3月31日，綠城中國（03900.HK）召開2024年業績溝通會，董事會主席劉成云、行政總裁郭佳峰、執行總裁耿忠強、副總裁李駿等出席會議。

對于股東應占利潤同比降幅接近50%，耿忠強表示利潤階段性承壓；關于近50億元的計提減值，耿忠強坦言這個問題繞不過去；對于近期杭州地王頻出，郭佳峰直言“杭州市場確實很熱，超出想象了”。

去年股東應占利潤同比降48.79%，今年利潤指標仍面臨壓力

期內，公司實現收入1585.46億元，同比增加20.67%。其中，物業銷售收入1205.80億元，結轉收入的物業銷售均價為每平方米23145元，同比增加18.96%。

利潤方面，期內，綠城中國的毛利為202.25億元，同比增加18.46%；毛利率為12.76%，較上年同期的12.99%下降0.23個百分點。股東應占利潤為15.96億元，同比下降48.79%，主要是根據市場環境變化，計提若干資產的減值及公平值變動損失凈額合計49.17億元。

對于利潤，耿忠強表示，受行業整體大環境的影響，公司的利潤階段性承壓，公司也在持續努力，通過成本費用的精細化管控來提質增效。

耿忠強同時表示，計提若干資產的減值及公平值變動損失49.17億元，同比增長141.6%。其中，存貨減值39.25億元，往來款減值9.5億元，主要是受房地產市場整體下行，部分業態銷售價格不及預期。

對于存貨減值，耿忠強坦言，這個問題繞不過去，我也相信存貨減值對于當下每一家房企都很難繞開。公司也充分認識到存貨減值的大小，對于現金流的修復、利潤的修復有重大的影響，所以公司對這個問題高度重視。

耿忠強介紹，來自項目超49億元的減值，幾乎全部來自2021年及之前獲取的項目。接下來，這些項目是否需要進一步計提或者沖回，公司會根據市場情況予以及時的調整。

郭佳峰表示，去年，公司結合市場形勢、行業的動態，特別是新規產品的不斷出現，導致這些老產品的競爭力快速減弱，公司把存量去化作為重中之重去抓。李駿介紹，整個2024年，全公司重難點庫存去化實現了422億元（銷售額）。

耿忠強同時表示，近幾年，公司的新增投資平均凈利率都接近雙位數，并且基本上都已經兌現，但是公司2021年之前獲取的項目還有一定量的存貨在不斷結轉。2025年公司整體收入相對穩定，受整體市場環境和收入結轉結構的影響，以及重難點庫存去化的影響，今年的利潤指標仍面臨著一定的壓力，但可以明確地說基本處于底部。

自投項目沖擊1600億元的銷售目標

銷售方面，2024年綠城中國實現銷售額2768億元。其中，自投項目銷售額為1718億元，代建項目銷售額為1050億元。2024年全年自投板塊首開項目去化率約82%。

關于銷售目標，李駿介紹，自投項目銷售有望沖擊1600億元，爭取同比降幅控制在10%范圍內。具體來看，期末，公司的存量項目未售貨值大概2800億元，2025年的可售貨值約2000億元，預計能夠完成1250億元的銷售額，轉化率在42%~45%之間，全力沖擊45%。

李駿介紹，經過對公司今年前三季度拿地計劃的鋪排，預計可轉化銷售額超過300億元。代建板塊預計全年還是維持在1000億元左右，和2024年基本持平。

李駿表示， 2025年一季度房地產市場有望能夠迎來一個相對良好的開局，可能是全年止跌回穩的開端。公司也觀察到，比如杭州、深圳、成都等部分城市的房地產市場呈現出不同程度的回暖跡象；成交基本穩住了，1-2月的市場供給下降約25%，但成交比去年同期還增加1%。

對于綠城自身的銷售，劉成云表示，綠城會更加關注權益銷售和存量的去化。面對充滿挑戰和不確定的市場，公司將靈活調整銷售策略，實時調整銷售規模以及其他經營指標，保障公司的健康可持續的發展。

對于市場預期，劉成云表示，房地產市場自2021年下半年以來經歷了近4年的深度調整，2025年開年以來，行業內出現了很多積極的市場信號，疊加國家政策層面的持續加力，我們認為行業已經進入止跌回穩的階段。

