人民法院案例庫：被拆遷人對還遷房享有的拆遷安置補償權益，能否排除抵押權人申請的強制執行？

當拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，并明確約定補償安置房屋的位置和用途，且被拆遷人在查封前實際占有房產的，被拆遷人享有的權益足以排除強制執行。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

在拆遷過程中，以產權調換作為補償方式的安置房屋因非被拆遷人原因未辦理不動產登記，涉及債務糾紛等情況時，這些房屋會面臨被強制執行的風險。被拆遷人能否以對拆遷補償安置房屋享有的權益主張排除強制執行？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高人民法院處理的執行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

法律維護被拆遷（征收）人合法權益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權調換形式簽訂房屋拆遷協議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人在法院查封前已實際占有案涉房屋，其對拆遷補償安置房屋享有的民事權益足以排除對該房屋的強制執行。

案件簡介：

1、1995年6月30日和1998年12月4日，案涉房屋的權利人就房屋的拆遷補償事宜簽訂協議，同意拆除案涉房屋，并進行產權調換（補償），相關協議經原廣州市城市房屋拆遷管理辦公室備案登記。

2、2002年7月10日，郭某等辦理了繼承公證，正式取得被拆遷房屋權屬。

3、2003年9月18日，廣州市某房地產公司通知郭某等回遷。

4、2004年5月14日，廣州市某房地產公司和李某簽訂《收樓確認書》，確認郭某等已接收部分安置房，但案涉房屋因規劃調整暫未交付。

5、2016年6月30日，廣州市某房地產公司與七人之一的曾某簽訂《收樓確認書》，確認交付案涉房屋給曾某回遷使用。同年7月28日，該公司與郭某等七人簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》。

6、2016年9月，案涉房屋因沈某申請執行被法院查封，郭某等提出執行異議。執行異議被法院駁回后，郭某等提起案外人執行異議之訴。

7、2016年11月7日，因郭某等與拆遷方達成協議并鑒證備案，廣州市住房城鄉建設委員會作出終結裁決的通知。

8、2017年12月25日，廣州市中級人民法院一審判決駁回郭某等的全部訴訟請求。宣判后，郭某以被拆遷人的權益理應優先得到保護為由，提起上訴。

9、2019年8月30日，廣東省高級人民法院二審判決撤銷一審判決，支持郭某等的訴求，判決不得執行案涉房產。沈某不服二審判決，以郭某等所享有的權利為債權為由向最高人民法院申請再審。

10、2021年12月6日，最高人民法院再審裁定駁回沈某的再審申請。

案件爭議焦點：

郭某等對案涉房產的拆遷補償權益是否足以排除強制執行？

最高人民法院裁判要點：

1、拆遷補償協議合法有效，雖然簽訂于案涉房產被查封之后，但是實質上是對歷史遺留問題的確認。

最高人民法院認為，有關拆遷補償協議《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》《征地拆遷直管房屋補償協議書》《拆遷〈房屋補償協議書〉補充協議》陸續簽訂于1995年、1998年、2002年，其中確定了補償面積及地址、范圍，并于2003-2004年間實際安排了部分面積的回遷，2016年6月30日實際安排了案涉房產的回遷。前述1998年《征地拆遷直管房屋補償協議書》系由祖屋代管單位原廣州市東山區房地產管理局與房地產公司簽訂。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而發還郭某等七位業主，有關部門通知房地產公司與業主重新簽訂房屋補償協議。2016年7月28日，房地產公司與業主簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》。雖然《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》簽訂于案涉房產被查封之后，但該協議只是按照政府通知要求進行的重簽，原判決認為本案涉及歷史遺留問題，聯系歷史沿革認定被申請人對某某1、某某4鋪享有合法權利并已實際履行，有事實和法律依據

2、被拆遷人對拆遷補償安置房屋享有優先權。

最高人民法院認為，本案申請執行人沈某因對廣州市某房地產公司享有金錢債權而申請執行登記在該公司名下的案涉房產。郭某等的權利為請求進行征地拆遷補償安置的權利。1998年《征地拆遷直管房屋補償協議書》附表明確了對于非住宅的補償方案，案涉房屋的位置、用途符合協議約定。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款關于“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持”的規定，被拆遷人對拆遷補償安置房屋享有優先權。

