2019年8月，《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》重磅發布，全力支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區，并提出打造“民生幸福標桿”的戰略定位。其中，“幼有善育、學有優教、勞有厚得、病有良醫、老有頤養、住有宜居、弱有眾扶”這七個關鍵民生領域成為深圳發展的重要方向，文件明確要求構建優質均衡的公共服務體系，打造全覆蓋可持續的社會保障體系。五年來，深圳始終緊扣中國式現代化發展脈搏，以高質量發展為目標，將“人民對美好生活的向往”融入每一項具體工作內容，切實提升深圳市民的獲得感、幸福感和安全感。

馬洪基金會專注于基層治理研究，長期從多元視角深入觀察與研究深圳市74個街道的發展狀況。依據《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》《中共中央 國務院關于加強基層治理體系和治理能力現代化建設的意見》等政策文件要求，深入剖析街道年度決算報告，對“民生七優”目標的建設與落實情況展開深度研究，進而形成系列調查報告。

本期推出“住有宜居”專題報告。

“住有宜居”是在“住有所居”基礎上的更高追求，它意味著在滿足群眾基本居住需求的前提下，不斷提升居住品質，讓人們能夠享受到舒適、安全、健康的居住環境和條件。這一概念不僅涵蓋住房本身的質量，還涉及宜居的環境，包括社區環境、配套公共服務等多個層面。

為實現“住有宜居”這一目標，深圳從兩個關鍵方面發力：一是堅定不移地貫徹“房住不炒”的理念，全力穩定住房交易市場；二是持續加大政府保障房的供應力度。在穩定住房交易市場方面，深圳發布了《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。自2024年10月1日起，深圳首套住房商業貸款最低首付比例下調至15%，二套住房商業貸款最低首付比例調整為20%。同時，個人住房轉讓增值稅征免年限由5年縮短至2年，并取消商品住房和商務公寓的轉讓限制。也就是說，此類住房在取得不動產權登記證書后即可上市交易。該政策實施后，深圳房地產交易市場迎來一波熱潮。

在保障房供應方面，深圳大力實施大規模住房建設計劃，通過加大保障性住房建設力度、提升城中村居住品質等舉措，為無自有住房的群體提供住房保障。相關工作主要依據《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》等政策推進。2024年，深圳市進一步出臺《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》等文件，根據市場變化和群眾需求持續對政策進行更新與完善。

目前可知，深圳的陸域開發強度已達50%，可新增拓展的空間極為有限。當前，深圳住房自有率僅為23.7%，大部分群體依賴租房滿足居住需求。加之每年約有50萬“新深圳人”涌入，租住需求十分旺盛。可以說，“住有宜居”不單指自購房群體的“住有宜居”，還包括租戶這一龐大群體的“住有宜居”。為滿足不同群體的居住和宜居需求，深圳市提高了“十四五”規劃中住房建設的任務目標，將建設籌集保障性住房的原目標從54萬套（間）提升至不少于74萬套（間），其中租賃部分的住房增加了20萬套（間）。截至2024年8月底，已建設籌集53.7萬套/間，完成率達99.4%；供應29.35萬套/間，完成率為86.3%。

一、深圳市住房保障現狀洞察

為推動深圳市“住有宜居”目標的實現，由市、區住建局牽頭，積極引導房地產市場交易，大力推進保障性住房建設與配租工作，以滿足群眾的剛性居住需求。結合15分鐘社區生活圈這一目標，深圳通過融合“宜業、宜居、宜游、宜養、宜學”等多元功能，不斷提升居住環境的舒適度。街道作為深圳行政體系的最末端，承擔著將15分鐘社區生活圈建設落到實處的重要任務。

（一）住房保障支出情況剖析

為深入了解各街道如何調配基層資源打造15分鐘社區宜居生活圈，馬洪基金會從街道的年度決算支出入手，追溯過去3年已公開的街道決算報告，并對相關數據進行整理，探究各街道在落實住房保障方面的支出情況及其變化。從支出細項來看，街道的住房保障支出主要集中在住房改革支出和保障性安居工程支出兩個方面，具體涵蓋老舊小區改造、城中村治理、深圳人才安居補貼、公租房維修等多個領域。

在2021-2023年度期間，深圳每個街道均有相應的住房保障支出。2021年度，龍崗區坪地街道支出最高，達2724.51萬元。2022年度，龍華區龍華街道支出領先，為3865.46萬元。到了2023年度，龍崗區龍城街道支出位居榜首，達到5574.33萬元。整體而言，多數街道的住房保障支出呈上漲趨勢，僅有少數街道出現持續性下調。

目前，深圳市各級政府正積極落實“十四五”規劃中關于完善住房供應和保障體系的要求，致力于提升住房保障水平，全面優化居住品質。一方面，加大力度為群眾提供合適的居住場所，滿足住房需求；另一方面，優化城市空間布局，創造更優質的居住條件，為居民營造更加宜居、和諧的生活環境。

