人民法院案例庫(kù)：案外人不知所購(gòu)房屋被查封，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

應(yīng)認(rèn)定案外人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間在查封前，案外人有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

閱讀提示：

人民法院案例庫(kù)是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫(kù)，參考入庫(kù)同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

在查封保全信息未及時(shí)傳輸導(dǎo)致案外人不知曉擬購(gòu)房屋被查封的情況下，如何認(rèn)定查封生效的時(shí)間與案外人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間？案外人的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以黑龍江省高級(jí)人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標(biāo)的簽訂房屋買賣合同之時(shí)，雖然人民法院已向不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)查封裁定，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實(shí)時(shí)共享，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間（與在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行商品房銷售備案登記時(shí)間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權(quán)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。

案件簡(jiǎn)介：

1、某建筑安裝公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司因建設(shè)工程施工合同產(chǎn)生糾紛，某建筑安裝公司向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。2019年7月25日，黑龍江省海林市人民法院裁定查封包括某公元小區(qū)14號(hào)樓1單元1102室在內(nèi)的部分房屋。

2、2019年7月29日，海林市人民法院向海林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書。

3、2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買某公元小區(qū)14號(hào)樓1單元1102室，支付280,000元（包含購(gòu)房款及其他費(fèi)用），某房地產(chǎn)開發(fā)公司出具226,818元購(gòu)房收據(jù)，并到某房地產(chǎn)交易所開具商品房銷售備案登記表。自2019年8月1日起，信某開始交納該房屋的電費(fèi)、水費(fèi)、取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

4、2019年8月2日，海林市人民法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達(dá)查封裁定書。

5、2020年12月24日，信某去辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，因房屋被查封未能成功。信某遂向海林市人民法院起訴，請(qǐng)求法院解除對(duì)房屋的查封且不得執(zhí)行該房屋。

6、2022年6月9日，海林市人民法院一審判決駁回信某的訴訟請(qǐng)求。信某不服，以其對(duì)案涉房屋具有合法有效買賣合同，并已合法占有、支付合理對(duì)價(jià)為由，向黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院提起上訴。

7、2022年11月25日，牡丹江市中級(jí)人民法院二審駁回上訴、維持原判。信某仍不服，向黑龍江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

8、2023年8月31日，黑龍江省高級(jí)人民法院再審判決撤銷原一、二審判決，不得執(zhí)行案涉房屋。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

信某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

黑龍江省高級(jí)人民法院裁判要點(diǎn)：

1、信某簽訂案涉合同發(fā)生于人民法院查封之前。

黑龍江省高級(jí)人民法院認(rèn)為，2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買某公元小區(qū)14號(hào)樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價(jià)款226,818元。信某以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給某房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人左某280,000元（包括購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、聲控?zé)簟⒀b修清理垃圾費(fèi)、裝修保證金），某房地產(chǎn)開發(fā)公司為信某出具了226,818元的三聯(lián)單購(gòu)房收據(jù)，并于當(dāng)日到某房地產(chǎn)交易所開具《商品房銷售備案登記表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491號(hào)之一民事裁定，查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司包括案涉房屋在內(nèi)的部分房屋，并于2019年7月29日向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了該民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2019年8月2日，海林市人民法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達(dá)該查封裁定。某不動(dòng)產(chǎn)登記中心及某房地產(chǎn)交易所均系辦理房屋交易及產(chǎn)權(quán)登記的政府工作機(jī)構(gòu)。海林市人民法院向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的效力尚未及于某房地產(chǎn)交易所。故可以認(rèn)定信某簽訂案涉合同發(fā)生于人民法院查封之前。

2、信某在房地產(chǎn)交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購(gòu)房款，且無其他用于居住的房屋，應(yīng)當(dāng)保護(hù)其作為消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。

黑龍江省高級(jí)人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： (一)在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同； (二)所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》后，亦向某房地產(chǎn)交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購(gòu)房款，且無其他用于居住的房屋，符合上述法律規(guī)定的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)情形。

綜上所述，黑龍江省高級(jí)人民法院認(rèn)為，信某對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，原審判決適用法律有誤，再審應(yīng)予以糾正。

