澎湃新聞記者 李晶昀 AI創(chuàng)意

2024年末的政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議，進(jìn)一步釋放了“穩(wěn)住樓市”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的積極信號。展望2025年，政策有望漸進(jìn)式持續(xù)加力，形成政策疊加效應(yīng)，夯實(shí)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。住房產(chǎn)品迭代對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)起著關(guān)鍵支撐作用，“好房子”也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的具體載體，其底層邏輯是通過基礎(chǔ)性制度變革推動房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對價(jià)格回歸合理區(qū)間，重構(gòu)各主體的激勵、行為及互動模式，共同助推住房產(chǎn)品力上臺階，從而邁向新條件下的新均衡。

一、房地產(chǎn)市場：磨底中出現(xiàn)回暖信號

在“517新政”和“926新政”兩輪大的政策助推下，居民購房信心持續(xù)修復(fù)，核心城市市場活躍度明顯提升，新房市場呈現(xiàn)初步回穩(wěn)態(tài)勢，二手房成交回暖。2025年政策有望“持續(xù)用力”，前期政策效果大概率得到鞏固和加強(qiáng)，預(yù)計(jì)2025年全國房地產(chǎn)市場銷售同比降幅有望顯著收窄，房價(jià)延續(xù)邊際改善態(tài)勢。

1、新房市場出現(xiàn)積極變化

2024年，全國新房市場呈現(xiàn)出積極變化，新建商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比降幅持續(xù)縮小。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2024年全國新建商品房銷售面積雖然較2023年下滑12.9%，但與2024年1-11月相比，降幅縮小1.4個(gè)百分點(diǎn)，降幅收窄趨勢已連續(xù)保持了7個(gè)月；全國商品房銷售額同比減少17.1%，但與2024年1-11月相比，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，并且自2024年4月以來，銷售額累計(jì)同比降幅已連續(xù)8個(gè)月收窄（見圖1）。2024年四季度房地產(chǎn)政策繼續(xù)優(yōu)化落地，2024年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)積極，房地產(chǎn)市場“階段性止跌”效果較為明顯。

圖1 2024年新建商品房銷售面積與銷售額月度累計(jì)增速情況。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

從一線城市來看，受益于新政紅包。值得關(guān)注的是，上海與深圳受前期利好新政影響較大，然而2024年12月其相關(guān)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比下降的情況。由此可以看出，新政利好效應(yīng)正呈現(xiàn)出遞減趨勢，隨著短期有購房意愿的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長也顯露出疲軟態(tài)勢。

從全國范圍來看，由于部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目的入市，2024年百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的積極變化。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，2024年12月，百城新建住宅平均價(jià)格達(dá)到了16654元/平方米，環(huán)比、同比分別上漲0.37%和2.68%（見圖2）。

圖2 2024年百城新建住宅月度均價(jià)及同比、環(huán)比變動趨勢。數(shù)據(jù)來源：wind

磨底中曙光初現(xiàn)，住房產(chǎn)品力提升功莫大焉。尤其是第四代住宅在多個(gè)核心一二線城市逐步落地，基本成為區(qū)域銷量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市場。第四代住宅作為“好房子”的一種階段性代表，折射出房地產(chǎn)市場向高品質(zhì)、個(gè)性化發(fā)展的必然趨勢，為房地產(chǎn)市場帶來新的增長點(diǎn)。

2、二手房成交量回暖

二手房市場在“517新政”后保持較高活躍度，在“9.26新政”后成交端顯著回暖，2024年全年成交量創(chuàng)下多年以來新高。據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交在2024年12月達(dá)148946套，環(huán)比和同比分別上漲12.6%和59.2%，創(chuàng)下2024年月度成交新高。從2024年1月至12月的累計(jì)數(shù)據(jù)來看，14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅共成交1298593套，相較于2023年同期增長9.0%。從一線城市表現(xiàn)來看，2024年12月北京、上海、深圳3個(gè)一線城市成交量單月環(huán)比、同比均上升。2024年1-12月，北京、上海和深圳的二手房累計(jì)成交量均趕超2023年同期，累計(jì)同比增速分別為12.6%、30.0%和72.7%?？梢?，一線城市二手房在累計(jì)成交方面，同比增長的趨勢更為明顯。

與此同時(shí)，隨著預(yù)期逐步改善，2024年下半年以來二手房掛牌量持續(xù)回落。據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，14個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅掛牌量在2024年12月為194萬套，環(huán)比和同比分別下降1.2%和20.1%。結(jié)合去化周期來看，2024年12月重點(diǎn)城市的二手房去化周期為16.3個(gè)月，較年初接近27個(gè)月的高點(diǎn)已有較明顯下降。

70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比、同比降幅收窄。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2024年12月份，在70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比平均下降0.31%,同比平均下降8.11%，降幅較上月分別收窄0.04和0.43個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 2023年12月-2024年12月70大中城市二手住宅價(jià)格同環(huán)比價(jià)格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢。數(shù)據(jù)來源：wind

