2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（“住建部”）公布的一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》提出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

這一規(guī)范再次引發(fā)了對于買房執(zhí)行何種方式計(jì)價的討論。雖然與住建部提出的“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”仍有所差異，但作為全國率先實(shí)行商品房銷售按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價的城市，“重慶樣本”仍值得借鑒。

2002年6月，重慶市人大常委會通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中第十三條明確，商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計(jì)價依據(jù)。

該條例于當(dāng)年8月1日開始施行，宣告重慶在全國率先施行商品房銷售以“套內(nèi)面積”計(jì)價的政策。凡不按套內(nèi)面積計(jì)價銷售商品房的，由有關(guān)部門責(zé)令改正，并依法予以查處。

重慶市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受據(jù)龍華網(wǎng)采訪時指出，該條例施行以來，不僅減少了商品房交易面積糾紛，同時也維護(hù)了購房群眾的利益，讓群眾明明白白購房。

重慶作為全國率先實(shí)行商品房銷售按“套內(nèi)面積”計(jì)價的城市，究竟是如何實(shí)行的呢？澎湃新聞采訪多名重慶地產(chǎn)從業(yè)人員與地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人進(jìn)行解答。

問題一：重慶哪些地方采用套內(nèi)建筑面積？

答：重慶雖然從17年前就開始采取套內(nèi)面積計(jì)價，但并非所有城區(qū)都實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價的方式，僅有9個主城區(qū)采取以套內(nèi)面積計(jì)價。

重慶市主城區(qū)包括渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，即通常所稱的“主城九區(qū)”。

在9個主城區(qū)內(nèi)，商品房銷售公示時，應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積計(jì)算和以建筑面積（即：套內(nèi)建筑面積+公攤面積）計(jì)算兩種價格。在具體交易的時候則使用套內(nèi)建筑面積來計(jì)價。

問題二：重慶采用的套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積有何差異？

重慶以套內(nèi)建筑面積計(jì)價的方式，套內(nèi)建筑面積并非套內(nèi)使用面積。

根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規(guī)范》）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)使用面積則包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

簡單理解，即套內(nèi)建筑面積>套內(nèi)使用面積。

值得注意之處在于，重慶9個實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價方式的主城區(qū)，住宅的產(chǎn)權(quán)年限僅為50年。“除了2003年前拿到地的項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)還是70年，其他的住宅一般都是50年年限。”

問題三：一個城市不同區(qū)域房產(chǎn)交易時采取不同的計(jì)價方式，購房者如何選擇？

開發(fā)商在商品房銷售時，都會清楚的公布套內(nèi)建筑面積、建筑面積以及各自的價格，因此即便交易時不同區(qū)域計(jì)價方式不同，也并不會給消費(fèi)者帶來多少不便。

在9個主城區(qū)以外的區(qū)域，購房者們在買房前一般也都會考慮得房率（編者注：即套內(nèi)建筑面積/建筑面積）的問題，在其他各方面條件差不多的情況下，得房率高的住宅勢必是更有優(yōu)勢一些。同時，開發(fā)商在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時也會考慮到消費(fèi)者的這一需求。

從實(shí)際執(zhí)行層面來看，重慶地區(qū)樓盤的得房率相對較高，不太會出現(xiàn)某些地區(qū)50%的奇葩案例。

通常而言，高層住宅項(xiàng)目得房率一般可以做到78%-80%；洋房得房率可以達(dá)到85%-90%；別墅的得房率往往能達(dá)到98%以上。

隨著時代的發(fā)展和生活水平的進(jìn)步，許多購房者在買房時不再把得房率看得那么重，也越來越不排斥公攤。

“可能十年前更多的是剛性需求，大家考慮最多的是同樣價格下買到公攤最少、得房率最高的，但有現(xiàn)在越來越多改善型需求，許多購房者開始關(guān)注公共空間，希望有更多的配套、更好的小區(qū)環(huán)境。”

舉例來說，十多年前重慶許多住宅項(xiàng)目都做的是兩梯八戶，公共空間盡量少、得房率盡量高；但如今，兩梯八戶的住宅已經(jīng)不再那么受大家歡迎，人們對住宅的品質(zhì)有了更高的要求，因而現(xiàn)在開發(fā)商在重慶推出的新住宅項(xiàng)目一般都是三梯六戶或三梯八戶。

問題四：套內(nèi)計(jì)價會導(dǎo)致房價變高嗎？

重慶采用“套內(nèi)建筑面積”進(jìn)行計(jì)價并不意味著沒有公攤。

公攤作為樓房整體的一部分，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

公攤建筑面積實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用。通俗來說，這部分的成本也是加在套內(nèi)面積里的。按照目前重慶房地產(chǎn)市場的普遍情況而言，套內(nèi)建筑面積計(jì)價約等于建筑面積計(jì)價的1.2倍左右。對開發(fā)商而言，這些成本是真實(shí)存在的，并不會因?yàn)椴煌挠?jì)價方式而使成本消失。