（二）“住有宜居”的實踐探索

作為一線城市，深圳房價長期處于高位。土地資源稀缺、城市經濟快速發展以及人口持續流入等因素共同推動房價持續多年的上漲。同時，作為人口密集的移民城市，旺盛的住房需求使得租金水平持續走高。而租金相對較低的城中村卻存在環境差、安全隱患多、衛生條件不佳等問題，實現“住有宜居”面臨諸多挑戰。為此，深圳各級政府部門展開了多方面的積極探索。

1、穩步推進城中村改造

截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元達2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。為改善這一龐大群體的居住條件，實現租戶這一群體的“住有宜居”，深圳持續推進城中村改造工作。

城中村改造是一項復雜的城市更新項目，涉及城市規劃、經濟發展、社會治理等多個層面。在《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃（2018—2020年）》和《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》的基礎上，深圳市于2024年5月印發《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》，提出分類實施改造、產業先行搬遷、將城中村改造與保障性住房建設相結合、多渠道籌措改造資金等要求，明確發揮市場在資源配置中的決定性作用，支持民間資本參與整治提升類改造。根據實際情況和規劃要求，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類方式，旨在改善群眾居住環境，優化存量土地資源配置。值得關注的是，《意見》強調將城中村改造與保障性住房建設相結合，合理配置一定規模的公共租賃住房和保障性租賃住房，以滿足不同群體的住房需求。對于深圳這樣的特大超大城市而言，做好城中村管理工作，將有力推動城市的現代化治理和高質量發展。

2、從“基層數治”邁向“基層智治”

為持續提升超大城市居民的居住品質，深圳市充分發揮科技創新策源地優勢，以智能化治理體系重構基層服務生態。龍華區作為深圳數字經濟核心區，進一步將數字強區優勢延伸應用到基層領域，通過區政數局創新實施“社區數字化賦能計劃”，建立“基礎功能統一供給+特色應用個性開發”的雙層架構，賦予社區數據治理自主權。

以龍華街道為例，龍華街道轄區面積約19.18平方公里，常住人口約70多萬，人口密度達到深圳市全市平均水平的4.8倍、龍華區全區平均水平的2.6倍，治理難度可見一斑。龍華街道以油松社區為試點，整合7類32項基礎數據資源，運用空間地理信息技術將治理單元細分為156個網格微單元，構建起“人-房-企”三維動態畫像系統。通過科技手段，油松社區有效實現住房保障的智能匹配，使配租效率提升40%；提高社區服務的精準推送，優化15分鐘生活圈服務地圖；依托視頻AI識別+物聯網傳感，使火災隱患發現率提高65%。在試點經驗基礎上，各社區根據自身實際需求，在平臺上自主設計、開發應用程序。通過科技手段不斷精細化社區治理，為社區居民提供安全、舒適、衛生的居住環境，在實現更精準決策和更優質服務的前提下，不斷提升社區居民的幸福感。

3、為租戶打造專屬的發聲平臺

從市場規?？矗钲谧鳛槌痪€城市，擁有龐大的流動人口和年輕就業群體，帶來較高的住房租賃需求。目前，深圳的租房人口占比已超過70%。龐大的租賃市場，每天都發生著租金爭議、房屋維修、押金退還、群租亂象等租賃問題與糾紛，相較于自有住房群體來說，層出不窮的租房困擾使租戶群體明顯缺少歸屬感、認同感和幸福感，“宜居”指數遠低于自有住房群體。

為破解這一城市治理痛點，福田區華強北街道在全國率先探索構建“租戶自治聯盟”新型治理模式，創新實施“三階培育”計劃：首期通過“樓棟先鋒計劃”挖掘320名熱心租戶組成自治核心團隊；二期運用“共識工作坊”機制形成包含12大類68項的《租戶權益公約》；三期建立“五方聯席會議”制度，構建起“街道指導—社區主導—業委會協同—物業支持—租戶參與”的多元共治格局。通過為租戶設立發聲平臺，將租賃矛盾化解前置至協商環節。

租戶自治聯盟在街道辦事處、社區黨委的指導和監督下，在小區黨組織領導下，由居委會具體實施、物業單位協調配合。試點早期，居委會作為議事主體，牽頭處理租戶的各類訴求并完成協商議事的落地。隨著議事模式逐漸成熟，相關事項逐步轉移到租戶自治聯盟這一主體。經過一段時間的摸索，租戶自治聯盟逐漸理順權屬關系，明確業主與租戶群體參與議事的事項邊界和權重，分類形成了相對成熟的議事清單?？梢哉f，華強北街道的先行探索，給予每一個深圳的新來者以可見可得的歸屬感和參與感，是對“來了就是深圳人”號召的響應，增強了天南海北陌生人之間的凝聚力。