二、上游土地市場：整體低迷中點(diǎn)狀回暖

2024年四季度，房地產(chǎn)市場回暖傳導(dǎo)至土地市場，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度攀升，民企開始入場拿地，溢價(jià)率開始提升，土地市場呈點(diǎn)狀回暖。但2024年典型房企投資規(guī)模大幅收縮，此前積累的大量土地儲備帶來的壓力日益增大，手上貨值難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，導(dǎo)致土地市場流動性匱乏。

展望2025年，有效盤活存量閑置土地成為土地市場復(fù)蘇的著力點(diǎn)。

1、供應(yīng)規(guī)模仍處于歷史低位

供地規(guī)模持續(xù)呈現(xiàn)同比下降的態(tài)勢?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2024年11月份，土地供應(yīng)面積達(dá)到3.7億平方米，相較于上月增長117.0%，而與2023年同期相比下降17.0%；與此同時(shí)，全國300個(gè)城市的經(jīng)營性土地成交量為1.6億平方米，較上月環(huán)比增加53.0%，而同比仍下降10.0%（見圖4）。

2024年11月，土地市場的溢價(jià)率呈現(xiàn)環(huán)比上升的態(tài)勢，而流拍率則維持在年內(nèi)較低水平。市場熱度方面，當(dāng)月平均溢價(jià)率為5.2%，相較于上月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)（見圖5）；土地流拍率為9.5%，雖然比上月上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處于較低水平。量少質(zhì)優(yōu)特點(diǎn)凸顯，稀缺土地疊加第四代住宅帶動熱度上升。由于上海、北京、成都等熱點(diǎn)城市的帶動，土地市場呈現(xiàn)出點(diǎn)狀回暖的趨勢。

央企、國企及地方國資依舊充當(dāng)著拿地的主力軍角色，而民營企業(yè)拿地的信心仍然偏弱，僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域進(jìn)行土地儲備的補(bǔ)充。中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，22城住宅用地中，央企、國企、地方國資拿地金額合計(jì)占比達(dá)77%，央國企占比達(dá)47%。

圖4 2023年11月至2024年11月全國經(jīng)營性用地的月度成交情況。注：本圖數(shù)據(jù)包括純住宅、商住和商辦用地。數(shù)據(jù)來源：克而瑞

圖5 2023年11月-2024年11月重點(diǎn)城市月度平均溢價(jià)率走勢。數(shù)據(jù)來源：克而瑞

2、土地出讓收入延續(xù)負(fù)增長態(tài)勢

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)表明，截至2024年11月，國有土地使用權(quán)出讓收入3.2626萬億元，相較于2023年同期下降22.4%。這一情況導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)年初設(shè)定的預(yù)算收入目標(biāo)面臨較大挑戰(zhàn)。可對比的數(shù)據(jù)是，2021年前10個(gè)月土地出讓收入就接近6萬億元。土地出讓收入入庫具有時(shí)滯，由于當(dāng)前土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，因此未來一段時(shí)間土地財(cái)政仍有下行壓力。

三、展望與啟示：漸行漸近漸清晰的“好房子”  

房地產(chǎn)市場磨底三年以來，止跌回穩(wěn)是人心所向，既需要政策的持續(xù)加力，也需要時(shí)間與耐心。2024年11月18日，國務(wù)院總理李強(qiáng)參觀調(diào)研中國建筑科技展時(shí)強(qiáng)調(diào)，“好不好”已經(jīng)成為當(dāng)前我國住房發(fā)展的主要矛盾。2025年政府工作報(bào)告指出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

好房子是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵詞，其底層邏輯是通過基礎(chǔ)性制度變革推動房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對價(jià)格回歸合理區(qū)間，重構(gòu)各主體的激勵與行為，共同助推住房產(chǎn)品力升級，從而實(shí)現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。與此同時(shí)，也需要從全局視角審視存量的房與地的收儲問題，加快推進(jìn)頭部出險(xiǎn)房企債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)和諧地去杠桿化，不失時(shí)機(jī)地推動公攤改革。

1、房大為美：用增量“大房子”引領(lǐng)住房產(chǎn)品迭代

在住房需求高度分化的態(tài)勢下，對于擁有住房的老市民而言，好房子意味著“買好房”；對于支付能力有限的新市民而言，重要的還是“好買房”，滿足其基本體面的居住需求。我們認(rèn)為，當(dāng)前及未來的一個(gè)時(shí)期，享受到改革開放紅利和住房市場化紅利的老市民“買好房”是住房產(chǎn)品迭代的新引擎。對于他們而言，好房子首先是大房子，大房子能夠被鮮明地感知，從而顯著激發(fā)支付意愿。這要求容積率往下走，在居住形態(tài)的躍遷中實(shí)現(xiàn)居住舒適度往上走。

