人民法院案例庫：房屋出賣人單方變更付款方式并增設抵押，買受人如何維權？

買受人有權拒絕付款且不構成違約；若出賣人新設抵押導致合同無法履行，買受人可主張解除合同并要求賠償房屋差價損失。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

房屋買賣糾紛中，出賣人單方變更購房款支付方式并增設抵押的行為是否構成違約？買受人又該如何維護自己的權益？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以江蘇省無錫市惠山區法院處理的房屋買賣合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

房屋買賣合同約定了抵押權滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權的，買受人有權拒絕付款，其拒絕付款的行為不構成違約。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行的，構成根本違約，應承擔相應違約責任。因此導致合同解除的，買受人有權向出賣人主張房屋差價損失等違約損失賠償。

案件簡介：

1、2019年8月，顧某某與王某簽訂房屋買賣合同，總價93萬元。合同約定王某支付定金3萬元及首付款65萬元，余款過戶后支付，但未明確首付款支付方式。之后，顧某某交付房屋，王某支付定金 3 萬元及部分首付款 2 萬元，合計5萬元。

2、2019年11月15日，雙方約定共同到銀行用首付款65萬元清償顧某某名下44.8萬元房屋貸款以滌除抵押，顧某某未赴約。

3、2019年11月18日，顧某某要求王某直接支付首付款至其賬戶，王某拒絕。

4、2020年1月6日，顧某某告知王某，雙方房屋買賣合同解除。

5、2020年1月10日，顧某某在案涉房屋上新設100萬元抵押。之后，顧某某向法院提起訴訟，要求法院判令解除房屋買賣合同解除，判令王某支付違約金和占用房屋的使用費。王某提起反訴，要求法院判令解除房屋買賣合同，判令顧某某賠償違約損失。

6、2020年9月28日，無錫市惠山區法院一審判決解除合同，顧某某返還購房款并賠償王某損失20.19萬元，王某返還房屋并支付占有使用費。顧某某不服一審判決，提出上訴，但未在指定的期限內交納訴訟費。

7、2020年11月24日，江蘇省無錫市中級人民法院裁定本案按上訴人自動撤回上訴處理。

案件爭議焦點：

出賣人為房屋設定了新的抵押且不予滌除的行為是否構成根本違約？

無錫市惠山區法院裁判要點：

1、顧某某單方變更支付方式且未提供擔保確保抵押權滌除，王某有權中止履行，顧某某解除合同的通知不發生效力。

無錫市惠山區法院認為，案涉合同并未就65萬元首付款的支付方式作具體的約定。結合雙方出示的微信聊天記錄等證據來看，可以認定雙方對以購房款直接清償顧某某銀行貸款以滌除抵押權的履行方式達成了合意。在案涉房屋存在抵押貸款的情況下，該種約定有利于保護買賣雙方的交易安全和合同目的的實現，抵押權滌除亦為合同后續履行的前提基礎。故雙方就65萬元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的約定，應作為雙方合同的補充。王某按照雙方約定的時間和中介前往銀行，其提供的銀行余額查詢記錄也證明其具有履行合同的能力和意愿，而顧某某并未按約前往銀行，在事后不再配合辦理銀行還貸手續，而是單方提出直接將款項匯入其賬戶的支付方式。顧某某單方變更履行方式，且未提出任何擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權，以確保合同順利履行，在此情況下，王某有權拒絕付款，其拒絕付款的行為并不構成違約。顧某某在2020年1月6日解除合同的通知不能發生解除的效力。

2、顧某某在合同履行期間新設抵押且拒絕滌除，導致合同無法繼續履行，構成根本違約。

無錫市惠山區法院認為，顧某某于2020年1月為案涉房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行，該行為構成根本違約，應承擔相應違約責任。鑒于合同已無法繼續履行，故法院對顧某某、王某要求解除合同的訴訟請求予以支持。

3、合同解除后，雙方互負返還義務，顧某某應當賠償王某的合理損失。

無錫市惠山區法院認為，合同解除后，顧某某應向王某返還其取得的購房款。王某應向顧某某返還房屋，法院確認合理搬遷期限為15日。王某還需向顧某某支付從房屋交付后至實際返還日的占有使用費，按照雙方確認的金額計算。王某主張違約損失包括房屋差價損失，王某和顧某某商定了基準日，亦認可該基準日的評估市場價。評估基準日價格與合同價的差價部分，應為王某的合理損失。

綜上所述，無錫市惠山區法院認為，出賣人顧某某為房屋設定了新的抵押且不予滌除的行為構成根本違約，因此支持了顧某某、王某解除合同的訴訟請求。

案例來源：

人民法院案例庫：《顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案》[案號：無錫市惠山區法院(2020)蘇0206民初25號]，入庫編號：2023-07-2-091-009。

實戰指南：

1、本案是由于房屋抵押權無法滌除導致的合同解除，裁判要旨中明確了兩個規則：一是出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保來確保之后抵押權滌除的，買受人可以拒絕付款，買受人不構成違約，亦無需承擔違約責任；二是如果出賣人再次將房屋抵押且不予滌除的，合同無法繼續履行的情況下，出賣人構成根本違約，買受人可以解除合同，并要求出賣人賠償損失。