案例來源：

人民法院案例庫(kù)：《信某與某建筑安裝公司、某不動(dòng)產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案》[案號(hào)：黑龍江省高級(jí)人民法院(2023)黑民再429號(hào)]，入庫(kù)編號(hào)：2024-16-2-471-003。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、在本案中，被告某建筑安裝公司辯稱本案是案外人執(zhí)行異議之訴案，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是信某的主張能否排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。裁判文書中則適用的是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，這兩個(gè)條文的規(guī)定存在部分重合部分。如果在商品房買受人還沒有取得產(chǎn)權(quán)登記、依舊登記在開發(fā)商名下的時(shí)候，房屋被查封，這種情況下，就產(chǎn)生了法律的適用問題。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》著重強(qiáng)調(diào)了兩條規(guī)定的主體不同，第二十八條的主體為“被執(zhí)行人”，第二十九條的主體為“被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，若進(jìn)行仔細(xì)區(qū)分，二十八條規(guī)定的主體范圍是大于二十九條規(guī)定的主體范圍的。之所以存在這樣的設(shè)定，是由于在立法之初，為了突出保障消費(fèi)者的權(quán)益，特別是消費(fèi)者的生存權(quán)，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了特別的規(guī)定。此種保護(hù)是一種傾斜保護(hù)，也是消費(fèi)者可以排除執(zhí)行、優(yōu)先保護(hù)的法理來源。若消費(fèi)者購(gòu)房情形同時(shí)滿足第二十八條、二十九條的規(guī)定，理論上可以選擇適用其中對(duì)自己更加有利的一款規(guī)定來排除執(zhí)行。需要注意的是，雖然第二十八、二十九條可以選擇適用，但卻不能拼湊適用，應(yīng)當(dāng)完全符合其中一條的內(nèi)容，才能排除執(zhí)行。

2、在此，我們建議購(gòu)房者在進(jìn)行商品房交易時(shí)，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋的權(quán)屬狀況，要了解是否存在被查封、扣押、凍結(jié)等限制情況，確保交易的合法性和有效性，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要明確約定合同雙方的權(quán)利義務(wù)，尤其是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況的相關(guān)條款。可以在合同里明確規(guī)定若房屋因存在查封等權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法順利過戶，開發(fā)商或賣家應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如退還購(gòu)房款、支付違約金以及賠償購(gòu)房者因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失等。這樣在遇到糾紛時(shí)，購(gòu)房者能依據(jù)合同條款維護(hù)自身合法權(quán)益。購(gòu)房者應(yīng)妥善保存所有與購(gòu)房相關(guān)的證據(jù)材料，包括但不限于購(gòu)房合同、付款憑證（如收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等）、與開發(fā)商或賣家的溝通記錄（如聊天記錄、郵件、書面通知等）以及繳納房屋相關(guān)費(fèi)用（如電費(fèi)、水費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）的憑證。這些證據(jù)在后續(xù)可能出現(xiàn)的糾紛中十分重要，例如本案中的信某，正是憑借購(gòu)房合同、付款收據(jù)以及自2019年8月1日起繳納房屋相關(guān)費(fèi)用的憑證，來證明自己對(duì)房屋享有合法權(quán)益。

法律規(guī)定：

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條：“人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并送達(dá)被執(zhí)行人和申請(qǐng)執(zhí)行人。采取查封、扣押、凍結(jié)措施需要有關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)助的，人民法院應(yīng)當(dāng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人。查封、扣押、凍結(jié)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時(shí)發(fā)生法律效力。”

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、房屋所有人下落不明導(dǎo)致房屋無法辦理過戶，應(yīng)認(rèn)定為非買受人自身原因未辦理過戶。

案例一：《王某訴張某甲等案外人執(zhí)行異議之訴案》[河南省平頂山市中級(jí)人民法院(2019)豫04民終1197號(hào)]

平頂山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案中，王某將本案涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款400000元支付與張某乙，并與張某乙、李某簽訂房屋買賣合同，張某乙將該房產(chǎn)的房產(chǎn)證、鑰匙、購(gòu)房款400000元的收據(jù)交付王某，王某入住該房屋。而引起本案案外人執(zhí)行異議之訴的訴訟保全措施實(shí)施于2017年10月12日。王某在一審法院查封之前已經(jīng)與張某乙、李某簽訂合法有效的書面買賣合同并實(shí)際入住，且已在簽訂合同時(shí)支付了全部合同價(jià)款，未辦理過戶登記的原因并不在于王某，且王某已于2018年12月17日代替被執(zhí)行人張某乙、李某向一審法院履行了以張某丙為申請(qǐng)執(zhí)行人的全部義務(wù)。故，王某對(duì)于本案涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條之間是并列關(guān)系，案外人只要舉證證明符合其中任何一條規(guī)定的條件即可排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例二：《趙波與王嘉庸等案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2019)最高法民終508號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條之間并非排斥關(guān)系而是并列關(guān)系，案外人只要舉證證明符合其中任何一條規(guī)定的條件即可排除強(qiáng)制執(zhí)行，故一審法院對(duì)本案是否符合上述兩條進(jìn)行逐一審查，并未加重趙波的舉證義務(wù)，反而是從慎重保護(hù)趙波對(duì)案涉房屋享有的合法權(quán)利的角度出發(fā)而為。因此，趙波上訴主張一審法院同時(shí)參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條系適用法律錯(cuò)誤的理由不能成立。