全國首本不動產權證書權利人邢衛鋒。 澎湃新聞記者 邱海鴻 攝

“一眨眼十年過去了。十年前的今天，我非常榮幸地從姜大明部長（時任國土資源部部長）手中領到全國第一本不動產權證，并和姜部長合影留念。”

3月1日是《不動產登記暫行條例》施行十周年，也是全國首本不動產權證書在江蘇徐州頒發十周年。在自然資源部在徐州舉行的現場活動上，邢衛鋒回想起領到“001號”不動產產權證書的情景，頗為感慨。

他說，感覺自己像是歷史見證者，親友、同事買房辦證會來問他兩句，他也常關注國家、省市推出的新舉措。十年間，他見證了不動產登記從“多門辦理”到“一窗辦理”，從“紙質證書”到“電子證照”，從“跑多次”到“一次不用跑”的變化。

不動產首證的頒發，標志著中國不動產登記制度從分散走向統一的跨越。十年間，我國實現了登記機構、登記依據、登記簿證、信息平臺“四統一”，構建了從《不動產登記暫行條例》到地方性法規的完整制度體系。在推動“互聯網+不動產登記”等便利化改革的今天，1日的現場活動是站在更高的起點上規劃、展望未來。

首證的誕生

2015年3月1日，邢衛鋒、趙媛媛夫婦從時任國土資源部部長姜大明手中接過編號 NO.D32000000001的不動產權證書。商品房距徐州云龍湖景區十余公里，位于7層，面積130多平方米。

“紅本拿在手里，分量十足，它是我扎根徐州生活的底氣，是我家房子的證明。”邢衛鋒告訴澎湃新聞（www.kxwhcb.com），當年他38歲，女兒上一年級，而今年女孩即將參加高考，完成成人禮，“我們一家在這套房子里留下了美好的記憶”。

他說，當年辦證過程中，不動產登記部門的工作人員讓人印象深刻，“他們業務嫻熟，服務細致，本以為繁瑣的手續很順利就完成了”。

那以后，邢衛鋒的同事買了房，總愛向他請教如何辦證，他漸漸成了“不動產登記宣傳員”。他說，這十年，眼看著不動產登記越來越簡化，效率越來越高，百姓享受到了便捷、優質的服務。

王璐作為徐州市自然資源登記中心工作人員，見證了全國第一本不動產權證頒發。她回憶，2014年，徐州作為全國不動產統一登記窗口建設的15個聯系點城市之一，被賦予先行先試的重任。當年10月初，原國土資源部門定于2015年3月1日在徐州頒發第一本不動產權證書。

由過去的辦理?土地使用權證、房屋所有權證，到“合二為一”辦理不動產權證書?，登記部門須整合土地、房產等分散信息，徐州創新采用“數據整合+流程再造”模式，精簡優化流程，率先實現了登記簿冊統一管理。

全國首本不動產權證書見證人王璐。 澎湃新聞記者 邱海鴻 攝

王璐回憶起那段經歷顯得風輕云淡，其實付出了巨大努力。因為要保障窗口正常為群眾服務，他們只能利用下班時間籌備首證發放。大年初二，離頒發首證不到10天了，她和同事全部進入“白加黑”狀態，白天梳理流程、調試系統，晚上工作專班進行調度，疏通堵點，“為保證不出瑕疵，我們找到厚度相仿的紙張，裁成證書大小，用針式打印機一遍遍測試，再根據結果反復調整大小、格式和間距，直到確保全部文字信息呈現在最準確、最規范的位置”。

十年蝶變

“首證頒發已過十年，這是登記團隊聚力共贏的十年，也是我個人拼搏成長的十年。”王璐說，互聯網時代給登記工作帶來了新的機遇和挑戰。她和同事參與創建了“外網申請、內網審核、當面查驗、即時領證”的徐州模式，將登記服務從“前臺辦”延伸到“線上辦”，又迭代為“全程網辦”，從“全市通辦”到“跨省通辦”，從十年前的首本紙質證書到現在用手機就可以申領不動產登記電子證照，不動產登記服務迎來大變身，企業、群眾辦事像網購一樣便捷、安全。

