上海土地市場的熱度持續(xù)升溫，一日產(chǎn)生兩個區(qū)域單價地王。

3月28日，上海第三批集中出讓的四宗地塊全部成交，成交總額138.35億元，出讓面積為41.61萬平方米，規(guī)劃總建面55.86萬平方米。

其中，浦東新區(qū)北蔡地塊觸發(fā)中止價，靜安區(qū)大寧地塊、閔行區(qū)蘭香湖多用途組團用地溢價成交，僅青浦區(qū)西岑多用途組團用地底價成交。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，本場四宗地塊共吸引了14家企業(yè)參拍，既有央國企，也有混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)。就土地本身，既有中心城區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越的宅地，又有郊區(qū)功能多樣的組團用地。

張文靜分析稱，未來上海或將繼續(xù)保持中心城區(qū)與郊區(qū)結合、優(yōu)先供給區(qū)域內優(yōu)質土地的供地特征，進而提升高品質新房供應量，并通過增強市場預期來推動樓市企穩(wěn)。

92659元/平方米，大寧板塊單價紀錄被刷新

位于靜安區(qū)大寧板塊的靜安區(qū)N070302單元111-21地塊熱度較高，吸引9位競買人參與競拍，經(jīng)過67輪競價，大華（集團）有限公司旗下的上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.8564億元的總價競得，溢價率32.31%，成交樓板價為92659元/平方米，刷新大寧板塊宅地單價紀錄，成為大寧板塊單價地王。

目前上海單價最高的地塊是2024年8月出讓的徐匯斜土地塊，成交樓面價達到13萬元/平方米。

此次參與競拍的房企還包括華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、中國金茂、綠城中國、城建發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、保利置業(yè)、建發(fā)國際集團。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積10730.27平方米，容積率為2.5，計容面積26825.68平方米，起始總價為18.7864億元，中止價為26.3億元；該地塊東至永樂苑、規(guī)劃111-24地塊，南至永樂苑，西至滬太路，北至規(guī)劃111-20地塊。

目前大寧板塊內新房稀缺，即將入市的項目中建玖合大寧項目，擬建8棟12-24層高層住宅和1棟22層辦公樓，總計容建筑面積9.32萬平方米。2024年9月14日，中建玖合發(fā)展集團有限公司以63.66億元競得該項目，成交樓面價達6.83萬元/平方米。另據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，該板塊內建成于2013年至2014年的二手房大寧瑞仕花園1月成交均價為10.36萬元/平方米。

樓板價一年漲近30%，北蔡單價地王誕生

另一個區(qū)域單價地王位于浦東新區(qū)北蔡板塊。

浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊吸引7位競買人參與競拍，經(jīng)過66輪競價，觸及中止價，兩位競買人選擇進入競高品質指標環(huán)節(jié)。

最終，綠城中國以29.159億元的總價及5000元的商品住宅裝修標準上限值、300平方米公共服務上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代價競得該地塊，成交樓板價為71412元/平方米，溢價率40%。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積20416平方米，容積率2.0，起始價20.8284億元，中止價為29.159億元，起始樓面價51010元/平方米。

北蔡板塊的單價地王產(chǎn)生。71412元/平方米的樓板價較去年3月成交的北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊55674元/平方米的樓板價高出28.26%。

北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊對應的項目為國貿中國鐵建·西派海，2024年10月首次開盤，截至3月初累計去化接近70%，銷售均價91566元/平方米。

地塊周邊的另一新房項目為開云湖璟華庭，今年3月開盤，推出227套房源，銷售均價為83988元/平方米，吸引673組購房者認購，認購率約296%，觸發(fā)積分，去化超95%。該項目一期推出318套房源，認購率超460%，入圍分79.35；二期推出620套房源，認購率約353%，入圍分69.6。

開云湖璟華庭項目所在的浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C06-01地塊于去年8月成交。地塊規(guī)劃為普通商品房用地，容積率2.3，成交樓面單價51009.01元/平方米。

