3月28日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）發(fā)布2024年全年業(yè)績(jī)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2024年全年瑞安房地產(chǎn)總收入約81.73億元（人民幣，下同），同比減少16%；歸母凈利潤(rùn)約1.8億元，同比減少78%。

截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約52%，同比持平；現(xiàn)金及銀行存款總額約77.34億元。

瑞安房地產(chǎn)指出，2024年利潤(rùn)同比大幅下降的主要原因是住宅物業(yè)落成數(shù)目減少，以及已確認(rèn)的物業(yè)銷(xiāo)售減少。

截至3月28日港股收盤(pán)，瑞安房地產(chǎn)報(bào)0.7港元/股，漲1.45%。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該已經(jīng)筑底，相信會(huì)穩(wěn)步向好”

“去年上海高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，成交的面積也較2023年增長(zhǎng)了150%。從2021年以來(lái)受市場(chǎng)長(zhǎng)期波動(dòng)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有的流動(dòng)性挑戰(zhàn)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)保證資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定至關(guān)重要。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，瑞安房地產(chǎn)今年3月3日到期的4.9億美元優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)還掉，從2021年以來(lái)已經(jīng)總共償還了452億元境外債務(wù)。

瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝進(jìn)一步指出，瑞安房地產(chǎn)2025年到期的負(fù)債總數(shù)約83億元，截至目前已經(jīng)償還了56億元。“所以今年到期的一些負(fù)債，大概是70%，都已經(jīng)償還解決。剩下來(lái)2025年要到期的負(fù)債金額不多，今年下半年公司對(duì)整體流動(dòng)性有一定的信心。”孫希灝說(shuō)道。

從收入來(lái)看，2024年瑞安房地產(chǎn)被確認(rèn)為收入的物業(yè)銷(xiāo)售金額約43.56億元，同比減少26%；租金及相關(guān)收入（不包括聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司）約24.56億元，同比增長(zhǎng)2%。報(bào)告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入總額約35.47億元，同比增長(zhǎng)9%，其中77%來(lái)自上海的物業(yè)組合。

羅康瑞在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去兩三年的調(diào)整，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)筑底，應(yīng)該是穩(wěn)步向好。但目前有兩個(gè)大的不確定因素，需要大家小心去看，一是全球地緣政治的不確定性；二是我們自己這個(gè)行業(yè)出險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商到底財(cái)務(wù)怎么樣處理，也會(huì)影響市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展。關(guān)于融資方面比較謹(jǐn)慎，內(nèi)地的銀行主要是保交樓，外資銀行目前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常保守，因?yàn)榇蠹叶己軗?dān)心出險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商，未來(lái)會(huì)怎么樣影響他們的賬務(wù)報(bào)表，這些都是不明朗的地方，但是總的來(lái)說(shuō)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)看是開(kāi)始向好的，希望短期之內(nèi)這些不明朗的，已經(jīng)能夠調(diào)整好。相信市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)穩(wěn)步向好的。”

合約物業(yè)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)三成，翠湖六期108個(gè)單位“日光”

物業(yè)銷(xiāo)售方面，截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)的合約物業(yè)銷(xiāo)售額錄得150.55億元，同比增長(zhǎng)32%，其中住宅物業(yè)銷(xiāo)售占97%，余下由商業(yè)單位銷(xiāo)售所貢獻(xiàn)。瑞安房地產(chǎn)指出，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)主要由于上海太平橋翠湖天地六和（翠湖天地六期）的強(qiáng)勁銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2024年9月，瑞安房地產(chǎn)于上海推售翠湖天地六和的首批單位，總建筑面積為57000平方米的108個(gè)單位“日光”——于開(kāi)售當(dāng)日即告售罄。

瑞安房地產(chǎn)表示，計(jì)劃在2025年底以后推出下一批別墅和聯(lián)排別墅。 瑞安房地產(chǎn)于2025年及以后交付客戶(hù)并確認(rèn)為集團(tuán)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的鎖定銷(xiāo)售總額為153.94億元。

值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2024年住宅物業(yè)銷(xiāo)售的平均售價(jià)為134900元/平方米，而2023年為56700元/平方米，這是由于年內(nèi)上海平均售價(jià)較高的項(xiàng)目占合約物業(yè)銷(xiāo)售額的比例較高。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，2024年上海高端及豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售量幾乎翻番，其中套均總價(jià)在人民幣3000萬(wàn)到5000萬(wàn)元以上的一手豪宅銷(xiāo)售較2023年都有大幅度的增長(zhǎng)。2024年全年，上海套均3000萬(wàn)元以上的住房成交超過(guò)2500套，占全國(guó)市場(chǎng)份額超過(guò)六成。從全國(guó)范圍來(lái)看，2024年四個(gè)一線(xiàn)城市總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元的高端豪宅銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)70%，在全部30個(gè)重點(diǎn)城市中的總占比，從2023年的91%上升到94%。“這一方面是由于供應(yīng)鏈的增加，另一方面也反映出上海市場(chǎng)龐大和相對(duì)穩(wěn)固的客戶(hù)基礎(chǔ)，以及高凈值人群核心資產(chǎn)配置的強(qiáng)勁需求。”王穎表示。

“去年11月份以來(lái)主要一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)正，二線(xiàn)城市緊隨其后，也在12月份環(huán)比轉(zhuǎn)正，這表示了市場(chǎng)在更大范圍內(nèi)趨于穩(wěn)定。”王穎指出，“在政策支持力度加大的背景下，上海樓市也繼續(xù)表現(xiàn)出比較強(qiáng)的韌性，2024年‘927’新政極大地推動(dòng)上海市場(chǎng)走穩(wěn)向好，與此同時(shí)住房市場(chǎng)走穩(wěn)向好也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的升溫和火爆，今天（3月28日）大家也看到了上海市場(chǎng)的土拍結(jié)果，優(yōu)質(zhì)的住宅土地都有非常高的溢價(jià)。”

