3月28日，瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）發布2024年全年業績。

財務數據顯示，2024年全年瑞安房地產總收入約81.73億元（人民幣，下同），同比減少16%；歸母凈利潤約1.8億元，同比減少78%。

截至報告期末，瑞安房地產的凈資產負債率約52%，同比持平；現金及銀行存款總額約77.34億元。

瑞安房地產指出，2024年利潤同比大幅下降的主要原因是住宅物業落成數目減少，以及已確認的物業銷售減少。

截至3月28日港股收盤，瑞安房地產報0.7港元/股，漲1.45%。

“房地產市場應該已經筑底，相信會穩步向好”

“去年上海高端住宅市場表現一枝獨秀，成交的面積也較2023年增長了150%。從2021年以來受市場長期波動的影響，中國房地產市場面臨前所未有的流動性挑戰，對我們來說保證資產負債表的穩定至關重要。”瑞安房地產主席羅康瑞在業績會上表示，瑞安房地產今年3月3日到期的4.9億美元優先票據已經還掉，從2021年以來已經總共償還了452億元境外債務。

瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝進一步指出，瑞安房地產2025年到期的負債總數約83億元，截至目前已經償還了56億元。“所以今年到期的一些負債，大概是70%，都已經償還解決。剩下來2025年要到期的負債金額不多，今年下半年公司對整體流動性有一定的信心。”孫希灝說道。

從收入來看，2024年瑞安房地產被確認為收入的物業銷售金額約43.56億元，同比減少26%；租金及相關收入（不包括聯營公司及合營公司）約24.56億元，同比增長2%。報告期內，瑞安房地產的租金及相關收入總額約35.47億元，同比增長9%，其中77%來自上海的物業組合。

羅康瑞在業績報告中表示：“房地產市場經過過去兩三年的調整，現在應該已經筑底，應該是穩步向好。但目前有兩個大的不確定因素，需要大家小心去看，一是全球地緣政治的不確定性；二是我們自己這個行業出險的開發商到底財務怎么樣處理，也會影響市場未來的發展。關于融資方面比較謹慎，內地的銀行主要是保交樓，外資銀行目前對中國房地產市場非常保守，因為大家都很擔心出險的開發商，未來會怎么樣影響他們的賬務報表，這些都是不明朗的地方，但是總的來說市場長遠看是開始向好的，希望短期之內這些不明朗的，已經能夠調整好。相信市場應該會穩步向好的。”

合約物業銷售額同比增長三成，翠湖六期108個單位“日光”

物業銷售方面，截至報告期末，瑞安房地產的合約物業銷售額錄得150.55億元，同比增長32%，其中住宅物業銷售占97%，余下由商業單位銷售所貢獻。瑞安房地產指出，銷售額增長主要由于上海太平橋翠湖天地六和（翠湖天地六期）的強勁銷售業績。2024年9月，瑞安房地產于上海推售翠湖天地六和的首批單位，總建筑面積為57000平方米的108個單位“日光”——于開售當日即告售罄。

瑞安房地產表示，計劃在2025年底以后推出下一批別墅和聯排別墅。 瑞安房地產于2025年及以后交付客戶并確認為集團財務業績的鎖定銷售總額為153.94億元。

值得一提的是，瑞安房地產的數據顯示，2024年住宅物業銷售的平均售價為134900元/平方米，而2023年為56700元/平方米，這是由于年內上海平均售價較高的項目占合約物業銷售額的比例較高。

瑞安房地產行政總裁王穎在業績會上指出，2024年上海高端及豪宅市場的銷售量幾乎翻番，其中套均總價在人民幣3000萬到5000萬元以上的一手豪宅銷售較2023年都有大幅度的增長。2024年全年，上海套均3000萬元以上的住房成交超過2500套，占全國市場份額超過六成。從全國范圍來看，2024年四個一線城市總價超過3000萬元的高端豪宅銷售同比增長70%，在全部30個重點城市中的總占比，從2023年的91%上升到94%。“這一方面是由于供應鏈的增加，另一方面也反映出上海市場龐大和相對穩固的客戶基礎，以及高凈值人群核心資產配置的強勁需求。”王穎表示。

