今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

3月21日，澎湃新聞?dòng)浾邚纳虾Ｊ蟹抗芫肢@悉，今年以來(lái)，上海持續(xù)落實(shí)去年以來(lái)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，總體延續(xù)去年四季度以來(lái)回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，上海商品住房市場(chǎng)“淡季不淡”，一、二手房累計(jì)成交量分別同比增加28%、51%，成交價(jià)格也總體回升。同時(shí)，3月以來(lái)“小陽(yáng)春”勢(shì)頭良好。

一手房市場(chǎng)回穩(wěn)向好

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒介紹，今年以來(lái)，本市一手住房市場(chǎng)保持回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，一手住房累計(jì)成交78萬(wàn)平方米，同比增加28%；3月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目保持較高熱度。

“3月以來(lái)，共有16個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，平均認(rèn)購(gòu)比為0.89，其中有9個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比超過(guò)1。在售項(xiàng)目銷售提速。”阮駿麒介紹說(shuō)，3月以來(lái)，在售項(xiàng)目日均成交1.1萬(wàn)平方米，比去年同期日均增加34%，與去年“滬七條”出臺(tái)后10月份成交水平持平。此外，一手住房可售量有所下降，目前全市可售面積比2024年末減少6%，去化周期比2024年末減少1.1個(gè)月。

“新政后，我們公司在普陀和靜安的兩個(gè)項(xiàng)目都取得了亮眼的成交業(yè)績(jī)。”越秀地產(chǎn)華東區(qū)域聯(lián)席總經(jīng)理閆強(qiáng)介紹說(shuō)，其中，位于普陀的越秀·蘇河·和樾府，自2024年8月首開(kāi)至今，分別以286%、266%、338%、272%的認(rèn)購(gòu)率，創(chuàng)造了“四開(kāi)四罄”“四觸積分”的成績(jī)，總銷售額69億元；位于靜安內(nèi)環(huán)的越秀·靜安天玥于2025年2月一次性推盤(pán)售罄，總銷售額23億元。

位于黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭項(xiàng)目，將于3月22日推售首期158套房源。“從樣板房開(kāi)放到認(rèn)購(gòu)的幾周內(nèi)，這個(gè)項(xiàng)目的案場(chǎng)到訪量超千余組，說(shuō)明上海住宅市場(chǎng)的巨大潛力。”嘉里建設(shè)華北區(qū)、華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示，該項(xiàng)目已于3月17日結(jié)束認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，認(rèn)購(gòu)率接近200%。從客戶情況來(lái)看，購(gòu)房需求以改善型自住為主，而政府推出的一系列新政也讓購(gòu)房需求被進(jìn)一步釋放，推動(dòng)新房市場(chǎng)持續(xù)走熱。

從上海鏈家的數(shù)據(jù)來(lái)看，新房成交量同比去年同期顯著增長(zhǎng)。上海鏈家新房總經(jīng)理徐向東介紹說(shuō)，春節(jié)后即今年2月7日到3月18日，新房累計(jì)帶看4.1萬(wàn)組，同比增長(zhǎng)53%，同比24年春節(jié)后40天增長(zhǎng)22%；住宅成交量同比增長(zhǎng)96%，同比24年春節(jié)后40天增長(zhǎng)21%，市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)。成交結(jié)構(gòu)上，外環(huán)外新房成交占比82%，是新房成交主力，五大新城累計(jì)成交量占比51%。

二手房交易活躍

一手房市場(chǎng)回穩(wěn)向好的同時(shí)，二手住房交易活躍。

來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，二手住房累計(jì)成交267萬(wàn)平方米（3.12萬(wàn)套），同比增加51%，為2017年以來(lái)同期第二高（2021年同期市場(chǎng)趨熱，成交量較高）。其中，春節(jié)假期后三周，成交量逐周增加，比去年節(jié)后同期增加37%。

