又一只REIT迎來“開門紅”，開盤便現“30CM”漲停。

2月27日，首日上市的匯添富九州通醫藥REIT上演“30CM”漲停秀，盤中漲停板一度打開，之后又再次封住。截至下午收盤，漲幅回落至28.22%。同日晚間，匯添富九州通醫藥REIT公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2025年2月28日開市起停牌1小時。

此前2月26日，華夏金隅智造工場REIT同樣于上市首日開盤即迎來30%漲停的火爆局面。而2月17日上市的國泰君安濟南能源供熱REIT和1月24日上市的易方達華威市場REIT也同樣在上市首日漲停。

澎湃新聞記者據Wind數據統計，截至2月27日，上市公募REITs已經擴容至63只。年初至今，有58只REITs以正收益領漲，占比超九成。從項目屬性來看，漲幅居前的REITs主要以消費基礎設施、園區基礎設施為主。

年內頻現REITs“漲停秀”

2月27日，匯添富九州通醫藥REIT在上交所上市，集合競價階段即現30%漲停，觸及公募REITs首日上市的漲停上限。截至下午收盤，該基金報3.712元/份，漲幅為28.22%。成交額總額達9030.10萬元。

同日晚間，匯添富九州通醫藥REIT公告稱，隨著基金交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降。為了保護基金份額持有人的利益，該基金將自2025年2月28日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。

此前2月10日，匯添富九州通醫藥REIT募集首日便“一日售罄”。

據該基金發布認購申請確認比例結果，公眾投資者有效認購申請確認比例為0.0839%。這就意味著，投資者認購1萬元僅能獲配8.39元，認購倍數高達1192倍，刷新此前國泰君安濟南能源供熱REIT創下的813.44倍的紀錄。

公開資料顯示，匯添富九州通醫藥REIT的原始權益人為九州通醫藥集團物流有限公司，基金管理人為匯添富基金，專項計劃管理人為匯添富資本管理有限公司。底層資產為位于武漢西大門交通要道東西湖區的武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，建筑面積合計約17.24萬平方米。2021年至2023年項目公司營業收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元。

澎湃新聞記者注意到，REIT上市首日上演“30CM”漲停秀已并非首例。截至2月27日，年內共5只公募REITs首發上市，其中4只產品開盤便觸及漲停。

此前2月26日，華夏金隅智造工場REIT在上交所發行，開盤同樣迎來30%漲停的火爆局面。因上漲幅度觸發當日30%的漲幅限制，為了保護基金份額持有人的利益，華夏金隅智造工場REIT于2月27日上交所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。截至2月27日收盤，該基金收跌0.19%，報3.684元/份。

再往前看，2月17日上市的國泰君安濟南能源供熱REIT、1月24日上市的易方達華威市場REIT都在上市首日漲停。

上市公募REITs已經擴容至63只

整體來看，2025年以來，公募REITs二級市場保持上漲勢頭。截至2月27日，上市公募REITs已經擴容至63只，總市值則達到1797.68億元。

漲跌幅方面，年初至今，有58只REITs以正收益領漲，占比超九成。

從具體REITs產品來看，嘉實物美消費REIT以27.61%的年內漲幅位居榜首，華夏大悅城商業REIT、華安百聯消費REIT的年內漲幅也均超20%；中金印力消費REIT、華夏首創奧萊REIT、中金重慶兩江REIT、華泰南京建鄴REIT、華夏南京交通高速公路REIT、博時津開產園REIT、廣發成都高投產業園REIT、華夏金茂商業REIT的漲幅則均超15%。

從項目屬性來看，漲幅居前的REITs主要以消費基礎設施、園區基礎設施為主。

對于近期公募REITs持續強勢的原因，分析人士指出，在利率下行預期下，投資者對穩定收益類資產的配置需求顯著提升。公募REITs因其強制分紅屬性，成為替代傳統債券的優選工具。而REITs底層資產的稀缺性和運營穩定性是市場關注的核心。與此同時，新發REITs認購倍數屢創新高，疊加流通盤較小，短期供需失衡易推高價格。

“盡管市場波動性較高，但保險、銀行理財等機構投資者仍是主力，其配置需求推動市場流動性溢價。同時，REITs將非流動性基礎設施資產轉化為可交易份額，進一步釋放了流動性價值。”上述人士補充道。

政策層面也在持續釋放利好。此前2月7日，證監會發布的《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，其中有兩條細則有關公募REITs，一是支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行不動產投資信托基金（REITs），促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造；二是支持符合條件的健康、養老等銀發經濟企業股債融資，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs。

對此，博時基金REITs業務營運總監劉玄指出，“創新突破在新增資產類型和已有資產類型上均有可能實現。”

劉玄表示，新增資產類型方面，數據中心、智慧城市設施具備較高的成長性，契合數字經濟發展的需求；“養老社區+醫療配套”的資產組合在老齡化加快的環境下，具有較強的現金流穩定性和政策支持力度。已有資產方面，能源資產正逐步與ESG投資需求結合，如光伏、風電等綠色能源類資產或可研討引入碳收益分成機制的可能性。

談及后續基金公司布局REITs的主要發力方向，劉玄則認為，一是政策明確支持、租金相對穩定且風險較低的資產，如租賃住房、養老資產；二是符合雙碳目標、長期現金流有較強支持的資產，如儲能、綠能。另外，如國際環境好轉，跨境離岸資產（如海外物流倉儲）或可拓寬資產類型；如消費復蘇趨勢增強，則消費類基礎設施REITs或將受益。

2月17日，中國人壽發布公告稱，該公司首景投資及財信人壽擬與國壽置業、北京朗佳私募及創弛企業管理合伙企業（有限合伙）訂立合伙協議，已成立北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業（有限合伙），該合伙企業將聚焦于基礎設施公募REITs投資。此次合伙企業全體合伙人認繳出資總額為52.37億元。

對此，國信證券指出，公募REITs具有高分紅、收益風險中等特點。險資加大對公募REITs的配置力度，既符合國家戰略導向又與自身追求長期穩健投資收益的投資目標相匹配。當前，保險和券商資金為REITs流通盤的主要定價資金，增量險資入場將提升REITs市場穩定性，增強市場活躍度，推動REITs市場的持續擴大和產品創新。

從資產配置角度，國信證券建議采取啞鈴策略配置公募REITs。一方面，可關注交通類、倉儲物流類、產業園類等相對凈值折價率高的資產，有望受益于估值修復的困境反轉邏輯；另一方面，在當前經濟弱復蘇背景下為獲得長期穩定派息回報，可關注保障房、生態環保類等對經濟周期敏感度低的品種。

值得注意的是，有業內人士表示，盡管市場熱度高漲，但需警惕高溢價率與基本面脫節的風險。例如，部分產品溢價率超50%，而分派率可能因價格上漲被稀釋。此外，退租、降租等底層資產經營風險仍可能沖擊長期收益。