綜上所述，最高人民法院認為，郭某等對案涉房產的拆遷補償權益足以排除強制執行，故駁回沈某的再審申請。

案例來源：

人民法院案例庫：《郭某等訴沈某、廣州市某房地產公司、張某案外人執行異議之訴案》[案號：最高人民法院(2020)最高法民申1586號]，入庫編號：2023-10-2-471-005。

實戰指南：

1、2003年生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定（已刪除）：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”依據該法條的規定，被拆遷人基于所有權調換形式的拆遷安置補償權益，具有優先于商品房買受人物權期待權的效力。但在2020年被刪除以后被拆遷人權利保障就失去依據的支撐。實踐中多數裁判觀點認為，產權置換安置房作為被拆遷/征收人犧牲原房屋居住權來滿足城市建設等社會公共利益需要的特殊不動產，對被拆遷人依據拆遷補償協議享有的安置房請求權，應當給予適當的優先保護。本案例也明確了這一觀點，產權置換安置房在滿足一定條件的情況下，被拆遷人享有的權益足以排除強制執行。

值得注意的是，雖然本案裁判要旨要求被拆遷人在查封前實際占有案涉房屋方能排除執行，但部分裁判觀點認為，基于拆遷安置房的特殊性質，實際占有時間不影響排除執行的權利。這主要是基于拆遷安置房屋特殊性質及特殊法律地位，法官認為對被拆遷人所提異議進行審查時，審查標準應當低于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定。

2、在此，我們建議被拆遷人在回遷后第一時間要求拆遷方配合辦理過戶，留存溝通記錄，同時妥善保管拆遷協議、收樓文件、水電費繳納憑證等，以證明自己實際占有安置房屋。遇到拆遷方拖延時，被拆遷人應當及時通過行政投訴或者訴訟途徑維權，避免權利休眠。對于債權人來說，我們建議債權人在接受拆遷安置房抵押時，要審慎核查抵押物權屬，核實是否存在未披露的被拆遷人權益，調查補償協議簽訂及履行情況，避免后續執行時出現困難。

法律規定：

1、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

2、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人的拆遷安置補償權益優先于抵押權人的抵押權。

案例一：《天津市某商務發展服務中心訴某銀行股份有限公司天津分行、天津某置業有限公司等案外人執行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民再140號]

最高人民法院認為，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人的拆遷安置補償權益優先于抵押權人的抵押權，可以排除抵押權人申請的強制執行。拆遷人、被拆遷人、房地產開發企業簽訂協議約定，由被拆遷人向房地產開發企業購買房屋作為還遷房，用于安置被拆遷人，以履行拆遷人的拆遷安置義務，房屋的位置、面積確定的，可以認定為“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議”。

2、被拆遷人以其所有的房屋以產權置換補償的形式取得了案涉房屋并實際占有使用該房屋，實際占有該房屋是否在查封之前不影響其享有排除執行的權利。

案例二：《劉某某訴張某某、西寧九海房地產開發有限公司申請執行人執行異議之訴案》[青海省高級人民法院(2020)青民終128號]

青海省高級人民法院認為，基于拆遷安置房屋特殊性質及特殊法律地位，法院對異議人所提異議是否成立進行審查時，不應過苛，其審查標準應低于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，張寶正以其所有的房屋以產權置換補償的形式取得了案涉房屋并實際占有使用該房屋，張寶正實際占有該房屋是否系在查封之前不影響其享有排除執行的權利。

3、被拆遷人對拆遷還建房產享有的特種債權優于買受人的期待物權，進而優于債權人對不動產享有的抵押權。

案例三：《楊純與陽新縣市場開發服務中心執行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民申45號]

最高人民法院認為，當時《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持”，明確被拆遷人對拆遷還建房產享有的特種債權優于買受人的期待物權。而《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條和第二條的規定，建筑工程承包人對工程款的優先受償權優于抵押權和其他債權，但其所享有的優先受償權不得對抗買受人。由此可見，因被拆遷人對拆遷還建房產享有的優先權優先于買受人的期待物權，買受人的期待物權優先于工程承包人對工程款享有的優先受償權，而工程款的優先受償權又優先于債權人對不動產享有的抵押權。