十年來，徐州持續推進不動產統一登記提質增效，將97種登記類型精簡到23種，啟動“一窗受理、集成服務”，成立全國首家線上登記分中心，推行“線上登記”。2020年，徐州聯合山東棗莊、河南商丘、安徽淮北開展不動產登記“跨省通辦”。在此基礎上，今年3月1日，蘇皖魯豫四省十市合作框架簽約，進一步推進“跨省通辦”服務。

蘇皖魯豫簽訂省際交界地區不動產登記“跨省通辦”合作框架協議。 澎湃新聞記者 邱海鴻 攝

徐州的實踐是全國不動產登記改革的縮影。十年來，自然資源部把不動產統一登記作為服務群眾最直接、最重要的窗口，建立起從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間、涵蓋所有不動產物權的中國特色不動產統一登記制度。

值得一提的是，自然資源部推進信息共享、流程、人員“三個集成”，全面實施不動產登記、交易和繳稅“一窗受理、并行辦理”，推進“互聯網＋不動產登記”和“跨省通辦”“全程網辦”，一般登記和抵押登記辦理時間從30個工作日壓縮至5個工作日內。

至目前，全國累計已有2200市縣實施“交地、交房即交證”改革，惠及1800萬名群眾；近2100個市縣開通不動產“帶押過戶”業務，已抵押的不動產買賣轉移時不需要提前歸還舊貸款、解除抵押即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等，該項業務累計辦理40多萬件，涉及賣方抵押金額（過橋資金）6000多億元。另外，全國已有773個重點區域完成自然資源登簿，登記面積11萬多平方千米，覆蓋國家公園等自然保護地、國家重點林區、水流、濕地、森林、無居民海島、探明儲量的礦產資源等自然生態空間和自然資源。

AI賦能

“不動產登記已經成為記載全面的權利平臺、便民利企的服務平臺、科學有效的治理平臺、科技賦能的數據平臺。”談及未來發展方向，北京大學法學院教授常鵬翱建議，首先要建立更精確的權利平臺。當前的權利記載已非常全面，但仍存在一些權利間的沖突，如土地與房屋的銜接，實踐中，在建工程被抵押或查封，如果續建房屋對外銷售，就會受制于整宗地的抵押或查封而陷入僵局。要是能采用量化登記，把土地使用權份額與房屋所有權掛鉤，或實行分層、分棟登記，對解決企業發展難題大有助力。

其次是建設更具創新性的服務平臺。目前的法律實踐中有信托、讓與擔保等創新機制，但由于上位法缺失，在不動產登記中很難得到記載。“法律可以規制自由，也可提供自由，自由空間有多大，創新空間、市場活力就有多大。”常鵬翱說，如果不動產登記可以在這方面發揮作用，爆發的能量不可低估。

再次，要建設更科學的治理平臺。“登記是整個鏈條的最后關口，通常被稱為‘守門員’，但實踐表明，登記的作用不限于此。”他表示，登記可從后臺現身到前臺，成為“助攻員”，發揮科學高效治理平臺的作用。實際上，在目前的城市更新中，更新單元的設定、規劃許可的實施等都離不開登記助力。

“不動產登記平臺更應是具科技感的數智平臺。”常鵬翱說，目前我們看到的是數字治理的平臺，但它更應是數字智慧的平臺。AI時代已來，在海量的不動產登記數據面前，數據安全、數據高效利用等都是法制建設不可或缺的內容，如何讓法律引領和規制技術發展也是必須考慮的課題。

引入AI賦能不動產登記，在3月1日的圓桌座談會上引發討論。徐州市自然資源和規劃局局長賈泉涌表示，徐州將推進人工智能技術與不動產登記工作融合，打造智能化登記服務體系。一方面，通過AI技術實現登記業務的智能審核與自動化處理，大幅提升辦理效率，降低人工干預風險；另一方面，加快推進三維不動產信息平臺建設，推動不動產登記從平面化向立體化、可視化升級，為構建智慧型政務服務體系提供支撐。

“必須以數字化、智能化、協同化為核心，提升不動產登記服務水平。”原黃山市自然資源和規劃局一級調研員查秋生說，要運用區塊鏈與數字身份技術，構建分布式賬本系統，實現產權信息不可篡改、全程可追溯。結合生物識別技術建立數字身份認證體系；探索AI賦能不動產登記應用場景，引入自然語言處理、機器學習等技術，實現智能數據治理、語義化搜索分析、自動化決策引擎、風險動態預警等功能，開啟“人工智能+不動產登記”的新模式。