中指院分析稱，該地塊所處的北蔡板塊屬于浦東中環(huán)內的大型居住板塊，板塊內交通便利，配套成熟，主力戶型為90平方米-120平方米，總價800萬元-1200萬元，2025年1月新房庫存出清周期為5.59個月。

象嶼地產(chǎn)66.7874億元競得閔行組團地塊，宅地容積率1.01

兩家福建廈門的國企競拍閔行區(qū)一個住宅、餐飲旅館業(yè)地塊組合。

多次出現(xiàn)在上海土地競買現(xiàn)場的象嶼地產(chǎn)集團有限公司終有斬獲。閔行區(qū)MHP0-1005單元02-09地塊、03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間，吸引兩位競買人，最終象嶼地產(chǎn)旗下的上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以66.7874億元的總價成為競買人，溢價率18.97%，成交樓面價33580元/平方米。

該地塊的另一位競買人是聯(lián)發(fā)集團有限公司旗下的上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，聯(lián)發(fā)集團與象嶼地產(chǎn)一樣同為福建省廈門市國企。

聯(lián)發(fā)集團去年曾在上海獲取兩個項目。一是，聯(lián)合城泓（上海）投資有限公司以87.3635億元的價格獲取上海新天地核心區(qū)域的黃浦區(qū)C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路（部分）道路地下空間地塊歷史風貌保護項目；二是，聯(lián)合建發(fā)國際集團以23.63億元競得浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDPO-0306）C1B-1地塊。

此次出讓地塊組合由2個住宅地塊和1個餐飲旅館地塊構成，總出讓面積為21.72萬平方米（其中地上19.55萬平方米、地下21749平方米），規(guī)劃建筑面積19.89萬平方米；起始總價56.14億元，中止價為72.978億元。

02-09地塊和03-04地塊均規(guī)劃為普通商品房，容積率為1.01，出讓面積分別為98974.83平方米和48519.52平方米；16-07地塊和16-06、16-08地塊部分地下空間規(guī)劃為餐飲旅館業(yè)用地，容積率為1.04，出讓面積為69748.91平方米。

張文靜介紹，閔行區(qū)吳涇板塊是“大零號灣”規(guī)劃的重要組成部分，將通過科技與產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)片區(qū)升級轉型。而閔行區(qū)蘭香湖地塊所處的吳涇板塊南部是高端的低密社區(qū)，疊加紫竹園區(qū)的高新技術產(chǎn)業(yè)，未來或將持續(xù)吸引高端改善型人群置業(yè)。

張文靜同時表示，此次出讓的3個地塊緊鄰蘭香湖，環(huán)境資源稟賦極佳。2個住宅地塊容積率接近1，且周邊的蘭香湖壹號、蘭香湖雅苑已售罄，蘭香湖貳號別墅累計去化率已超90%（3月份銷售均價約10.7萬元/平方米），近1年無低容積率宅地出讓，未來或可有效增加蘭香湖周邊低密產(chǎn)品供應。

青浦區(qū)西岑組團用地與華為研發(fā)中心相近

此次出讓唯一底價成交的地塊為青浦區(qū)由八塊地組成的地塊組合——青浦區(qū)西岑單元（JZ03）19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地塊及19-09公共綠地、云騰路、蘭科路、澤秀路、澤立路部分地下空間。

 長三角西岑科創(chuàng)經(jīng)濟發(fā)展（上海）有限公司以17.54億元的底價競得，成交樓面價6008元/平方米。

該組團地塊位于西岑科創(chuàng)園區(qū)，園區(qū)的東側為華為研發(fā)中心。本次出讓的地塊分為4個住宅和辦公混合地塊（容積率為2.0-2.2）、3個商辦地塊（容積率均為2.0）、1個商業(yè)地塊（容積率為2.0），總出讓面積為16.77萬平方米，規(guī)劃總建面29.20萬平方米，起始總價17.54億元，，中止價22.807億元。