“去年11月份以來主要一線城市房價環比轉正，二線城市緊隨其后，也在12月份環比轉正，這表示了市場在更大范圍內趨于穩定。”王穎指出，“在政策支持力度加大的背景下，上海樓市也繼續表現出比較強的韌性，2024年‘927’新政極大地推動上海市場走穩向好，與此同時住房市場走穩向好也帶動了土地市場的升溫和火爆，今天（3月28日）大家也看到了上海市場的土拍結果，優質的住宅土地都有非常高的溢價。”

王穎表示，在這樣的政策和市場環境下，瑞安房地產的業務戰略重心主要有三點：第一是將繼續聚焦一線城市，尤其是上海市場的發展機遇，“當然現在的市場環境下，我們仍然會堅持審慎的原則，在保持財務穩健的前提下，再考慮新的投資發展機會。短中期內步步為營，不冒進會是我們的主要經營方針。”

第二是繼續以翠湖品牌為核心的Best in Class產品策略，依托新天地社區的品牌和差異化的競爭優勢，把握中高端細分市場的機會，持續強化公司在核心市場的品牌影響力和吸引力。

第三是在市場調整真正完成前主要以輕資產模式拓展業務，進一步創新商業模式，持續拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，充分發揮瑞安品牌與人力資本優勢，擴大業務規模，推動公司的可持續發展。王穎指出，輕資產模式也是瑞安房地產在未來業務發展當中新的驅動力，目前公司已經獲得了一些合作項目，尤其是在上海新天地社區同永業集團，就永年里開發翠湖品牌的高端住宅，提供項目的定位、開發、營銷、資產管理和運營的專業管理服務，一方面能夠減輕公司在投資方面的資本性投入，另一方面也能夠持續保持在市場上的品牌影響力。

上海兩項目拉動租金收入增長，鴻壽坊租金及相關收入同比增長近3倍

商業部分，瑞安房地產指出，租金及相關收入總額同比增長主要得益于蟠龍天地和鴻壽坊的額外貢獻，這兩個項目均于2023年成功開業，并繼續保持高人流和強勁的銷售增長。

瑞安房地產披露的數據顯示，以蟠龍天地和鴻壽坊為代表的新天地社區2024年客流量和整體銷售額分別增長了12%和8%。不過，由于市場消費需求下降和零售物業供應量增加，續約租金轉跌。

截至報告期末，瑞安房地產零售物業組合的平均出租率達94%。

辦公樓方面，由于經濟放緩和供應過剩，辦公樓市場面臨嚴峻挑戰。許多企業已放慢業務腳步或暫停擴張或搬遷的計劃。瑞安房地產指出，受激烈市場競爭及宏觀經濟環境影響，截至報告期末的續約租金轉跌。截至報告期末，瑞安房地產相對成熟的辦公樓物業的平均出租率達91%，辦公樓物業組合的整體出租率為69%，同比增長3個百分點。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌在業績會上表示：“毫無疑問商業物業在當下是面臨非常競爭的環境，非常嚴苛的市場挑戰。”

張斌認為，“過去幾年里整個商業物業面臨的挑戰是前所未有的，無論是零售還是辦公的需求端都處于相對比較低迷的狀態。與此同時看到市場上大部分的同質化的供應量非常大，所以這兩方面結合起來在當下市場，要取得租金的增長其實非常不容易。”

不過，張斌表示：“盡管如此我們的團隊都沒有懷疑過，我們始終堅持用可持續和盈利性的增長為我們的目標。無論是我們已經形成穩定規模的物業有機增長，目前打造的即將投放市場的項目，還是已經拿到輕資產的項目，這三部分的項目都會在各自領域做好聚焦的事情，令這些能夠變成資金回報和recurring income（經常性收入）的來源。”

張斌指出，2024年9%的租金增長主要來自幾方面：第一是零售部分，瑞安房地產在過去非常重視創新，蟠龍天地和鴻壽坊兩個項目都是結合當下消費者的需求趨勢和公司的創新、資源到極致。“非常高興看到去年這兩個非常創新的產品打造了非常好的租金漲幅和穩健的經營。這兩個項目也貢獻了零售主要的租金增長。”

財報數據顯示，報告期內，蟠龍天地的租金及相關收入約1.15億元，同比增長64%；鴻壽坊的租金及相關收入約0.82億元，同比增長290%。

辦公方面，張斌表示：“我們始終把出租率當作我們第一聚焦點，除了去年靈活租金策略的延續，今年重點打造一站式辦公解決方案，以及在零碳和其他服務方面實現進一步的突破。希望為辦公空間帶來更多高品質的租戶，實現辦公持續的穩定增長。”