頭扎進魔都最具海派文化肌理的街區之一，首座城市版阿那亞是續寫理想生活，還是重演文和友異地滑鐵盧時刻，一時間成為文旅地產行業的焦點議題。

首座城市版阿那亞扎根上海

身藏爛尾樓變度假勝地的傳奇，阿那亞發軔于秦皇島北戴河新區。彼時的阿那亞黃金海岸項目桎梏于不良資產這一標簽，深陷無人接盤的泥沼。2013年，阿那亞創始人馬寅與其合伙人以2.6億元收購該項目，并憑借互聯網思維，為阿那亞打造了追求生活品質的品牌形象。2015年，一則名為《全中國最孤獨的圖書館》的視頻，以全網6億的播放量催生了阿那亞文旅神盤的出世。

此后阿那亞在三亞、霧靈山、金山嶺、九龍湖等多地開發新項目，涵蓋山居、海居多種類型。截至目前，已運營和在建的項目超過十個，并逐漸拓展至海外。憑借獨特的社區營造以及生活方式理念，阿那亞從賣房轉向服務+社區+文化的復合盈利模式，通過持續運營延長用戶生命周期，塑造文旅地產標桿。阿那亞是梵語aranya的音譯，意為人間寂靜處，找回本我的地方，隨著阿那亞官宣入滬，意味著首座城市版阿那亞或將誕生。

區別于以往項目，上海阿那亞揮手闊別山海，落戶上海虹口北外灘，欲與海泰集團聯手打造首個城市精神文明的后花園一個融合藝術、商業與居住的先鋒社區。以城市微度假為核心，其強調高品質的日常與藝術生活日?；?，這一項目標志著阿那亞從遠離城市的文旅項目向嵌入都市的復合空間轉型。

海泰北外灘是上海高端住宅代表之一，其距離外灘源僅600米，目之所及之處是著名的上海大廈、外灘源、和平飯店、郵政總局、南京路步行街，抬眼可見的便是陸家嘴三件套。2公里范圍內擁有中國首家寶格麗酒店和Bellagio酒店、上海首家W酒店等核心配套。

雙方此次合作的重頭戲，是阿那亞將為海泰北外灘精心設計多元空間藍圖，全力塑造都市中的詩意棲息地。例如，阿那亞將在海泰北外灘附近的四川北路引入一座承載先鋒藝術展覽、電影放映及影視沙龍的藝術空間，單向空間書店將坐落于該建筑的二層中庭。同時，阿那亞計劃在此處建造一家美術館和兩家酒店，美術館將引入和中國傳統文化藝術相關的內容。兩家酒店將分別引入理想國Naive以及栩栩華生旗下的Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店。

項目設計方來自著名建筑事務所Portman Architects（上海商城波特曼酒店的打造者），以及日建設計株式會社Nikken Sekkei和博埃里建筑設計咨詢有限公司。建筑風格極具特色，樓體形似金字塔，底層架空打造水景大堂，整個外立面與外灘華爾道夫系出同門，充滿未來主義又自帶經典的Artdeco風格。

發布會現場，馬寅表示：阿那亞入滬，將深耕在地文化，以優質商業與文化藝術為基石，搭建高品質日常承載平臺，雕琢充滿審美意趣的生活場景。海泰房地產（集團）有限公司董事長丁勁松也強調：好房子承載生活本真，與阿那亞合作屬于優勢互補，期待為社區注入文化精魂，讓居住更具內涵。

阿那亞勇闖上海灘的底牌

相較于阿那亞創始人馬寅、海泰房地產（集團）有限公司董事長丁勁松的信心滿懷，文旅地產界對于首座城市版阿那亞的推進眾說紛紜，不少上海本地人似乎也并未對其抱有過多期待。

甚至在真正的阿那亞本亞登陸上海之前，不少本地市民津津樂道，我們魔都有獨屬于自己的阿那亞。阿那亞版本真假李逵事件的另一個主角便是位于徐匯濱江南段的Gate M西岸夢中心，該地塊的前身是擁有著百年歷史的上海水泥廠舊址。

