大家好，我是盧俊。站在小陽春的節(jié)點上來給大家聊聊上海樓市的問題。

關(guān)于樓市的冷和熱我相信很多人在日常都非常高頻的看到過，我們?nèi)粘Ｆ鋵嵱羞^很多常規(guī)數(shù)據(jù)的分析和解析。看多了各種碎片化的消息可能會更加迷茫，所以今天我和大家聊聊基本面的東西。

站在今天這樣的基本面之下，很多趨勢性的結(jié)論或許大家就呼之欲出了。

01

其實我們能夠看到一些數(shù)據(jù)性的消息。

其實三月每天的成交非常活躍，截止到18號整體的成交已經(jīng)突破了1.6萬套，而且每個周末過千套的成交速度非常穩(wěn)定，上周六上海二手房單日成交1473套也創(chuàng)了新高。對于三月過2萬套已經(jīng)是必然，目前期待的是到底能不能過2.5萬套以及過兩萬的趨勢能不能持續(xù)下來。

其次，看一手，截止到3月17號，根據(jù)目前市場可以統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)來看，2025年1-3月份上海新房認購項目共計36個，其中44%樓盤的認購率超過100%。其中前灘公館單個項目迎來802位意向業(yè)主認購，認購率達到334%；已開盤項目20個，45%項目實現(xiàn)了開盤即清盤。

針對于土地端，這是能夠表態(tài)市場對于未來預(yù)期信心的跡象符號，現(xiàn)在來看上海的土地市場非常火熱。

從去年7月到現(xiàn)在，累積有超過20幅地塊溢價率在10%以上，其中10幅地塊溢價率突破20%，最高的兩幅更是達到40%及以上。最讓人意外的必然是新楊思地塊，地處浦東內(nèi)中環(huán)，2022年9月浦發(fā)集團拿地的時候，成交樓板價還只有5萬/平出頭，只過了短短兩年就躍升到了7.4萬/平，漲幅驚人，接近50%。

另外，去年的第三到第八批次，還有今年的兩批次，上海可以說是每逢土拍必出地王。其中10幅宅地的樓板價超過8萬/平，最高的4幅地更是超過了10萬/平，拿地名單中還出現(xiàn)了像貝殼集團旗下貝好家，這樣讓人驚喜的新面孔，整個上海樓市在進入2025年之后可以說非常的活躍。

02

可能很多人還有一個疑問。現(xiàn)在活躍不代表以后活躍，為什么這一次小陽春后面的走勢就比較樂觀呢？

畢竟我們拉了2021年開始每個月的二手房成交套數(shù)，在2022年之后，上海樓市好像好一兩個月之后立刻成交就下來了，而且每個月的成交起來都伴隨著各種政策利好的刺激，好像很多人在過去三年的感受就是，上海樓市的成交都不太持久，那為什么這次就會覺得比較持久？

這其實是非常好的問題。我們來回看這個月的成交：首先有一個明顯不同，這一次的成交回暖并沒有任何的政策刺激，而是完全的市場面自發(fā)主動的反彈，某種程度上，經(jīng)歷了三年的周期市場完成了預(yù)期筑底。

3月的成交回暖正是對于筑底的一次表態(tài)，而對于三月之后的后續(xù)趨勢，本質(zhì)上就可以從“市場因素”的基本面來回答。

03

關(guān)于上海樓市的趨勢，需要關(guān)注兩個基本面，或許對格局各位就會有判斷。

都說討論樓市就是討論信心，但是到底什么是信心？

很多人討論信心注意力都在關(guān)注價格，這其實是有點偏門，所謂的信心本質(zhì)上是購買力信心。客戶在面對市場整體的購買力表達上到底是不是堅定，這個決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基本面。

上海樓市在2024年有兩個底層邏輯的呈現(xiàn)：第一是城市樓市的資金池。

（單位：億元）

樓市最害怕的是什么，就是房產(chǎn)變成了不動產(chǎn)。本質(zhì)上就是樓市信心不夠，資金流不進來，那么房產(chǎn)就失去了變現(xiàn)能力，從而從資產(chǎn)變成了負債，這個就是典型的信心下滑的表現(xiàn)。

但是我們來窺視上海樓市，整個樓市每年都有過萬億的現(xiàn)金在流動，這是一個龐大的資金池，并且這兩年整體資金池有明顯回流的跡象。

這代表著整體市場資金并未撤離上海市場，更重要的是，有資金的存在資產(chǎn)就擁有了變現(xiàn)能力，這構(gòu)成了這個城市的底層信心。

另外特別需要關(guān)注的一點，上海應(yīng)該算是全國范圍內(nèi)僅有的二手資金池大于一手資金池的賽道，這件事非常重要。

資金池在二手意味著，二手市場可以創(chuàng)造購買力。因為房子在流動，房東可以通過賣房來獲得購買力，相比較其他城市二手規(guī)模的萎靡，一手的購買力大多需要依賴個人收入，這樣的城市購買力就非常容易波動或者受經(jīng)濟的影響。

但是上海因為有房產(chǎn)流動性的補充，整體的購買力會夯實很多，這也是為什么上海市中心需求這么充沛的根本原因。本質(zhì)上這也讓上海樓市擁有了對沖周期的可能性。