王穎表示，在這樣的政策和市場(chǎng)環(huán)境下，瑞安房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略重心主要有三點(diǎn)：第一是將繼續(xù)聚焦一線(xiàn)城市，尤其是上海市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，“當(dāng)然現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，我們?nèi)匀粫?huì)堅(jiān)持審慎的原則，在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，再考慮新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。短中期內(nèi)步步為營(yíng)，不冒進(jìn)會(huì)是我們的主要經(jīng)營(yíng)方針。”

第二是繼續(xù)以翠湖品牌為核心的Best in Class產(chǎn)品策略，依托新天地社區(qū)的品牌和差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，把握中高端細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，持續(xù)強(qiáng)化公司在核心市場(chǎng)的品牌影響力和吸引力。

第三是在市場(chǎng)調(diào)整真正完成前主要以輕資產(chǎn)模式拓展業(yè)務(wù)，進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式，持續(xù)拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，充分發(fā)揮瑞安品牌與人力資本優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，推動(dòng)公司的可持續(xù)發(fā)展。王穎指出，輕資產(chǎn)模式也是瑞安房地產(chǎn)在未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展當(dāng)中新的驅(qū)動(dòng)力，目前公司已經(jīng)獲得了一些合作項(xiàng)目，尤其是在上海新天地社區(qū)同永業(yè)集團(tuán)，就永年里開(kāi)發(fā)翠湖品牌的高端住宅，提供項(xiàng)目的定位、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，一方面能夠減輕公司在投資方面的資本性投入，另一方面也能夠持續(xù)保持在市場(chǎng)上的品牌影響力。

上海兩項(xiàng)目拉動(dòng)租金收入增長(zhǎng)，鴻壽坊租金及相關(guān)收入同比增長(zhǎng)近3倍

商業(yè)部分，瑞安房地產(chǎn)指出，租金及相關(guān)收入總額同比增長(zhǎng)主要得益于蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯坏念~外貢獻(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目均于2023年成功開(kāi)業(yè)，并繼續(xù)保持高人流和強(qiáng)勁的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。

瑞安房地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，以蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯粸榇淼男绿斓厣鐓^(qū)2024年客流量和整體銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)了12%和8%。不過(guò)，由于市場(chǎng)消費(fèi)需求下降和零售物業(yè)供應(yīng)量增加，續(xù)約租金轉(zhuǎn)跌。

截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)零售物業(yè)組合的平均出租率達(dá)94%。

辦公樓方面，由于經(jīng)濟(jì)放緩和供應(yīng)過(guò)剩，辦公樓市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。許多企業(yè)已放慢業(yè)務(wù)腳步或暫停擴(kuò)張或搬遷的計(jì)劃。瑞安房地產(chǎn)指出，受激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，截至報(bào)告期末的續(xù)約租金轉(zhuǎn)跌。截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)相對(duì)成熟的辦公樓物業(yè)的平均出租率達(dá)91%，辦公樓物業(yè)組合的整體出租率為69%，同比增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“毫無(wú)疑問(wèn)商業(yè)物業(yè)在當(dāng)下是面臨非常競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，非常嚴(yán)苛的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。”

張斌認(rèn)為，“過(guò)去幾年里整個(gè)商業(yè)物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是前所未有的，無(wú)論是零售還是辦公的需求端都處于相對(duì)比較低迷的狀態(tài)。與此同時(shí)看到市場(chǎng)上大部分的同質(zhì)化的供應(yīng)量非常大，所以這兩方面結(jié)合起來(lái)在當(dāng)下市場(chǎng)，要取得租金的增長(zhǎng)其實(shí)非常不容易。”

不過(guò)，張斌表示：“盡管如此我們的團(tuán)隊(duì)都沒(méi)有懷疑過(guò)，我們始終堅(jiān)持用可持續(xù)和盈利性的增長(zhǎng)為我們的目標(biāo)。無(wú)論是我們已經(jīng)形成穩(wěn)定規(guī)模的物業(yè)有機(jī)增長(zhǎng)，目前打造的即將投放市場(chǎng)的項(xiàng)目，還是已經(jīng)拿到輕資產(chǎn)的項(xiàng)目，這三部分的項(xiàng)目都會(huì)在各自領(lǐng)域做好聚焦的事情，令這些能夠變成資金回報(bào)和recurring income（經(jīng)常性收入）的來(lái)源。”

張斌指出，2024年9%的租金增長(zhǎng)主要來(lái)自幾方面：第一是零售部分，瑞安房地產(chǎn)在過(guò)去非常重視創(chuàng)新，蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯粌蓚€(gè)項(xiàng)目都是結(jié)合當(dāng)下消費(fèi)者的需求趨勢(shì)和公司的創(chuàng)新、資源到極致。“非常高興看到去年這兩個(gè)非常創(chuàng)新的產(chǎn)品打造了非常好的租金漲幅和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。這兩個(gè)項(xiàng)目也貢獻(xiàn)了零售主要的租金增長(zhǎng)。”

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，蟠龍?zhí)斓氐淖饨鸺跋嚓P(guān)收入約1.15億元，同比增長(zhǎng)64%；鴻壽坊的租金及相關(guān)收入約0.82億元，同比增長(zhǎng)290%。

辦公方面，張斌表示：“我們始終把出租率當(dāng)作我們第一聚焦點(diǎn)，除了去年靈活租金策略的延續(xù)，今年重點(diǎn)打造一站式辦公解決方案，以及在零碳和其他服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的突破。希望為辦公空間帶來(lái)更多高品質(zhì)的租戶(hù)，實(shí)現(xiàn)辦公持續(xù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。”