2024年地產行業延續深度調整態勢，行業數據呈現兩大關鍵指數——全國商品房銷售金額首次跌破10萬億大關，同比降幅達17.1%；銷售面積同步收縮12.9%至9.74億平方米；70城新建商品住宅價格指數降幅較2023年持續擴大。房企由盈轉虧、虧損大幅增加的情況屢見不鮮。

然而，依然有房企維持了穩中有升的發展態勢。近日，新城控股（601155.SH）公布2024年年報，營業收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%。在如今的背景之下，新城交出的這份全年“成績單”或許為行業提供了一個穿越周期的典型樣本。

“穩”字當頭，韌性生長

新城控股“住宅+商業”的雙輪驅動戰略協同效應愈發凸顯。

地產開發端全年實現401.71億元銷售額，538.82萬平方米銷售面積，尤其是102.38%的資金回籠率明顯高于行業均值，顯示了新城精準把握市場窗口的能力，特別是在三四線城市普遍面臨去化壓力的背景下，其地域深耕策略，在結構性市場中挖掘出有效需求。

要維護良好的信用，“保交付”是新城控股的重中之重。當行業流動性危機頻發之際，新城控股完成1388.85萬平米、超10萬套物業交付，確保15座吾悅廣場如期開業（含8個輕資產項目），實現吾悅廣場開業100%達成。今年，新城計劃新開工16個子項目，新開工建筑面積169.55萬平方米，計劃竣工104個子項目，預計竣工總建筑面積555.05萬平方米。這些數據背后是新城“保交付、保民生”的企業使命和社會責任，也是購房者和合作伙伴延續對新城的信任的關鍵點。

健康的財務資本面是新城“保信任”的另一張牌。新城用102.96億元的現金儲備為自己留了一張“安全墊”，52.44%的凈負債率維持行業低位，經營性現金流連續7年為正的紀錄，這些數據在如今的民營房企陣營中已屬稀缺。特別值得注意的是，在融資環境收緊背景下，新城有息負債規模同比壓降34.29億元至536.50億元，債務結構持續優化。新城通過“主動降杠桿+維持現金流”的平衡術，為后續市場復蘇儲備了戰略動能。

此外，去年，新城控股如期償付52.62億元境內外債券。高度自律的信用管理在資本市場獲得了積極回應，2024年新城控股成功發行兩筆中期票據，這在當前信用下滑加劇的環境中具有標桿意義。

行業轉型期，抓住長期“利潤?！?/strong>

在“住宅+商業”的雙輪驅動戰略下，新城的商業板塊正從戰略協同者進化為價值創造主力軍。

面對全國新開商業項目下降至363個、存量改造占比超10%的競爭格局，新城商業展現出一條獨特的進化路徑——以全國在營的173座吾悅廣場、1601.07萬平方米的開業面積，構筑起一座收入和利潤的護城河。

根據年報，2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增幅13.1%，連續多年增速超過10%。2024年，新城物業出租及管理業務貢獻營收120.29億元，占比提升至13.52%；毛利率高達70.17%，為公司創造84.40億元核心利潤，占總體毛利的47.89%，較上年提升15個百分點以上。截至2024年末，吾悅廣場開業面積的整體出租率提升至97.97%。

這意味著，當傳統開發業務面臨增長瓶頸時，新城的商業引擎已具備獨立造血能力，為公司整體業績提供了有力支撐。

業內人士認為，如今的商業市場已從“重資源、重規?！敝苯舆M入“重品質、重運營”，精細化運營也成為商業制勝的關鍵。而吾悅廣場同樣在運營質量的指標上交出了一張可圈可點的成績單：去年17.66億人次年度客流總量，總銷售額905億元（不含車輛銷售），上述兩個數據均實現同比增長19%。同時，截至去年年底，4370萬人的會員人數比2023年末增長了32%。

未來，在消費市場持續增長的帶動下，商業將更加大有可為。國家統計局數據顯示，2024年全國社會消費品零售總額48.8萬億元，比上年增長3.5%。2024年最終消費支出對經濟增長的貢獻率為44.5%，拉動GDP增長2.2個百分點。

消費增長的同時，消費需求也在求新求變，品質化、場景化、體驗型的消費需求正重塑商業市場格局。面對消費分級加速的市場環境，新城在去年10月，將沉淀16年的商業運營體系升維重構——成立專業化運營平臺吾悅商業管理集團有限公司（以下簡稱“吾悅商管”），形成覆蓋4大產品品牌、13個區域公司的立體架構。這樣的升級意味著新城的商業運營已經從業務模塊走向獨立化公司，進入新的發展階段。

另一個值得關注的點是新城的代建業務。依托商業綜合體領域TOP10的管理能力，成立于2022年的房地產代建、代管業務平臺——新城建管正轉化為新的增長曲線。2024年新城建管累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個；累計管理總建筑面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，已基本實現全國化布局，躋身“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”。新城建管在輕資產管理的發展層面為新城打開了全新發展空間。

當房地產行業從增量時代轉入存量時代，房企轉型的底層邏輯是讓運營紅利取代土地紅利，并逐步成為企業發展的核心動能。從這一邏輯上來看，新城控股“住宅+商業”戰略的實質是“開發+運營”的雙引擎驅動模式。作為長期“利潤牛”，其商業板塊（運營）展現的持續造血能力與輕資產擴張潛力，持續釋放韌性，有效優化利潤結構并筑牢增長護城河。