二、其他城市創新經驗借鑒

一線城市憑借經濟優勢和多元化產業結構吸引了大量年輕人就業，住房問題也因此更為突出。為此，多個城市通過發展保障性租賃住房來緩解大城市的住房難題。全國多地結合本地土地供給、產業特色和人才需求，探索出多種實現“住有所居”并逐步向“住有宜居”提升的住房模式。以上海為例：

上海：構建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃體系

2022年初，上海市發布《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，規定保障性租賃住房的供應對象不限戶籍、不設收入線，在上海市合法就業且住房困難的在職人員均可申請。上海市從實際出發，構建了“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房保障體系。“一張保障床”大多由老廠房改造而來，租金每月在550元至950元不等，參考了當地外賣小哥、家政服務人員、物業管理人員、環衛工人等群體的收入水平，控制在其收入的15%以內，并配備了洗衣機、空調、冰箱、衣柜等設施，可實現拎包入住。“一間房”主要面向上海的新市民和青年人，面積約35平方米，以單人間或雙人間為主，根據地區差異，平均月租金約2000元。“一套房”則面向企事業單位管理人員、科創人才和家庭型客戶，一般為 60平方米及以上的兩居室或三居室，平均月租大約在3500元及以上。

從實踐效果來看，“一張床”讓外來一線務工人員感受到了城市的溫暖，有效緩解了群租亂象，提升了租住人群的職業尊嚴感，但也對管理提出了更高要求，由于該群體規模龐大、流動性強，需要加強安全設施建設和安全管理。而“一間房”和“一套房”目前供應相對有限，更多依靠市場力量來調節供需。

三、推動深圳“住有宜居”的政策建議

為幫助“居者憂其屋”的群眾早日實現“居者有其屋”，并早日邁向“居者優其屋”，深圳從多個維度探索滿足不同群體“住有宜居”的美好愿望。然而，“住有宜居”面臨諸多現實困難：深圳土地資源緊張，擴容問題尚未得到解決；建設用地有限，城市化進程中的許多歷史遺留問題仍待處理；一線城市的高房價使許多人購房困難，租房又在一定程度上影響了居住體驗和生活質量。這些問題相互交織纏繞，每前進一步都是巨大的挑戰?；陧椖康恼{查研究，馬洪基金會從提高居民居住體驗的角度提出以下建議：

第一，拓展居民活動空間，豐富社區生活。實地調研發現，在深圳一些人口密集的建成區，尤其是老舊小區，居民活動場所未及理想。一方面，許多老小區由于建設年代較早，建設時規劃局限等原因，導致社區活動場所相對匱乏；另一方面，許多老舊社區的活動設施使用年限已超20甚至30年，缺少物管或資金的小區更是難以獲得及時的維護和修護，大大降低居民的居住體驗。街道可成立專項工作小組，對轄區內的閑置場地進行全面梳理排查，為居民爭取更多就近的便民活動場所。其一，盤活存量。街道可進一步理清并征用因原產權不清、用途變更、利益訴求等歷史原因導致長期荒廢的閑置物業。利用“民生微實事”等資金，優化和改善老舊社區內的陳舊設施和場地。其二，優化增量。街道可根據居民需求、人口密度、交通環境等因素進行綜合評估，對部分空地進行科學規劃以打造新的活動場所，滿足群眾多樣化的活動需求，提升居住質量。同時，深度聚焦深漂年輕人的精神文化需求，為深漂年輕人打造專屬社區。結合他們的興趣需求組織電競、外語、金融、烹飪、寵物、休閑等活動。通過社群搭建年輕人的交流平臺，讓志同道合的年輕人能夠匯聚一堂，加深社群年輕人之間的了解和聯系，以提升他們在深圳的歸屬感和居住的幸福指數。

第二，加強租房監管，提高青年人才歸屬感。經統計，深圳36歲以下青年常住人口超800萬，占全市常住人口的45.66%，是一座名副其實的“青春之城”。但一線城市的高房價和高租金增長速度超過年輕人的收入增長速度，導致他們頻繁搬家，也加劇了街道、社區的人口流動。為增強新一代深漂群體的歸屬感和存在感，建議政府部門一方面加強對住房租賃市場的監管，以嚴謹態度規范租賃合同，明確租金漲幅限制、租賃期限等條款，從源頭上杜絕房東隨意哄抬租金、惡意克扣押金等損害年輕人利益的不良行為；另一方面以政府統籌，企業出資建造青年基地，提供優質、宜居的住房和平臺服務，以吸引并留住青年人才。通過提升居住品質，強化人才的留存意愿，從而實現增強城市活力的良性循環，以助力深圳建設成為具有全球競爭力的宜居智慧城市。

注：

1、本項目研究由中國（深圳）綜合開發研究院提供支持。

2、文章所引用信息和數據來自網絡公開信息，如有錯漏，請予聯系以更正。

3、如需本報告中街道2021-2023年度決算支出數據，請在后臺留言 “獲取街道決算數據”。

4、轉載請注明來源。