原創 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

上海這座城市有一個很有意思的標簽，叫一半繁華一半煙火

的確，它既有歷經超強臺風也平安無事的超高層地標建筑，也有家長里短的上海里弄

但是真正走在市區街頭，體感上出鏡率更高的，還是這樣的老房子

這既是這座城市城鎮化發展的遺留產物，也漸漸成為了城市的一種底色

上海的老房子確實很多，我們也曾經在

這篇文章中研究過，上海是全國擁有老房子最多的城市

在2020年的時候，上海就有一半的房子房齡在20年以上

這樣大的存量，在上海的二手房市場也是一個不可忽視的數字

今天，就讓我們再聚焦一點

看看在上海二手房成交市場上，大家都在買什么房齡的房子

01

60%以上成交的二手房房齡在15-35年

這個數據不是來自某一年，而是上海2020年至2024年的每一年

首先我去查了上海2020年-2024年二手房的成交數據

得到的結果很明顯

最近5年二手房成交超過32%都是房齡段是在25-35年的老房子

這個房齡段的二手房成交占比最多，也符合我們之前統計的上海一半的房子建成在2000年之前這個結果

成交量排第二的是15-25年房齡的二手房，占比超過30%，稍遜第一

這意味著整個二手房市場成交的房子，幾乎60%以上的房齡都在15-35年

這20年的確是上海高速發展的一段時間，上海的常住人口從1283萬漲到2303萬，幾乎漲了一倍

對住房的需求也在飛速增長，所以這20年建成的房子數量激增

1990年開始開發浦東，2000年提出“一城九鎮”，隨后陸續規劃“五大新城”

上海城市格局在這20年也發生了變化

所以具體到每個區，成交二手房的房齡當然也會有差異

不用看數據也能猜到，肯定是市區老房齡的二手房多，五大新城次新房多

但是差異到底有多少

我們把上海市各個區近5年的二手房成交情況做了對比

拋開人口最大的浦東，最遠的崇明等幾個區

選取市區黃浦、楊浦、虹口、靜安、普陀、長寧、徐匯7個區，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯各自的二手房成交情況做個對比