2、存量的房與地：從全局視角更好地統(tǒng)籌推進(jìn)“收儲”

存量的房與地，關(guān)系到供求關(guān)系及其預(yù)期，也關(guān)系到房企流動性危機(jī)的化解，是當(dāng)前政策的焦點(diǎn)之一。

第一，收購好區(qū)位的資產(chǎn)具有更強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，“四兩撥千斤”的撬動作用更大，建議應(yīng)先易后難，優(yōu)先收購較為優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，其中二手房收購要與購買新房掛鉤，根本目的還是促進(jìn)新房市場趨穩(wěn)，然后根據(jù)實(shí)際情況漸進(jìn)式擴(kuò)圍，把閑置土地也納入收購范圍。

第二，不妨由中央政府直接入場，成立具有公共機(jī)構(gòu)性質(zhì)的全國性專業(yè)收儲主體，如“中儲房”“中儲地”，由總部進(jìn)行垂直管理，既可以有效克服地方收儲財(cái)力不足且容易滋生道德風(fēng)險(xiǎn)的問題，又有利于全國各區(qū)域的協(xié)調(diào)推進(jìn)。

第三，在收儲價(jià)格確定后，還應(yīng)明確宣布收儲機(jī)構(gòu)未來的轉(zhuǎn)售價(jià)不會低于收儲價(jià)，使得收儲價(jià)成為市場之錨，切實(shí)起到兜底作用，作為預(yù)期管理組合拳的一部分。

第四，收儲后的房產(chǎn)，進(jìn)行必要的用途調(diào)整有利于市場止跌回穩(wěn)。調(diào)整方式包括但不限于：一是可將收儲資產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃住房或者長租公寓，明確短期內(nèi)（3-5年）不出售，助推租購并舉；二是可將部分適合的收儲資產(chǎn)轉(zhuǎn)為養(yǎng)老、康養(yǎng)公寓，并完善周邊的必要配套，應(yīng)對中國“長壽時(shí)代”的到來。

第五，建議把收儲問題與當(dāng)前中央政府關(guān)注并著力推動的新一輪財(cái)稅改革、新型城鎮(zhèn)化、統(tǒng)一大市場等問題結(jié)合起來，或者至少鋪好“接口”，從全局視角更好地統(tǒng)籌解決這一難題。

3、和諧地去杠桿化：加快推進(jìn)頭部出險(xiǎn)房企債務(wù)重組

合理的損失分?jǐn)偸呛椭C地去杠桿化的關(guān)鍵。如果對損失分?jǐn)偩镁秒y以形成共識，各利益相關(guān)主體無法實(shí)現(xiàn)從上行期的“賺錢思維”向“共擔(dān)損失思維”的轉(zhuǎn)變，去杠桿化過程就會越痛苦，各方的損失就會越大。尤其是高杠桿和高息債務(wù)對出險(xiǎn)房企債務(wù)重組的騰挪空間造成了嚴(yán)重制約。拖延的時(shí)長越久，可供房企調(diào)整債務(wù)的空間就越小，處理債務(wù)重組的困難程度也就越高。加強(qiáng)地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房企、上下游企業(yè)之間的溝通協(xié)調(diào)，引導(dǎo)各方在風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、及時(shí)止損的原則下盡快達(dá)成債務(wù)重組方案。例如，促使恒大等處于困境的頭部房企盡快完成債務(wù)重組工作，以此向社會各界傳遞“利空出盡”這一信號。

4、危中有機(jī)：磨底階段是取消“公攤”的好時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)調(diào)整期，是推進(jìn)相關(guān)改革的好時(shí)機(jī)?！肮珨偂敝苯佑绊懙椒績r(jià)中“水分”多寡和居民購房的獲得感。取消“公攤”并改為按實(shí)用面積計(jì)價(jià)，可以提升名義房價(jià)，進(jìn)而改善消費(fèi)者的價(jià)格認(rèn)知和預(yù)期。雖然取消“公攤”不會影響房屋的實(shí)際建造成本，但通過調(diào)整計(jì)價(jià)方式，名義房價(jià)的提高有望改變市場參與者的激勵與行為。對于部分購房者而言，價(jià)格上漲可能會推動他們加快決策。這種心理效應(yīng)或許能夠在短期內(nèi)激活需求，緩解因市場低迷導(dǎo)致的觀望情緒。在房地產(chǎn)市場調(diào)整、筑底時(shí)期取消“公攤”制度，可為市場注入一定的增長動力。

[王美華系國研科技集團(tuán)國研網(wǎng)助理研究員，王瑞民（通訊作者）系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員。本文首發(fā)于《中國房地產(chǎn)金融》2025年第1期，轉(zhuǎn)載時(shí)有改動，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與所供職單位無關(guān)。]