有關房屋抵押權無法滌除的案件，實踐中還存在購房者通過訴訟方式滌除抵押權人的抵押登記。文末延伸閱讀中的案例二就是這種情況，房屋買賣合同簽訂后、尚未過戶前，出賣人將房屋抵押給第三人，買受人可以請求抵押權人滌除抵押權，并要求出賣人協助辦理過戶登記。對于商品房消費者來說，最高法院于2023年公布的《關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條規定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定?！痹撍痉ń忉屆鞔_了商品房消費者的權利應優先于抵押權人得到保護。需要注意的是，商品房消費者僅指從開發商手里購買一手房的購房者，因此該司法解釋不適用于從個人手中購買二手房的情形。

2、在此，我們建議購房者在買房簽約時，認真審查房屋權屬情況，重點查看有無租賃、有無設立抵押權、居住權、實際占有人等情況，還要審查房屋是否存在“一房二賣”的情況。購房者應當在房屋買賣合同中，與出賣人就交易事項詳盡約定，并在簽約后辦理過戶之前約定出賣人不得再為房屋設立抵押權、居住權等權利負擔。如果購房前房屋已經被抵押的，可以與抵押權人一并協商，將房屋交易款直接支付給抵押權人從而解除抵押，以防出賣人將房款挪作他用導致抵押權人行使優先受償權。購房者還應注意合同的違約條款是否清晰明確，這樣在后續發生抵押權滌除糾紛時，購房者可以依據違約條款挽回損失。

法律規定：

1、《民法典》第四百四十八條：“承諾的內容應當與要約的內容一致。受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約。有關合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內容的實質性變更。”（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第三十條）

2、《民法典》第五百六十三條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方?！保ū景高m用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第九十四條）

3、《民法典》第五百六十六條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外?！保ū景高m用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第九十七條）

4、《民法典》第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第一百零七條）

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、抵押權人不同意滌除抵押權時，購房者可以請求法院判決抵押權人辦理抵押注銷登記。

案例一：《北京澳興物業管理有限公司北京分公司與山水文園凱亞房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案》[北京朝陽區人民法院(2021)京0105民初30309號]

北京朝陽區人民法院認為，考慮原告作為普通消費者與作為專業信托機構的長城公司在認知水平、風險防范意識和能力等方面均存在較大的差異，在原告是善意且支付了全部對價的情況下，其期待權應優先于長城公司的抵押權獲得保護。據此，對于原告要求山水公司繼續履行《購房意向書》，協助將涉案房屋辦理轉移登記至原告名下的訴訟請求，本院予以支持。對于原告要求長城公司注銷抵押登記的訴訟請求，本院予以支持。

2、房屋買賣合同簽訂后、尚未過戶前，若出賣人將房屋抵押給第三人，買受人可以請求滌除抵押權，并要求出賣人協助辦理過戶登記。

案例二：《龐錦鵬、楊勇等房屋買賣合同糾紛案》[新疆生產建設兵團第一師中級人民法院(2024)兵01民終279號]

新疆生產建設兵團第一師中級人民法院認為，被告龐某某于2022年6月23日簽訂《個人借款合同》《擔保合同》，并辦理了抵押權登記，但上述法律行為均發生在原告楊某與被告龐某某簽訂房屋買賣合同之后。住房消費者享有物權期待權，是指不動產買賣合同的買受人，在已履行買賣合同全部或者大部分義務,具備占有等要件，但未完全取得物權時，法律賦予該買受人排除強制執行的權利，目的在于確立物權登記與真實權利不一致時,應當首先保護真實權利的原則，在商品房買賣領域更加注重對消費者居住權及生活需要相關權利的保護。本案中，原告楊某與被告龐某某簽訂《二手房買賣合同》，并已經交付35萬元房款，占到全部房款的92.1%，已經履行絕大部分義務，且于2021年2月占有并實際入住，依法享有涉案房屋的物權期待權，根據法律規定，物權請求權優先于抵押權。因此，法院判決滌除該房屋的抵押權登記，并要求被告龐某某協助原告楊某辦理過戶手續。

3、出賣人故意隱瞞房屋抵押情況，構成欺詐，使得房屋買受人在不知情的情況下作出意思表示，房屋買賣合同可撤銷。

案例三：《某某公司、李某某房屋買賣合同糾紛案》[吉林省延邊林區中級法院(2024)吉75民終10號]

延邊林區中級法院認為，本案中，某某公司違背了誠實信用原則，明知案涉房屋在銀行抵押貸款1430萬元，故意告之買受人李某某房屋貸款1200萬元。隱瞞事實的行為導致李某某做出了錯誤的購買意思表示，某某公司也沒有能力自行承擔230萬元。某某公司的行為已構成民事欺詐，該合同屬于可撤銷的合同。

4、房屋買受人在購買房屋時負有合理的審查義務，應當查詢是否存在抵押權。

案例四：《曹某某、袁某某房屋買賣合同糾紛案》[新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院(2024)新01民終7004號民事判決書]

烏魯木齊市中級人民法院認為，曹某某作為賣方，負有向袁某某如實告知房屋設立抵押登記的情況，袁某某作為買方，負有核實房屋權屬狀態的注意義務，雙方在履行合同過程中未完全盡到各自的義務，均存在過錯。因此，法院判決解除雙方之間的房屋買賣合同，且曹某某應退還定金10000元。