藝術感拉滿的街區、復古文藝風建筑、多巴胺色系，讓Gate M西岸夢中心成為上海年輕人拍照打卡的圣地；一家連著一家的咖啡店、面包店、甜品店，疊加一線江景與藍天白云的戶外景觀，為這個潮流街區注入松弛感與文藝范。身處Gate M西岸夢中心，看江水涌動，千帆過盡，成為風景與當地生活的一部分，魔都阿那亞盛名由此而來。

事實上，上海這座城市的文化消費市場已經形成了清晰的分層，從商業文化綜合體到各大美術館、劇場、展覽館；從藝術文創園區，到獨立文化空間，每個細分領域都有深耕多年的本土和國際玩家。也就是說，見慣了各種文化IP的上海不缺乏文藝調性，上海消費者對內容有著更敏銳的辨別力和更高的期望值。阿那亞進入上海，并非填補本土市場空白，而是要在競爭激烈的市場中，帶來更具吸引力的新內容。

近期，上海備受矚目的 2024藝術商圈榜單正式揭曉，由Gate M西岸夢中心領銜，西岸中環、前灘 31、EkA 天物、BFC 外灘金融中心、洛克外灘源、上海蘇河灣萬象天地、上海恒隆廣場八家商業地標榮耀上榜。這些存在都為上海阿那亞的落地潛藏了分流客群的憂患，然而從阿那亞依舊堅定的擴張步伐里，可見其自有征戰上海的底牌。

首先，阿那亞是國內地產文旅IP中最成功的內容品牌之一。其業務版圖早已超越地產開發，向物業服務、酒店、商管、文旅、游艇、影視文化等多個領域延展，構建出完整的內容生態。阿那亞擁有國內最成熟的文化運營體系，每年策劃建筑、戲劇、音樂等節慶活動，并與國際知名文化品牌跨界合作，已形成獨特的社群生態，這種文化增值能力，是傳統文旅地產商所不具備的。

此次入駐上海，目前已公布的品牌矩陣便已經釋放出了濃烈的文化調性：UCCA X 阿那亞藝術空間、單向空間、好白商店、壹集YIJI、宿咕XXSHOKU、荒野植物園，這些品牌都符合阿那亞消費群體對理想生活的美好期許。

其次，以輕資產的模式投身上海，并與海泰集團攜手合作，可以借助其本地資源優勢，結合虹口區政府的政策支持，降低進入新市場的風險。于海泰集團而言，該地區的房產正在進入高端住宅市場競爭期，阿那亞的加入，使項目形成了文化溢價優勢，為同類豪宅產品帶來差異化定位。于阿那亞而言，上海項目的經驗將驗證阿那亞模式在城市的適應性與可能性，為其進一步拓展都市市場提供樣本借鑒。由此可見，雙方互為彼此的野心與底氣。

最后，從北戴河到北京、三亞，阿那亞已經積累了十余年的品牌勢能，這也讓阿那亞三個字自成底氣。當下文旅地產行業走勢低迷，阿那亞的銷售數據卻依舊一路狂飆。從網易海南房產的數據來看，2024年，三亞阿那亞項目以16.36億的成交金額和5.7萬/平方米的成交均價登頂海南樓市，相較于第二名7.71億的數據，可謂遙遙領先。不僅如此，2025年2月中旬，三亞阿那亞開年10個億的熱銷戰績更是如雷貫耳，可謂是三亞的明星項目。

同時，阿那亞這一項目對社區內房產與酒店的賦能亦顯而易見。海泰北外灘的住宅因阿那亞的入駐，從物理空間升維為精神容器通過藝術內容與社群活動，提升居住者的情感黏性與身份認同，進而推高資產溢價。酒店業態則受益于城市微度假概念，吸引追求短暫逃離都市喧囂的客群，形成住宿+游玩的閉環體驗。

