人民法院案例庫：如何認(rèn)定民辦學(xué)校用地用于抵押擔(dān)保的效力？

民辦學(xué)校用于公益的教育設(shè)施是不得設(shè)立抵押的財產(chǎn)，用于教育設(shè)施建設(shè)的土地也不能作為抵押物，抵押擔(dān)保合同無效。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對類案具有參考示范價值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

相較于公立學(xué)校經(jīng)費主要源自政府財政撥款，民辦學(xué)校的運營資金則多依賴于自主籌集。在面臨資金瓶頸時，民辦學(xué)校傾向于將不動產(chǎn)作為融資工具，通過抵押方式獲取必要的資金支持。“在這種情況下，民辦學(xué)校用地能否用于抵押擔(dān)保？若抵押合同無效，擔(dān)保人又該如何承擔(dān)責(zé)任？李營營律師團隊長期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的借款合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

以《民法典》第三百九十九條第三項規(guī)定的“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”作抵押擔(dān)保時，應(yīng)認(rèn)定該合同無效。民辦學(xué)校屬于“以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體”的范疇，民辦學(xué)校用于公益的教育設(shè)施系不得設(shè)立抵押的財產(chǎn)。用于教育設(shè)施建設(shè)的土地，依據(jù)房地一體原則，亦不能作為抵押物。債權(quán)人、擔(dān)保人對上述建有教育設(shè)施的土地設(shè)立抵押均有過錯的，擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的部分不超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。

案件簡介：

1、2012年2月17日，鄭某某與李某某簽訂《個人借款合同》，約定李某某向鄭某某提供最高7000萬元借款。同日，東莞某公司與李某某簽訂《個人抵押擔(dān)保合同》，以其位于廣東省東莞市沙田鎮(zhèn)民田村的商業(yè)用地為該借款提供最高額抵押擔(dān)保，土地證原件交李某某存執(zhí)。李某某依約向鄭某某匯出7000萬元。

2、2012年8月14日，東莞某公司與李某某簽訂《抵押擔(dān)保合同》，約定因鄭某某無法按期還款，借款期限延長，東莞某公司繼續(xù)以該抵押物提供擔(dān)保。

3、2014年4月8日，鄭某某和李某某確認(rèn)鄭某某已付清截至2013年12月31日的利息3351萬元，但本金未還，東莞某公司亦未履行擔(dān)保責(zé)任。之后，原告李某某訴至法院，請求被告鄭某某歸還本金及利息，被告東莞某公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并承擔(dān)訴訟費、律師費等。

4、2014年10月20日，廣東省汕頭市中級人民法院一審判決被告鄭某某償還借款本金及利息、承擔(dān)律師費，被告東莞某公司在抵押土地價值范圍內(nèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，駁回原告李某某其他訴訟請求。被告東莞某公司不服，認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實不清，自己不應(yīng)承擔(dān)如此重的擔(dān)保責(zé)任，向廣東省高級人民法院提起上訴。

5、2015年6月18日，廣東省高級人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。被告東莞某公司仍不服，向最高人民法院申請再審。

6、2017年1月20日，最高人民法院再審判決撤銷二審判決，維持了一審判決部分內(nèi)容，變更了借款利息計算方式和被告東莞某公司責(zé)任承擔(dān)范圍，判令被告東莞某公司對被告鄭某某不能清償部分的二分之一承擔(dān)責(zé)任。

案件爭議焦點：

東莞某公司與李某某簽訂的兩份抵押擔(dān)保合同的效力。

最高人民法院裁判要點：

1、民辦學(xué)校屬公益性事業(yè)單位，其教育設(shè)施不得抵押，根據(jù)房地一體原則，土地也不能抵押，因此兩份抵押擔(dān)保合同因違反法律強制性規(guī)定而無效。

