2024年，上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？2025年又將有何趨勢？

1月24日，澎湃新聞記者從上海市房管局獲悉，2024年，上海進一步優(yōu)化住房限購措施，先后出臺“滬九條”“滬七條”，市場整體信心和預期增強，商品住房成交“量升價穩(wěn)”，市場呈現(xiàn)回穩(wěn)向好態(tài)勢，四季度走出“翹尾”行情。2025年，隨著市場信心不斷提振、預期逐步增強，上海房地產(chǎn)市場有望走出“跨年”行情，3、4月份“小陽春”市場可期。

來自上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海一、二手住房合計成交2532萬平方米、27.3萬套，同比分別增加8%、7%，為近三年最高水平。2025年1月1日-23日，一手住房共成交46.4萬平方米，日均成交2萬平方米，比去年1月日均增加39%；二手住房共成交132萬平方米（1.51萬套），日均成交5.7萬平方米（657套），比去年1月日均增加43%。

2024年5月28日，上海，黃浦區(qū)中山南路附近的住宅區(qū)。視覺中國 圖

商品住房價格略有上升，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒介紹，2024年10-12月，上海一手住房分別成交67萬、79萬、81萬平方米，環(huán)比分別增加38%、18%、3%；月均成交76萬平方米，比1-9月的月均成交增加41%，比2023年同期月均成交增加15%。

同時，新開盤項目認購水平提升，續(xù)銷項目銷售提速。2024年10-12月，新開盤項目平均認購比為0.71，高于1-9月的0.58，其中外環(huán)內(nèi)項目認購水平總體保持熱度，外環(huán)外認購水平提升項目增加。續(xù)銷項目合計成交112萬平方米，占總成交量的50%左右；月均成交37.2萬平方米，比1-9月月均增加47%。

“從我們在上海的項目數(shù)據(jù)來看，新政后四季度來訪量及成交量明顯提升，客戶看房的意愿和積極性明顯增強。”華潤置地上海公司常務副總經(jīng)理武賀說，成交表現(xiàn)也同樣搶眼，主力4個在售項目在新政前的周均認購量約21套，新政后10-12月的周均認購量高達48套，環(huán)比提升128%，認購量翻倍且轉(zhuǎn)化率提升明顯。

招商蛇口上海公司副總經(jīng)理張琪同樣表示，新政后項目到訪和認購數(shù)據(jù)顯著提升，市場觀望情緒得到明顯改善，成交周期也明顯加快。

“從我們的客戶成交結(jié)構(gòu)分析看，新政直接扭轉(zhuǎn)了市場的整體觀望情緒，有效促進了市場回暖。”她說，數(shù)據(jù)顯示，老客戶成交占比39%，新客戶成交占比61%，增量客戶進場占比提升。其中，新客戶多數(shù)受到新政刺激及案場的熱度影響，從看房到最終購買的轉(zhuǎn)化速度快；老客戶主要為前期猶豫不決的客戶，考慮新政后市場回暖變化和項目高性價比房源的減少，出現(xiàn)購買緊迫感從而快速進場。

二手房方面，2024年10-12月，二手住房分別成交2.2萬套、2.41萬套、2.63萬套（12月成交量為2021年7月以來的單月新高），環(huán)比分別增加56%、10%、9%；月均成交2.41萬套，比1-9月月均成交增加52%，比2023年同期月均成交增加77%，比近5年月均成交水平高出36%。

“新政后，二手房成交量同比去年同期顯著增長。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理徐向東介紹說，2024年12月1日到2025年1月16日，上海鏈家二手住宅成交量較去年同期增長40%，12月單月市場網(wǎng)簽量為近三年以來新高。同比去年同期，非滬籍購房占比由24%升至33%；其中非滬籍單身購房占比由2%提升至16%。此外，增值稅減免效果明顯，不滿5年占比從去年同期的15%提升至21%，促進了市場活躍度。

從成交價格上看，去年四季度，商品住房價格略有上升。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)顯示，上海一手住房價格指數(shù)四季度環(huán)比繼續(xù)保持上漲，10～12月分別上漲0.3%、0.6%、0.5%，累計上漲1.4%；二手住房價格指數(shù)10月由負轉(zhuǎn)正，10～12月分別上漲0.2%、0.4%、0.9%，增幅逐月擴大，累計上漲1.5%，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢。

今年1月“淡季不淡”，日均成交同比明顯提高

上海樓市今年表現(xiàn)如何？

據(jù)阮駿麒介紹，進入2025年1月，隨著春節(jié)假期臨近，市場總體保持熱度，“淡季不淡”，成交量明顯高于去年同期水平。

來自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，1月1日-23日，一手住房共成交46.4萬平方米，日均成交2萬平方米，比去年1月日均增加39%；共有8個項目完成認購，其中有5個項目認購比超過1.3，開盤當天去化率均在90%以上，保持較高市場熱度。

1月1日-23日，二手住房共成交132萬平方米（1.51萬套），日均成交5.7萬平方米（657套），比去年1月日均增加43%。其中，周末日均成交930套，處于較高水平。

“2025年，我們相信上海房地產(chǎn)將持續(xù)穩(wěn)中向好。”武賀表示，從整體市場成交走勢及華潤置地上海公司的在售項目表現(xiàn)來看，新政對市場信心的持續(xù)修復以及對需求的長期釋放起到了明顯推動，這種積極效應預計可延續(xù)至2025年。他認為，2025年，全市剛需和改善型需求釋放依然強勁，持續(xù)推動新房市場穩(wěn)中向好。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，上海樓市去年四季度和今年“開門紅”的表現(xiàn)都說明，房地產(chǎn)市場消化的能力明顯增強，在庫存積極消化的過程中，房地產(chǎn)供需平衡的基礎更為扎實。

“在2024年樓市表現(xiàn)較好的基礎上，今年一季度將有一波小陽春的積極行情。”嚴躍進認為，2025年上海房地產(chǎn)市場將進一步發(fā)揮示范效應，在全國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展過程中，將有更優(yōu)的表現(xiàn)，“尤其是在全方位需求的積極釋放、量升價穩(wěn)等方面具有更好的表現(xiàn)。”