上海土地交易市場，又是熱度很高的一天。

3月28日，上海2025年第三批次土地出讓交易順利完成，共出讓4幅地塊。其中，靜安大寧、浦東北蔡兩幅地塊分別以32.3%和超40%的高溢價(jià)成交，郊區(qū)的閔行紫竹地塊溢價(jià)成交，青浦西岑地塊底價(jià)成交。

兩個(gè)中環(huán)內(nèi)的高溢價(jià)成交甚至刷新了“地王價(jià)”，顯示出滬上土拍市場“小陽春”的熱度。而郊區(qū)地塊同樣溢價(jià)成交，也反映出市場對上海遠(yuǎn)郊區(qū)域持續(xù)增長的信心。

從2024年以來整體情況看，上海土地交易市場明顯呈現(xiàn)日益趨暖的態(tài)勢，且不同類型地塊的配置策略各有側(cè)重。近來，上海土拍市場更注重整體提升土地資源配置的效率與效益，通過土地供給引導(dǎo)市場優(yōu)化產(chǎn)品打造，用“高品質(zhì)建設(shè)”引導(dǎo)好土地造好房子，也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。

首先，上海土地市場熱度持續(xù)攀升。剛結(jié)束的2025年第三批次土地出讓，高溢價(jià)成交再次出現(xiàn)。靜安大寧地塊，經(jīng)9名競買人67輪競價(jià)，以溢價(jià)率32.31%、總成交價(jià)24.8564億元，由大華集團(tuán)旗下的上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，成交樓面單價(jià)達(dá)到9.27萬元/平方米，刷新了該區(qū)域“地王”的標(biāo)準(zhǔn)。

另一邊，浦東北蔡地塊在第一環(huán)節(jié)競價(jià)中，7名競買人66輪競價(jià)達(dá)到40%溢價(jià)封頂，隨后2位競買人進(jìn)入第二環(huán)節(jié)競“高品質(zhì)建設(shè)”。最終，經(jīng)過“商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)” “公共服務(wù)設(shè)施” “高端人才住房配建比例”的競拍，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拿下該地，成交總價(jià)29.16億元、成交樓面單價(jià)7.14萬元/平方米。

如果把時(shí)間再拉長一點(diǎn)，2025年上海第一批4幅地塊（涉虹口、浦東、松江、奉賢）全部溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率高達(dá)33.56%，虹口地塊還創(chuàng)下2025年全國最高樓面價(jià)紀(jì)錄，成交樓面價(jià)達(dá)11.75萬元/平方米。

第二個(gè)特點(diǎn)，新城等郊區(qū)板塊成為投資新熱點(diǎn)，與市中心相比不甘示弱。這次推出閔行紫竹地塊，雖然距離市中心30公里左右，最終也以溢價(jià)率18.97%成交。

結(jié)合上海近幾輪土拍，溢價(jià)現(xiàn)象在新城等遠(yuǎn)郊地塊頻頻出現(xiàn)。3月初，上海第二批次推出了嘉定新城F03A-4地塊，該地塊成為上海2025年首個(gè)叩響第二輪“高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)”競拍大門的宅地，最終由招商蛇口以溢價(jià)率30%、26.6億元競得。

2025年第一批次松江新城地塊以14%溢價(jià)率成交、奉賢新城地塊以溢價(jià)率16.5%成交。再往前，2024年第八批次寶山淞南板塊兩幅地塊以14.86%及16.03%的溢價(jià)率出讓；第九批次松江洞涇地塊以27.93%高溢價(jià)率出讓。

可見，新城板塊由于配套不斷完善、發(fā)展?jié)摿Υ螅饾u成為房企爭搶的投資目標(biāo)。

第三，上海房地產(chǎn)市場正以“高品質(zhì)建設(shè)”的標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企建造優(yōu)質(zhì)住宅，在寸土寸金的上海，真正用好土地造好房子。

2024年8月，上海在土地出讓公告中強(qiáng)化了“高品質(zhì)建設(shè)”的要求，實(shí)行“雙高雙競”。當(dāng)?shù)谝惠喐們r(jià)達(dá)到一定的溢價(jià)空間后，競買人轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，對“裝修標(biāo)準(zhǔn)” “公共服務(wù)設(shè)施”“高端人才住房配建”等順次競買。當(dāng)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)的競拍都達(dá)到上限值后，再進(jìn)入下一輪競價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競得人。

新規(guī)實(shí)施半年多來，上海已有多個(gè)地塊進(jìn)入了競“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，而且即使在新城等郊區(qū)地塊，也進(jìn)一步提高了裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)設(shè)施等品質(zhì)要求。這樣的舉措，使市場熱度較高的地塊能實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”，同時(shí)達(dá)到“市場化配置價(jià)高者得”的目標(biāo)。

目前，上海土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯加快，2025年前兩批次土地供應(yīng)沒多久，第三批次土地出讓交易已順利完成。隨著市場信心的恢復(fù)，土地市場的活躍度提升，未來上海可能會繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，同時(shí)引導(dǎo)開發(fā)商建造更高質(zhì)量的住房，以推動市場的健康發(fā)展。

郁斐 設(shè)計(jì)