最高人民法院認(rèn)為，1998年，東莞市國土資源局與東莞某公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，該合同出讓宗地的總體規(guī)劃是建設(shè)學(xué)校及配套設(shè)施項目，宗地圖顯示其上已建有東莞市東方明珠學(xué)校及相關(guān)配套設(shè)施。原判決以東莞某公司未證明出讓宗地與案涉土地之間的關(guān)系，進而未證明案涉土地上建成的是否為教育設(shè)施為由，認(rèn)定涉案抵押合同有效。根據(jù)本院再審查明的事實，案涉土地是宗地的一部分，即《國有土地使用權(quán)出讓合同》所附第一張宗地圖繪制的土地。案涉土地作為東莞市東方明珠學(xué)校校園的一個部分，上蓋建筑物應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為教育設(shè)施。依據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進法》第三條“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”及第五條“民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位”之規(guī)定，東莞市東方明珠學(xué)校作為民辦學(xué)校，應(yīng)認(rèn)定為公益性事業(yè)單位。依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第三項及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條第三項（現(xiàn)《民法典》第三百九十九條第三項）“下列財產(chǎn)不得抵押：……（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”之規(guī)定，案涉土地屬于學(xué)校類教育公益設(shè)施，系法律規(guī)定不得抵押的設(shè)施。以該土地使用權(quán)設(shè)定的抵押因違反上述法律強制性規(guī)定，當(dāng)屬無效。雖然案涉土地的登記用途為“商業(yè)”，但案涉地塊上建有教育公益設(shè)施已是事實。依據(jù)房地一體原則，涉案土地上為教育設(shè)施，故土地亦不能作為抵押物。因此，案涉兩份抵押擔(dān)保合同因違反了法律強制性規(guī)定而無效。

2、李某某和東莞某公司均存在過錯，東莞某公司應(yīng)承擔(dān)鄭某某不能清償李某某債務(wù)不超過二分之一的責(zé)任。

最高人民法院認(rèn)為，李某某雖存在未完全依照《個人借款合同》的約定放款的情形，但鄭某某予以接收且未提出異議。且東莞某公司在李某某放款之后，仍然與其簽署《抵押擔(dān)保合同》，表明東莞某公司對李某某的上述放款行為亦不持異議。因此，東莞某公司認(rèn)為李某某違約放貸、應(yīng)免除東莞某公司的責(zé)任之主張，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條（現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第十七條）規(guī)定：“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。”本案中，李某某作為債權(quán)人，明知東莞某公司為從事投資辦學(xué)的公司，對案涉土地的實際情況未予查明便在該土地上設(shè)立抵押擔(dān)保，其對于案涉抵押擔(dān)保合同因違反強制性法律規(guī)定而無效具有一定的過錯。東莞某公司明知案涉土地上建有教育公益設(shè)施仍然與李某某簽訂了兩份抵押擔(dān)保合同，亦存在過錯。因此，本案中，東莞某公司應(yīng)承擔(dān)鄭某某不能清償李某某債務(wù)不超過二分之一的責(zé)任。

3、案涉借款合同利率超出法律規(guī)定上限，應(yīng)按銀行同期同類貸款利率四倍計算。

最高人民法院認(rèn)為，本案中，有16張銀行憑證及《利息收付確認(rèn)書》證明，鄭某某已還款3351萬元。《利息收付確認(rèn)書》經(jīng)鄭某某與李某某二人于2014年4月8日親筆簽名，表明該筆還款的性質(zhì)為7000萬元的借款本金計至2013年12月31日的利息。東莞某公司雖認(rèn)為該還款的性質(zhì)不明，但未提交足夠的證據(jù)證明其主張，故本院不予支持。根據(jù)上述計算，鄭某某不能清償?shù)膫鶆?wù)應(yīng)包括7000萬元本金及該本金從2014年1月1日起計至鄭某某償還該筆本金之日的利息。關(guān)于利率的計算問題。案涉《個人借款合同》第4條約定，該合同項下每一筆借款的利率確定為月息2.1%，也即年利率為25.2%。《最高人民法院關(guān)于用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條（現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十一條）規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”本案中，當(dāng)事人雖未對借款利率提出異議，但根據(jù)上述規(guī)定，人民法院可就相關(guān)事項予以調(diào)整。又據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》（現(xiàn)已失效）第六條規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。”據(jù)此，案涉借款利率以銀行同期同類貸款利率的四倍計算為宜。