阿那亞賦能房產酒店的實踐可能

阿那亞被稱為中產階級的烏托邦，各大社交媒體上，與之相關的游玩攻略不計其數。但實際上，阿那亞是個有院墻的封閉式社區，進入其中有三個渠道：一是住進阿那亞園區的酒店或民宿，住進園區即可享受業主級別的待遇，包括各種免費和付費服務；二是通過阿那亞APP預約免費的訪客通道，但這種票通常非常搶手，并且不能進入食堂，也不能乘坐園區巴士；三是購買阿那亞藝術中心門票或UCCA沙丘美術館門票，但不能在園區內過夜。

因此，這也成為了阿那亞酒店業態得以良好運轉的原因之一。阿那亞采用自營與品牌合作結合的酒店運營方式，早期通過引入國際品牌Club Med（地中海俱樂部）來提升品牌影響力和流量，但后期因其委托管理模式所產生的高昂管理費（20%～30%營銷費）逐漸轉向自營。

目前，通過阿那亞的官方APP可知，其運營管理著14家度假酒店，分別為 SUKA蘇卡酒店（坐擁一線海景）、安瀾酒店（親子酒店）、隱廬酒店（冥想療愈）、the TANG唐舍酒店、naive理想國青年旅舍、作家的房間by naive理想國、犬舍酒店（可供寵物入?。?、EOSO云頌酒店、諾岸遠近酒店NOA RESORT、A hotel、YIN PLUS（濕地景觀）、YIN HOTELS（戶外湯池）、璞瀾酒店、Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店（旅居創作）。

阿那亞另一種住宿方式是以房東自營品牌為主的民宿，由阿那亞民宿中心統一整合業主房源，提供統一入住辦理、清潔、交通等服務，平衡業主出租與社區管理的需求。為維護并保證社區品質，阿那亞通過高門檻篩選客群，民宿價格在節假日期間高達2000元/晚。

阿那亞計劃在上海分別引入理想國Naive以及栩栩華生旗下的Mi Casa Su Casa。其中，理想國Naive以重塑作家的書房主題酒店為目標，一層二層集酒吧、書店于一體，沉浸書香酒韻；三層以上客房融入書籍音樂元素，打造沉浸式文化旅居體驗。理想國Naive是一個集書籍、咖啡、雞尾酒、住宿為一體的空間，所營造出來的是住在書店，日咖夜酒的感覺。

Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店則主打親和力與社交屬性，為賓客呈上家外之家的舒適服務。其由西班牙室內雜志《apartamento》主理團隊 Apartamento Studios完成整體的視覺體系。設計之初，酒店名字來源于西班牙語我的家就是你的家這一表達。酒店中還有一間名叫book in book的非售賣房間，如果你有朋友來訪，或者你想要從周遭瑣事中短暫抽離，就可以使用這間房。book in book有點像一座有求必應屋，創作者們對其的反應是這里會很出活，適合泡兩盞茶，從白天激情創作到晚上。

兩家酒店的品牌選擇無疑是契合阿那亞的調性的，只是與以往不同的是出走城市邊緣，上海阿那亞的選址落于塘沽路四川北路交界處。盡管隨著上海商業中心的轉移，四川北路的商業疲軟成為了不爭的事實，但從價值板塊來看，北外灘的確是上海近年來重點打造的世界級會客廳和中央活動區，其高能級定位不言而喻。

當消費者在熱鬧繁華的市中心面臨諸多的酒店選擇之際，阿那亞住宿+游玩的閉環體驗能否在此地形成邏輯自洽便開始打上了問號，而以此為矛盾中心給上海阿那亞的推進也帶來了更多的不確定性。

