過會均價18.9萬/㎡，樣板房周末日接待量達百余組，黃浦區外灘街道20多年來唯一住宅供應3月即將入市……

上海房地產市場已進入一個質量、韌性和審慎增長至關重要的時代。面對深刻結構性變革和正在被重新評估的市場，國際知名房地產咨詢顧問公司對上海住宅市場展望，深入探討這些結構性變化以及市場參與者所能采取的適應性策略。

2024年上海住宅市場在政策松綁的推動下逐步回暖。根據Savills數據，上海樓市通過一系列政策調整，如單身限購松綁、商品房以舊換新、取消土地限價等，顯著降低了購房門檻，提振了市場信心。2024年上海一手住宅供應量為745.4萬平方米，同比下降27.2%；成交量為689.3萬平方米，同比下降24.2%；均價76726元，同比上升15%；年末交易活動有所回暖，市場呈現筑底回升趨勢。上海市中心七區的價格梯度正經歷重塑，其中黃浦區以顯著的漲幅領跑，2024年已實現了23%的價格增長，穩居市中心價格第一梯隊，表現尤為突出。

展望2025年，第一太平戴維斯中國區住宅部主管、高級董事唐華預測，政策環境有望進一步放寬，包括LPR利率、公積金利率的下調以及交易稅費的減少，將持續減輕購房者的經濟負擔。上海外圍區域正面臨去庫存的挑戰，而核心區域則因優質地塊供應的增加而預期價格將持續上揚。唐華強調，隨著政策效應逐漸顯現，上海住宅市場正步入筑底回升階段，置換鏈條趨于活躍，這不僅有利于緩解外圍區域的庫存壓力，也將積極促進新房市場的回暖，整體市場信心有望進一步恢復。

2025年2月25日，上海土地市場發布出讓公示，擬以協議方式出讓靜安區靜安寺社區C050101單元095-9地塊和095-7地塊，意向用地者為上海靜投置新城市更新建設有限公司，出讓總價為5.6171億元。

兩地塊實施組合出讓，規劃為商業住宅用地，用地面積約0.31公頃（萬平方米）。其中，095-7地塊規劃為住宅用地，樓板價161101元/平方米，成為上海新的宅地單價地王。此前，2024年8月綠城中國以131045元/平方米的樓板價競得上海徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，刷新融信中國2016年創下的上海單價地王紀錄。

兩地塊內都有需要保留的歷史建筑，為里弄建筑，計入擬出讓地塊的容積率，要求應結合實施方案進行細化甄別，采取保護修繕、保留改造和更新改建等保護更新方式。

2024年起，保有歷史建筑地塊中的風貌住宅產品成為上海高端住宅市場焦點。在全球經濟深度變革與國內結構性調整的大背景下，高凈值客戶仍希望在上海擁有稀缺固定資產。

而在風貌住宅產品板塊，上海風貌別墅各區域價格錨定點已經初現，項目去化冷熱不均，主要取決于產品特色和地段配套。展望2025年，唐華認為，風貌別墅市場將迎來“品質之戰”，開發商將通過全維度的產品力打磨、品牌力塑造和兌現力提升，爭奪客戶。具備異質化產品特色和優質配套的項目將更具競爭力，市場分化將進一步加劇。

目前，上海核心區特色風貌項目單價在17萬-30萬元，華發·靜安華府、弘安里、天潼198、露香園云宸、中海·恒昌&順昌玖里、海玥黃浦源十八里、信達·信安里、翠湖濱江隆新里、萬科高福里等。風貌項目多位于內環內，項目名也多取“里弄”的“里”字，“里弄”是上海方言中的一個詞匯，指的是胡同或小巷。里弄建筑是上海獨有的產品，起源于19世紀60年代的上海租界。結合了歐洲的聯立式住宅和中國傳統的三合院和四合院，形成了中西合璧的里弄住宅。這種建筑形式不僅解決了當時的住房問題，還成為了上海城市空間的重要組成部分，形成了獨特的里弄文化。

2024年以來，徐匯衡復風貌區、黃浦新天地等具有歷史風貌的旅游目的地成為外籍人士在滬游玩打卡的必要選項。上海是不少國外朋友在中國入境游的第一站，里弄特色建筑成為必有背景板，海內外社交平臺上甚至出現了比我們更了解我們的海外博主在上海風貌街區直播教大家“懂經”。風貌街區、風貌住宅產品也引起熱議。

百年前，金陵東路風貌示意圖

計劃2025年3月入市的風貌項目之一，即位于上海市政府黃浦區深化城市有機更新及歷史風貌保護計劃的中心位置。金陵東路始建于19世紀50年代，原名“公館馬路”，也被稱為“法大馬路”。“法大馬路”曾是上海繁華鬧市的代名詞，到1870年代，這條與南京路并行的馬路，已經洋行云集。20世紀初，各種商業形態不斷向西延伸，街市繁榮興旺，各類商號聚集于此。

作為百年前上海最貴的地區之一，1926年，金陵東路沿線的土地價格最高達到了10-14萬兩一畝，地價之高，僅次于南京東路外灘沿線。

100年過去了，現在的金陵東路，依然是上海乃至華東最大，也是保存最完好，最獨一無二的騎樓風貌街道。目前，該地塊正在風貌街區改造中，政企合作，秉持“最好的保護，是使用”之理念，制定嚴格的分級保護策略，采用保護修繕、保留改造、更新改建等三種措施，通過對百年騎樓街區的保留與活化，再現美輪美奐的騎樓等建筑群。

作為黃浦區外灘街道20多年來規模最大的城市更新與唯一住宅供應，金陵東路項目未來將實現黃浦核心城市界面的縫合打通，也將代表外灘成為上海的新名片。
該片區擁有著“外市內里”的形態特點，也承載著上海“海納百川”的包容性。約1公里長的低密風貌商業群落，匯集石庫門、里弄、騎樓等多種風貌形態，將成為上海未來的“風貌博物館”，也是最大的風貌漫步街區之一。

風貌街區改造后示意圖

根據國際知名房地產咨詢顧問公司前瞻性的房地產市場洞察，從風貌住宅產品積極推出，到風貌街區改造，上海正聚焦創新與協同發展，積極應對結構性挑戰。

JLL方面，2024年至今的上海整體高端住宅成交數據也顯示市場向好。2024年四季度高端住宅成交錄得1,937套，環比增長104.5%；全年高端住宅成交共錄得5,711套，同比增長85.8%。高端住宅市場新增供應保持充足，僅四季度，共錄得十三個高端住宅項目入市，共計1,861套房源，環比增長15.6%。全年高端一手新增供應總量達到6,704套，同比增長138.9%。

“在2024年樓市政策持續寬松的背景下，上海高端一手住宅市場成交表現活躍，體現出改善型需求對于高品質住宅的迫切追求。在當前的政策環境下，預計高端一手住宅均價將進一步上漲。同時，隨著高端二手住宅成交勢頭企穩回升，高端二手住宅均價降幅有望繼續收窄。”仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，近期出臺的一系列政策舉措，包括放寬住房限購條件、優化住房信貸政策以及加大住房交易稅費優惠力度，提振了市場信心并推動了購房需求加速釋放。