綜上所述，最高人民法院認(rèn)為，東莞某公司與李某某簽訂的兩份抵押擔(dān)保合同無效，東莞某公司應(yīng)承擔(dān)鄭某某不能清償李某某債務(wù)不超過二分之一的責(zé)任，案涉借款利率應(yīng)當(dāng)調(diào)整為以銀行同期同類貸款利率的四倍計算。

案例來源：

人民法院案例庫：《東莞某公司訴李某某、鄭某某借款合同糾紛案》[案號：最高人民法院(2016)最高法民再335號]，入庫編號：2023-16-2-103-004。

實戰(zhàn)指南：

1、《民法典》頒布帶來涉及民辦教育分類改革的兩大變化，《民法典》的頒布帶來了涉及民辦教育分類改革的兩大變化，其中之一是關(guān)于禁止抵押范圍的修訂與調(diào)整。這一變化使得營利性的民辦學(xué)校可以通過不動產(chǎn)抵押進行融資，從而增強了此類學(xué)校的融資能力與靈活性。新的《民法典》對舊的《擔(dān)保法》內(nèi)容作出了細微的調(diào)整，《民法典》第三百九十九條將原來《擔(dān)保法》中的“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體”修改成了“以公益為目的的非營利法人、非法人組織”。即《民法典》在區(qū)分了營利性法人與非營利性法人的基礎(chǔ)上，規(guī)定非營利性法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以及其他公益設(shè)施不能設(shè)立抵押。范圍縮限的規(guī)定意味著，若學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)是營利性法人的，可以用其自有的教育教學(xué)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施設(shè)立抵押權(quán)。簡而言之，《民法典》將能否設(shè)定抵押權(quán)按照非營利法人和營利法人進行區(qū)分。

在民辦學(xué)校實施分類管理之前，從事基礎(chǔ)教育階段的民辦學(xué)校，其土地使用權(quán)多數(shù)系基于公益辦學(xué)性質(zhì)，通過劃撥方式獲得的國有土地使用權(quán)。按照《民辦教育促進法》的分類登記規(guī)定，民辦學(xué)校若選定非營利性為登記類型，則依據(jù)與公辦學(xué)校相一致的原則，可繼續(xù)享受包括劃撥土地的優(yōu)惠政策。鑒于其固有的公益性質(zhì)，非營利性民辦學(xué)校所持有的、通過劃撥方式獲取的辦學(xué)用地，依法不得作為抵押物。另外出讓取得的土地雖然被登記為商業(yè)性質(zhì)，但因土地上建有教育設(shè)施，根據(jù)《民法典》第三百九十七條的規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”，即房地一體原則，所以非營利民辦學(xué)校以出讓方式取得的土地也不能用于抵押。故非營利性民辦學(xué)校的土地，無論是以劃撥方式取得還是以出讓方式取得，貿(mào)然抵押可能會被認(rèn)定為無效。

2、實務(wù)中還有一種情況，相應(yīng)土地或房屋沒登記在非營利性民辦學(xué)校名下，而是登記在第三人名下（相關(guān)案例多數(shù)登記投資人名下），但非營利性民辦學(xué)校實際在使用，對于這樣的財產(chǎn)設(shè)定抵押是否有效，實踐中有一定爭論，但從相關(guān)司法裁判的案例來看，多數(shù)判決的觀點是：即便登記在第三人名下，如果辦理抵押時，非營利性民辦學(xué)校在實際使用，抵押原則上也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。在此，我們建議抵押擔(dān)保各方，尤其是作為抵押權(quán)人而言，在選擇是否接受非營利性民辦學(xué)校相關(guān)的不動產(chǎn)進行抵押擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)從抵押效力和抵押權(quán)實現(xiàn)兩個角度進行權(quán)衡。首先，應(yīng)當(dāng)盡量避免以用作教育設(shè)施等公益性用途的不動產(chǎn)進行抵押，以避免其效力存在不確定性而帶來的風(fēng)險。其次，即使在抵押擔(dān)保被認(rèn)定有效的情形下，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，亦不排除司法實踐中，人民法院考慮到社會穩(wěn)定而不輕易采取執(zhí)行措施，以及因在競拍人拍得后依然需要長期租賃給非營利性民辦學(xué)校而導(dǎo)致的拍賣困難等風(fēng)險。因此，抵押擔(dān)保各方對于以上述不動產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)審慎決策，避免利益不能得到合理保障。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第三百九十九條：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。”（本案適用2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條）