舉個例子：去菜場買一只活雞，稱活雞的時候包含了羽毛、內(nèi)臟、血等一系列東西，但最后被處理后，剝干洗凈的雞你可能有一些東西不需要，但在稱雞重量的時候，都是雞的一部分。

但是，從另一角度看，這也對于開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增多的話，你的單價就可能變高，那么購房者可能就不會認(rèn)賬。

問題五：套內(nèi)建筑面積交易與建筑面積交易的主要差別在哪里？

目前，重慶在主城9區(qū)采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價的方式。但出了主城9區(qū)，其他地方仍按建筑面積銷售。

通俗理解，套內(nèi)建筑面積計(jì)價相較建筑面積而言，單價會提高。原來所謂公攤面積部分的價格仍會加在套內(nèi)單價上。

對消費(fèi)者的好處在于，原來在購買建筑面積的時候，開發(fā)商的設(shè)計(jì)和規(guī)劃所能體現(xiàn)出來的得房率并不一樣，同樣100平方米的房子，不同的開發(fā)商由于工藝不夠先進(jìn)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，在同等建筑面積之下，不同開發(fā)商體現(xiàn)出來的得房率并不一樣。因此，以套內(nèi)建筑面積來算，不會像“月餅包裝”一樣買單。

問題六：采用建筑面積交易有損購房者自身利益？

購房者可能認(rèn)為開發(fā)商會修大電梯前室面積、樓道面積等來多賺錢，但事實(shí)上，一些大型的開發(fā)商并不需要靠這些來賺錢，因?yàn)槎嘈迌蓚€平方的電梯前室也需要成本。一些開發(fā)商房子公攤較多，其實(shí)是源于經(jīng)驗(yàn)不足的小開發(fā)商的設(shè)計(jì)及工程能力有所欠缺，并不說開發(fā)商想騙錢。

問題七：其他地方如果轉(zhuǎn)變成“重慶模式”，會對市場帶來何種影響？

目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題。

對市場而言，轉(zhuǎn)變?yōu)橹貞c“套內(nèi)建筑面積”或者住建部征求意見稿中提及的“套內(nèi)使用面積”計(jì)算，會更加規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的自我設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程這些層面的提升，把不必要的成本省下來，因?yàn)檫@些成本消費(fèi)者不會再買單。

對購房者而言，不會不需要電梯前室、過道等，但是通過規(guī)范被制約后，開發(fā)商會在這方面用更多的心力、用更好的技術(shù)，把這些方面修的更合適。同樣的過道，多少更合適、更經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在就會更加規(guī)范。房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)集中度越來越高之后，對開發(fā)商而言，也會想通過節(jié)約客戶的購房成本而提升自身的競爭力。

問題八：按套內(nèi)面積交易會降低配套條件嗎，比如會所之類？

會所確實(shí)也占公攤，但是在用地規(guī)范中，除了容積率、限高等，物業(yè)用房、會所、配電房，這些都是在土地出讓文件中就規(guī)范下來的，都是必須的。但這些確實(shí)是為購房者服務(wù)的。

無論是按“套內(nèi)建筑面積”、“套內(nèi)使用面積”還是“建筑面積”來交易，都不會影響這些配套的存在與否，但開發(fā)商一定會使其更加優(yōu)化，功能最大化。

問題九：房企會為了最大化套內(nèi)面積在設(shè)計(jì)上有所改變嗎？

對消費(fèi)者而言，按“套內(nèi)建筑面積”比按建筑面積來計(jì)價更合理更公平，也更加能保證消費(fèi)者的利益。新建商品房預(yù)售制之下，會出現(xiàn)購房合同和實(shí)際交房面積的誤差，在計(jì)算購房面積誤差時，重慶按套內(nèi)建筑面積，而非其他城市所用的建筑面積。

重慶的梯戶比例高主要是和重慶地貌等因素有關(guān)，土地稀缺，使用更加集約化，也會形成重慶房屋建設(shè)的習(xí)慣，而非是為了最大化的得到套內(nèi)面積而形成的。重慶和其他城市一樣，品質(zhì)越高的樓盤，價格越高，重慶也有得房率低的項(xiàng)目，還是要看項(xiàng)目的定位。

問題十：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、精裝修等重慶按何計(jì)算？

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)——按建筑面積算。

精裝費(fèi)用——按套內(nèi)建筑面積算。