把數據拉到5年以內的次新房和35-45年房齡的二手房這兩個維度，來看看對比結果

差異是不是非常明顯

市區徐匯、楊浦、普陀三個區35-45年房齡的二手房成交都超過10%

還要特別提一下虹口，占據上海市0.37%的土地面積，卻承擔了35-45年房齡二手房成交的6.82%

市區老房子絕對的多也不足為奇

畢竟楊浦區作為上海老工業硬核區、徐匯擁有超6成的老公房，還有普陀、虹口曾經轟轟烈烈建設的工人新村

但市區的5年次新房成交就不夠看了

不足10%，其實并非成交不夠，很可能市場上市區的次新房就很少

另一邊的五大新城則是不負眾望，5年內成交的次新房占據了市場的幾乎一半

而五大新城35-45年房齡的成交才占6%，同樣也是因為市場上五大新城這個房齡的老房子就很少

這些都是明面上的

我們關注各個區成交房齡，其實是為了引出下一個問題

這些老房子都在賣出什么樣的價格

于是我又統計2024年不同房齡二手房成交的總價段分布

我把幾個重點標紅了

總的來說，二手房總價在300萬以下的成交還是主流

但也有細微差別

比如對于房齡5年內的次新房來說，很驚喜的是主力總價段提升到了300-500萬，500-800萬的成交也不在少數

甚至總價在2000萬以上的成交，也是所有房齡段中最多的

而隨著房齡的增加，300萬以下的成交占比越來越多

35年房齡以上的二手房，超過一半的成交都是在300萬以下，這個占比是一騎絕塵

這其中，35-45年房齡的二手房成交在小總價段的最多，62.66%都在300萬以下

好，回看剛才對不同區域的分析，不難推測

很多老房子可能位于不錯的位置，但是因為房齡太老而賣不出一個好價格

只看成交結果還不夠，當我們把市場供應端和成交結合一起看的時候

這個困境表現得更明顯

02

15-35年房齡的二手房，供大于求最明顯

存量市場，供大于求是肯定的

但是哪個房齡段的房子供應最多

或者換句話說，哪個房齡段的房子最不好賣

我們來看一下2024年的數據

只看掛牌和成交已經比較清楚了

15-35年房齡的房子供應量明顯很大

再看下掛牌套數減去成交套數的差值會更明顯

5年以內的次新房掛牌和成交差值最少，很可能這類房子是好賣的

而15-35年房齡的二手房差值最多

原本我以為會出現，房齡越大的二手房越不好賣，也就是越容易出現供大于求

事實是，由于15-35年房齡的二手房供應占比絕對多，幾乎占到每年掛牌總量的70%左右

導致，市場上15-35年房齡的二手房成交量雖然還不錯，但是太大的供應量讓這個房齡段的二手的明顯供大于求

換句話說

15-35年房齡的二手房，很可能是最不好賣的

而市場需求正在向次新房傾斜

這種傾向也體現在成交周期上

我選擇了楊浦區作為研究對象，隨機選擇房齡在10年內和房齡在20年以上的二手房，看看他們的成交周期

數據整理自：鏈家

20年房齡以上的老房子成交周期普遍在120天以上

而10年內的次新房相比之下成交周期則縮短很多

甚至還看到陽光城·檀悅101有一個成交周期6天的記錄

面對這樣的市場情況

又進一步牽扯出下一個問題，關于老房子的存量

03

上海的老房子存量到底有多少

關于二手房市場的存量，目前沒有準確的數據

但是從2020年的第七次全國人口普查數據，可以看到一些端倪

在《中國人口普查年鑒-2020》中，將各地區按住房建成時間分的家庭戶住房狀況做了統計，我們也因此得到這份關于上海老房子的數據

上海15-35年房齡的老房子存量是最多的

這也解釋了15-35年房齡的二手房明明成交占比也是最多的，為什么供應端還是最多的

因為存量足夠大

而截止到2020年，上海市在2015年以后建成的次新房還是非常少的一個占比，只有8.31%

換句話說，在2020年，上海每十個家庭中，只有一個家庭能住在10年房齡的次新房里

讓我們再關注一下這些存量老房子的戶均面積

會發現，存量房占比最多的那段時間，也就是1980-2009年這近三十年，也是戶均面積增長最快的三十年

這也不難理解，這三十年的飛速發展，落在我們每個人身上都有體感

1988年，正好是住宅商品化的開始的一年

此后的十年整個上海增加了25萬套以上的住宅

2000-2009年，浦東飛速發展，上海申辦世博會成功，并且開始了如火如荼的大建設

這十年上海的住宅市場也發展到一個感人的高度，住宅量超過26萬套，戶均面積也超過90平

而在2006年，7090政策的出臺，很快影響到后續新房的戶配

緊接著在2010-2014年，戶均面積已經下降到80多平

為什么要去研究存量

其實是反過來更全面的看市場

在2024年這些粗略統計的數據背后

是71萬多套的存量

這些老房子不會消失，只會隨著時間變得更老

04

好，我們來回顧一下關于上海老房齡的二手房

1.最近5年，60%以上成交的二手房房齡都在15-35年

2.市區7個區35-45年房齡的老房子成交能占64%，五大新城5年內的次新房占比達49%

3.次新二手房總價段更豐富，而房齡越老的二手房，300萬以下總價的成交占比越來越多

4.15-35年房齡的二手房，存量最多，供大于求的情況也最明顯

5.次新房成交周期比20年房齡以上老房子成交周期短得多

于是，我們看到上海這座城市從很早就開始通過美麗家園、家裝電梯工程讓老房子的居住環境更舒適

每條線索都指向同一個線頭

因為有太多存量的老房子，市場對改善居住的需求一直是沒有被滿足的

很好的是，我們也能看到2024年的政策調整中

中小套型的面積限制，從90至100㎡放大到了100至120㎡

將來會有更大的空間給到改善戶型

相信未來關于改善的市場，將會進一步完善

注：文中數據除標注外，其余都整理自兔博士app

以上為正文，來自Once

這是真叫盧俊公眾號的第5899篇原創文章

原標題：《在上海買的二手房大概都是多少房齡》

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