另外一個特征來看橫向比較。

上海塔尖購買力擁有全國范圍內(nèi)壟斷，這是一次真正意義上的壟斷，哪怕橫向比較其他一線城市而言也是如此。2024年全國3000萬以上的成交，上海一個城市就占據(jù)的半壁江山，把一二手加在一起上海有接近60%的份額。這說明不論經(jīng)濟環(huán)境怎么樣，上海這個城市構(gòu)成了全國范圍內(nèi)高端購買力的一致認可，甚至沒有之一。

換句話來說，這個城市成為了塔尖購買力在當(dāng)下最值得信賴的城市。這就決定了這個城市不論未來如何，全國范圍內(nèi)的購買力會持續(xù)不斷的涌入。

所以，基于這樣的基本面再加上之前我們看到的點狀數(shù)據(jù)回暖，或許各位可以有了自己對于樓市是否回暖的判斷。

04

不過還有一個問題，為什么會有感知上的不同？

因為日常我們看到的悲觀消息，好像也是對的。那些情況為什么會出現(xiàn)，這其實就是我們要討論的信息繭房的問題。

之所以出現(xiàn)這樣的點狀情況，本質(zhì)上我認為當(dāng)下的上海樓市基本面已經(jīng)劃分為三個區(qū)域：

一個是上海核心區(qū)組成的市中心區(qū)域，一個是五大新城組成的郊區(qū)區(qū)域，一個叫浦東。

這三個區(qū)域的市場表現(xiàn)和樓市走勢未來會完全不同。

上海市中心是一個全國整體購買力最為充沛的一個區(qū)域了，我們單純來看這個位置，這是一個整體經(jīng)濟規(guī)格可以比肩香港的一個版圖。

雖然面積不大，但是城鎮(zhèn)化率達到100%，這就決定了整體經(jīng)濟活躍度的濃度和密度都是非常的高的。

其實這是被很多人忽略的地方，目前核心區(qū)這幾年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)非常的明顯，各自的定位和方向都非常清晰。然后再加上人口流動的密切，從而讓區(qū)域內(nèi)整體的城市屬性能級頂?shù)教旎ò辶耍赡苓@么說大家還沒有感覺，我們把數(shù)據(jù)拉到五年。

數(shù)據(jù)來源于瑞觀世界，僅供參考

你就會發(fā)現(xiàn)上海市中心整體增長速度的兇猛了，這樣的趨勢其實也就造就了整個上海最有購買力的這么一群人。之前寫到全上海3000萬的購買力占據(jù)全國的半壁江山，其實多數(shù)都來自上海七個區(qū)里面的客群。

其中最為夸張的就是黃浦，黃浦人均GDP就突破了66萬，但這個數(shù)字放在國家的范疇，可以排在世界第七的水準(zhǔn)。

單看可支配收入也是如此，全國能夠超過10萬人均可支配收入的，只有港澳臺了。上海最近這兩年市中心的豪宅一直賣的不錯，本質(zhì)上也是這個原因。過去幾年上海市中心一直沒供應(yīng)，這塊寶藏購買力也沒有被激活，這兩年算是徹底引爆了。

另外兩個市場就相對比較容易理解，上海以五大新城為首的郊區(qū)，這部分的需求釋放更加接近于用來完成上海外來人口導(dǎo)入。

不論是年輕人還是中產(chǎn)，在五大新城完成自己的置業(yè)閉環(huán)。浦東則更加清晰明朗，陸家嘴帶動金融、張江盤活產(chǎn)業(yè)、臨港負責(zé)政策開發(fā)、外加浦東機場構(gòu)成交通樞紐，是一個完全依賴產(chǎn)業(yè)驅(qū)動發(fā)展的板塊，也是一個圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的樓市。

05

說到這里各位或許可以明白上海樓市對于不同人來說體感的不同。三個區(qū)域的驅(qū)動力不同，樓市供求關(guān)系不同，客群不同，自然會造成體感的不同，點狀個案基于點狀環(huán)境的供求關(guān)系不同，也就有了表現(xiàn)的不同。

這里也想提一些定向的意見，不同區(qū)域的樓市其實，激活政策也可以不同。對于市中心而言，本質(zhì)上是需求沒辦法更好滿足客戶，建議更好的放寬住宅限制性指標(biāo)，可以提供更多好房子，滿足市場需求。而對于五大新城而言，配套的兌現(xiàn)度是外地中產(chǎn)能否長留這里的關(guān)鍵，特別是教育資源的落地至關(guān)重要，強烈建議加強五大新城各個區(qū)域的教育資源的落地。

而關(guān)于浦東，浦東最大的優(yōu)勢來自想象空間很大，地大、政策空間大、勇敢者的天下。在浦東產(chǎn)業(yè)強則一切都強，浦東對于新經(jīng)濟的擁抱程度，決定了大浦東的樓市土壤是否穩(wěn)定的關(guān)鍵。

06

所以上海樓市站在2025年到底要看什么？

我們需要了解這個市場的結(jié)構(gòu)性復(fù)雜，所以千萬不要用點狀體感來解讀全面表現(xiàn)。而對于大趨勢而言，需要下沉到市場底部去挖掘信心本質(zhì)，還是那句話，房地產(chǎn)的信心從來不是價格信心，而是每個人用腳投票決定的市場信心。

上海之所以特殊，正是這個城市擁有成千上萬人在用自己的決定表達著態(tài)度。

（原標(biāo)題：上海樓市算徹底回暖了么）