斑馬消費 沈庹

主業不夠，副業來湊。都市麗人低調布局的產業園業務，如今正徐徐浮出水面。

3月11日，公司披露的正面盈利預告顯示，2024年利潤同比增長180%。產業項目的交付和入賬，成為業績大增的重要因素之一。

早在去年上半年，都市麗人開打的產業項目，首次揭開神秘面紗，當期有2.5萬平方米完成交付并確認收入1.72億元，占公司總收入的11.4%，成為內衣主業之外的第二大收入來源。

按照計劃，公司在2025年前還將完成3.6萬平方米產業項目的交付，另有土儲待開發。這樣看來，在很長一段時間內，地產還會繼續力挺“內衣第一股”。

業績暴增180%

3月11日晚間，“內衣第一股”都市麗人（02298.HK）披露正面盈利公告，預計2024年公司擁有人應占利潤較上年增長約180%。2023年，公司擁有人應占利潤為4248.30萬元，以此測算去年約為1.19億元。

暴增的業績，讓市場情緒瞬間高漲。昨日開盤，公司股價大漲，盤中最高漲幅達7.55%，午后回落，收報于0.265港元，與前日持平，總市值5.96億港元。

公司認為，業績大漲主要來自三大因素。

第一是開源，期內合作聯營商電商平臺GMV約11億元，提升了市場份額，改善了經營業績；

其二是節流，公司繼續在內部實施成本控制和效率提升，營運成本得以進一步降低；

另外，公司在東莞鳳崗鎮的產業項目若干單位完成交付并入賬。

公司與聯營商的合作模式是，將部分電商業務轉給聯營商經營，自身沒有庫存風險、由供應鏈直接向聯營商供貨。期內，雖然GMV可觀，但并不直接計入公司營業收入中。

從2024年中報來看，聯營商電商業務GMV規模達到2.3億元，略高于公司線上自營業務2.2億元的GMV。公司從聯營商手中僅收取4到6個點的服務費。

這樣的合作模式，是為穩定收入的一次謹慎嘗試。旨為擴大公司內衣業務的市場份額和盈利水平。在去年中報業績會上，公司CFO蔡瑋軒曾對外披露，當期內貼身衣物產品業務盈利較上年同期增長36.7%。

去年上半年，公司錄得營業收入15.14億元，公司擁有人應占溢利8239.80萬元，同比分別增長10.74%和215.35%。其中，公司貼身衣物產品收入錄得約12.95億元，較上年同期13.19億元微降1.82%。當期，貼身衣物產品業務毛利率達49.1%，同比增加0.9個百分點。新增的產業項目及物流服務業務毛利率則為37.7%。

如果剔除新增產業及物流服務業務，公司內衣主業利潤雖然有所增長，但收入規模與高峰期收入存在不小的差距。

2018年，公司營業收入達到頂峰，實現50.96億元。其中，內衣產品（包括文胸、內褲、睡衣及家居服、保暖服等產品）銷售收入約45.05億元，其后一路下滑。

賣房上癮

這幾年，盡管打響了百城千店戰役，后又推出縣鎮戰略，渠道進一步下沉，都市麗人的內衣主業一直未能回暖。

內衣賣不動，公司不得不拿出盤在手里已久的“副業”，即產業項目和物流服務業務。

2022年，公司將位于廣東東莞鳳崗鎮的原中國玉泉的舊倉庫，改造成現代化工業廠房和智慧物流倉儲，一部分自用，一部分對外銷售。

2024年中報披露，上述項目的總建筑面積約14.50萬平方米，其中約5.6萬平方米自持用作物流業務，余下的8.9萬平方米對外出售。

截至去年6月，玉泉項目已有6.1萬平方米簽訂銷售合同，其中約2.5萬平方米在期內已完成交付并確認收入，余下將在2025年前陸續交付。

2024年上半年，公司產業項目及物流服務業務收入總額2.83億元，分部業績7984.10萬元，同比增長約787%。同期，貼身衣物產品分部業績為6025.70萬元，同比增長約36.62%。

賣房的出色表現，給都市麗人打了一劑雞血，有了繼續搞地產的信心。在去年中期業績發布會上，管理層對外透露，公司在東莞鳳崗鎮還有將近11萬平方米土地儲備等待開發。

介入地產相關業務，與公司董事長鄭耀南不無關系。

據天眼查，早在2011年，鄭耀南就在東莞成立東莞市保晶房地產開發有限公司，2017年更名為廣東正基創新產業園發展有限公司，聚焦智慧園區項目投資及物業管理等，并先后參股或投資深圳京東冠如實業、東莞市都市基業城投、廣東都市麗人智能產業投資等多家企業。

2020年9月，鄭耀南控制的廣東都市麗人智能產業投資，參與東莞第一宗城市更新地塊競拍，以179元/平方米樓面價，拿下鳳崗鎮竹塘村下圍工業區占地5.9萬平方米的土地。

這個項目后被命名為“都市慧谷”，計劃打造一個集智能制造、軟件信息、電子科技等為主的產業園區。除“都市慧谷”項目外，鄭耀南領銜公司還開發了“都市智谷”，入駐企業主要為可穿戴設備及相關配套領域的企業。

在上市體系之外，鄭耀南已勾勒出一個產業園區商業版圖。