劉成云介紹，各個城市止跌回穩的周期不同步，一二線城市比三四線城市率先企穩，二線城市企穩也存在分化，比如說杭州、成都這些城市表現是比別的二線城市優秀的。

有城市面粉比面包貴，出現局部過熱的現象

土地儲備方面，期內，綠城中國新增項目42個，總建筑面積約418萬平方米，本集團承擔成本約484億元，平均樓面價約每平方米14383元，預計新增貨值達1088億元。北京上海杭州三個城市全年新增貨值553億元，年內實現銷售轉化約325億元。

截至2024年底，綠城中國共有土地儲備項目146個（包括在建及待建），總建筑面積約為2747萬平方米。其中權益總建筑面積約為1785萬平方米，地上權益可售面積約為1180萬平方米；平均樓面地價每平方米約7901元。

關于綠城中國獲取土地的策略，郭佳峰表示，不會一味地提高銷售價格，對于明顯過熱的地塊，始終保持理性，不會為了拿地而大幅地放松投資標準。近期公司參拍了北京、杭州等地的部分地塊，沒有拿到，主要是因為已經超過了公司的理性授權地價。

郭佳峰稱，去年10月下旬開始，一些國央企參與積極，部分土地競買非常激烈，有些地方土地樓面價甚至已經高出原先的住宅限價，面粉比面包貴，出現局部過熱的現象。郭佳峰透露，這些大國央企參與的競爭激烈的高價土地，綠城會避開的。

郭佳峰介紹，綠城在聚焦一二線核心城市外，會持續關注浙江省內三四線城市的投資機會?！叭ツ赀@些（三四線城市的）項目的拍地過程中是見不到國央企的，因為他們的策略都在大城市核心區塊，但是今年我們已經看到了他們都來競爭了，他們看到了我們這些項目獲利頗豐，所以也忍不住跟我們一起來競爭?！?/p>

對于整體土地市場，郭佳峰介紹，當前土地市場回暖比較明顯，房地產市場是否迎來反轉，有待觀察。郭佳峰稱，房地產的回暖，涉及多個方面的因素，目前的這種好局面，“我認為是一定時間里、階段性的、地域性的、局部的現象，我們會很謹慎地迎接和應對?！?/p>

“杭州市場確實很熱，超出我們的想象了”

杭州是綠城的大本營。去年，綠城約45%的銷售額來自杭州，目前綠城在杭州的存貨超500億元。

“杭州市場確實很熱，超出我們的想象了”，郭佳峰如此評價當下的杭州土地市場。郭佳峰表示，杭州是限購、限價取消比較晚的城市，此前有些有購房需求的人不具備購房資格；或者有些具備購房資格又有購房需求的購房者因為搖號的中簽率低，而買不到房；限價時的房子質量和戶型未能跟市場匹配。雙限放開之后，這些被積壓的需求得以釋放。

幾個共同原因導致了局部出現的特殊產品高熱現象，郭佳峰表示，浙江省的購買力會比較大，這種現象會持續一段時間，可能是一年或者一年半；同時，因為杭州“六小龍”等概念還吸引了一些外省的客戶，綠城的有些產品中外省客戶占一定比例，這也說明省外購房者對杭州房產的看好；杭州每年還有20萬左右的新增人口，這些綜合因素使得整個市場比較好。

 對于杭州土地市場的高熱，郭佳峰還給出了另一個原因，政府調整供地節奏。郭佳峰表示，自己從杭州相關政府部門了解到，杭州今年的推地規模與去年相同，但全年70%左右的土地會放在上半年推出。

這樣的節奏，大家都會擔心上半年不拿，下半年拿不到，推地量少競爭或許會更加激烈，郭佳峰分析房企積極競拍的心態說到。

熱度僅局限于部分區域，市場仍是分化的。郭佳峰表示，一方面，大的央國企對杭州市場非?？春茫@一波土地競買競爭非常激烈；但是我們也要看到，杭州一些周邊的剛需盤去化，并沒有跟高端盤一樣高歌猛進，沒有出現同頻的現象。

如何應對當下的市場，郭佳峰稱，“近期杭州一浪更比一浪高的地王成交背景下，已經沒有綠城的身影，我們有點害怕。在杭州雙限取消前后，公司獲取的項目兌現都非常好的，都比投決會的要求高一些?！薄昂贾菔俏覀兊拇蟊緺I，去年公司約45%的銷售份額來自杭州，目前公司在手的來自杭州的存貨大概有500多億元，只有一兩個剛拿的項目可能有些不確定，其他的都是非常確定的，所以綠城在杭州總體的盤面是非常健康，非常有底氣的?！?/p>