阿那亞如何避免文和友出走失??？

上海是否需要阿那亞？滿懷質疑的拉踩不少、公開力挺的也有，但一眾網友中，依舊還是吃瓜群眾居多無畏外界的紛紛擾擾，阿那亞高調登陸上海。

商業競爭是殘酷的，猶如一場無盡的接力賽，在阿那亞接過接力棒高調博弈上海之際，曾經的頂流文和友在其海外第一站廣州黯然退場。

老舊灰暗的水泥墻、銹跡斑斑的霓虹燈牌、泛黃的下崗職工再就業標語、懸掛的破舊自行車，這些看似不經意實則精心設計的市井煙火布景，出現在2018年的長沙海信廣場。

在獲得唐人神集團戰略投資后，文和友豪擲近1億元在長沙海信廣場打造了這座占地5000平方米的市井迪士尼。60家長沙小吃被塞進鋼筋水泥縱橫的懷舊場景中，一時間日均翻臺率飆升至8次，年客流量突破1000萬人次，創下16000+號排隊打卡的記錄。在抖音、小紅書上，長沙文和友的曝光量達到60億次，成為現象級打卡勝地，締造出餐飲界的神話。

抱著再現餐飲奇跡的想法，文和友于2020年攜2億重金奔赴廣州天河CBD。復刻騎樓、廣式茶檔，將荔銀腸粉、阿婆牛雜等老字號搬進玻璃櫥窗，創始人大膽放話，五年內開20家店，做餐飲界的迪士尼！

然而奇跡未能再現，泡沫的幻滅也比想象中來得更快。數據顯示，廣州文和友70%的顧客停留不足30分鐘，人均消費150元中有60元是為場景稅買單。截至2024年底，廣州文和友閉店率超80%，26家商戶僅剩2家苦撐，工作日客流量不足10人。2025年2月，文和友總部表示廣州門店租約到期，不再續租。這一超級IP的外地第一站，就此悄然退場。

除此之外，2021年深圳店、2025年太原店接連開張，深圳店的文和友為自救改走賽博朋克風，太原店甚至不敢掛文和友的招牌。顯然，資本交給文和友的任務就是快速復制擴張，但其運營團隊卻未能做到。

當阿那亞與文和友的命運線在同一時間的不同空間交織，二者又被搬上同一水平線做對照組。發展至今，阿那亞的打法實際上已經非常透明，奔赴阿那亞考察的同行甚至可以形成一個產業鏈。從硬件空間來看，阿那亞模式是可以被全面拆解并復刻的。精選好的設計師，打造一批公共建筑、文化建筑和商業建筑，再結合全新的度假地產產品的研發和設計，一個阿那亞式的空間結構就基本形成了。

但無論是從阿那亞的創立初衷，還是文和友出走失敗的案例來看，簡單的建筑、空間、場景的復制粘貼都不足以支撐一個文旅地產項目的火爆。文和友的困境暴露了三大問題：文化移植的生硬、商業模式的高成本依賴、消費者情感聯結的缺失。

而阿那亞能夠從中汲取到的，也是其創始人馬寅反復強調的在地文化是生根發芽的前提，上海項目需將海派文化與阿那亞的簡樸美學深度融合，避免淪為懸浮的文化符號。同時，也應該堅持其長期主義的發展模式，避免因過度苛責規模效應而遺忘了當初出發時所縱深的價值敘事。

當下，文旅地產已經從賣空間發展至造精神棲居地，傳統地產商聚焦硬件升級，而阿那亞默默證明精神價值才是核心競爭力。通過文化內容激活社區，將房子轉化為生活方式的載體，若上海項目能實現比阿那亞更阿那亞，比上海更上海，中國文旅地產行業或許也將迎來一場重大躍遷。

官宣入滬，實際上并非阿那亞第一次直面市場的不確定性，阿那亞誕生于一片荒蕪海灘的豪賭，成就與一群人的精神共鳴。只有因地制宜地打磨內容，才能在特定的空間中創造出獨特的文化生命力。阿那亞不缺少奇跡，但上海阿那亞是再現十年前的現象級爆火，還是像超級餐飲IP文和友出走一般水土不服，仍有待市場考察。