2、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第十七條第一項：“主合同有效而第三人提供的擔(dān)保合同無效，人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形確定擔(dān)保人的賠償責(zé)任：（一）債權(quán)人與擔(dān)保人均有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)的賠償責(zé)任不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。”（本案適用2000年12月13日施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條）

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團隊總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、盡管土地的登記用途為“商業(yè)”，但案涉地塊上建有教育公益設(shè)施，土地不能作為抵押物。

案例一：《李曉中與東莞市百盛投資發(fā)展有限公司、鄭敬輝借款合同糾紛案》[最高人民法院(2016)最高法民再335號字第00174號]

最高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進法》第三條“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”及第五條“民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位”之規(guī)定，東莞市某某學(xué)校作為民辦學(xué)校，應(yīng)認(rèn)定為公益性事業(yè)單位。依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第三項及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條第三項“下列財產(chǎn)不得抵押：……（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”之規(guī)定，案涉土地屬于學(xué)校類教育公益設(shè)施，系法律規(guī)定不得抵押的設(shè)施。以該土地使用權(quán)設(shè)定的抵押因違反上述法律強制性規(guī)定，當(dāng)屬無效。雖然案涉土地的登記用途為“商業(yè)”，但案涉地塊上建有教育公益設(shè)施已是事實。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的房地一體原則，涉案土地上為教育設(shè)施，故土地亦不能作為抵押物。因此，案涉兩份抵押擔(dān)保合同因違反了法律強制性規(guī)定而無效。

2、案涉土地及房屋登記在第三方名下，如果為民辦學(xué)校實際使用，相應(yīng)設(shè)施作為公益設(shè)施設(shè)定的抵押應(yīng)認(rèn)定為無效。

案例二：《中國銀行股份有限公司東莞厚街支行與東莞市日惠實業(yè)有限公司、王薇莉金融行政管理再審復(fù)查與審判監(jiān)督案》[廣東省高級人民法院(2013)粵高法民二申字第1010號]

廣東省高級人民法院認(rèn)為，關(guān)于涉案的抵押合同的效力問題。本案中，涉案抵押的房產(chǎn)及土地使用權(quán)雖登記在日惠公司名下，但房產(chǎn)證上登記的用途為學(xué)校，且上述資產(chǎn)實際上已為民辦東莞市寮步信義學(xué)校辦學(xué)使用，為學(xué)校的教學(xué)設(shè)施。《中華人民共和國民辦教育促進法》第三條規(guī)定，民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分。《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第三項規(guī)定，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”不得抵押。根據(jù)上述規(guī)定，民辦學(xué)校具有公益性質(zhì)，民辦學(xué)校用于教育的設(shè)施不能用手抵押。故此，二審法院認(rèn)定涉案抵押合同無效并無不當(dāng)。

3、抵押物的所有權(quán)人不屬于以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的，抵押合同有效，但抵押權(quán)的行使會受限制。

案例三：《中國郵政儲蓄銀行股份有限公司麗水市分行與慶元縣時雨文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、慶元縣綠韻文化傳播有限公司等金融借款合同糾紛案》[浙江省高級人民法院(2016)浙民再21號]

浙江省高級人民法院認(rèn)為，案涉抵押物的所有權(quán)人系幼兒園的舉辦者，舉辦者并非以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，因此不適用《擔(dān)保法》第三十七條和《物權(quán)法》第一百八十四條之規(guī)定，抵押房屋規(guī)劃用途系教育用房亦不屬于抵押合同無效的法定情形。本案的法定代表人是以“擴大幼兒園規(guī)模，集團化辦學(xué)”的目的，將用于辦學(xué)的房產(chǎn)進行抵押向郵儲銀行麗水分行貸款融資，抵押合同有效，郵儲銀行麗水分行在不影響幼兒園的正常辦學(xué)活動、不擾亂社會秩序、不破壞社會穩(wěn)定的情況下，可以實現(xiàn)其抵押權(quán)。