數(shù)據(jù)還顯示，3月1日-20日，本市二手住房共成交140.5萬(wàn)平方米（1.68萬(wàn)套），比去年同期增加57%。日均成交838套，比去年3月日均增加44%；周末成交套數(shù)仍保持去年四季度以來(lái)日均超千套的水平，日均成交1212套，比去年12月周末日均增加7%。“預(yù)計(jì)全月成交超2.5萬(wàn)套，同比增加40%左右，比近5年同期月均成交水平高出14%。”阮駿麒說(shuō)。

“2025年，在新政的持續(xù)影響下，我們公司新增房同比增長(zhǎng)74.8%；新增客同比增長(zhǎng)75%；新增帶看同比增長(zhǎng)38.46%，政策影響力明顯。”太平洋房屋副總經(jīng)理廖峰說(shuō)，新政以來(lái)，房源成交周期也逐步變短。從區(qū)域來(lái)看，浦東、寶山、閔行等區(qū)域成交量領(lǐng)先，而黃浦等核心區(qū)域均價(jià)增長(zhǎng)顯著。

上海鏈家的二手房成交量較去年同期也有顯著增長(zhǎng)。今年2月5日-3月16日（春節(jié)后），其二手住宅成交量較去年同期增長(zhǎng)46%，新增掛牌增長(zhǎng)4%，新增客戶量增長(zhǎng)41%，帶看增長(zhǎng)50%。“春節(jié)后上海樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)都在積極向好的方向發(fā)展，隨著政策的持續(xù)利好和市場(chǎng)的不斷調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”徐向東說(shuō)。

商品住房成交價(jià)格總體回升

來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)還顯示，今年以來(lái)，商品住房成交價(jià)格總體回升。今年以來(lái)，一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，1-2月分別上漲0.6%、0.2%，去年四季度以來(lái)累計(jì)上漲2.2%；二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)四季度以來(lái)環(huán)比累計(jì)上漲1.5%，預(yù)計(jì)3月價(jià)格環(huán)比將小幅上漲。

同時(shí)，存量新增購(gòu)房需求持續(xù)釋放。今年以來(lái)，“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)持續(xù)釋放，支持的剛性和改善性需求的六類群體（包括社保“5年減為3年”的非滬籍居民、購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)二手住房的非滬籍單身人士、多子女家庭、社保“3年減為1年”購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房的非滬籍居民、持居住證的非滬籍家庭以及臨港“N+1”群體）購(gòu)買(mǎi)住房約7300套，占同期成交量的13%；截至目前，六類群體已購(gòu)住房約3.8萬(wàn)套。

“據(jù)頭部房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，二手住房市場(chǎng)先行指標(biāo)自春節(jié)假期后逐步回升，3月上旬二手住房新增購(gòu)房委托量、新增帶看量等先行指標(biāo)提升至2023年以來(lái)高位水平。”阮駿麒表示，隨著先行指標(biāo)回升向好，今年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)成色較足。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何？

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，此次“小陽(yáng)春”的熱度有望延續(xù)到二季度。“一方面，政策端還在釋放積極信號(hào)，比如降準(zhǔn)、降息等，市場(chǎng)有期待；另一方面，房子的去化速度在加快，會(huì)催促已經(jīng)處于市場(chǎng)中的客戶抓緊做決策。”他告訴記者，同時(shí)，想置換新房的買(mǎi)家主動(dòng)掛牌、促成交易的動(dòng)力也在提升，主要是今年以來(lái)土拍市場(chǎng)的活躍，刷新區(qū)域樓板價(jià)記錄的地塊在增多，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市向好的信心也會(huì)傳遞到買(mǎi)家。“因此，今年上半年二手房不管是量還是價(jià)有望得到進(jìn)一步企穩(wěn)。”他說(shuō)。

廖峰也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的延續(xù)，二手房成交量有望繼續(xù)保持高位，但價(jià)格大幅上漲的可能性較低，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。“2025年，上海二手房市場(chǎng)將更加注重理性與可持續(xù)性。”他表示，購(gòu)房者在選擇房源時(shí)，將更加關(guān)注性價(jià)比和區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ敲つ孔窛q。同時(shí)，隨著新房?jī)r(jià)格的上漲，二手房市場(chǎng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，成為剛需和改善型需求的首選。