上海城市發展脈絡正在悄然發展變化，從上海大都市圈規劃的出臺到大吳淞地區專項規劃草案的公示，從寶山高鐵站的開工在即到未來11條軌交線路在此縱橫。上海曾經的“地傾西南”轉為“一路向北”，寶山也即將迎來它的高光時刻。

中國金茂，城市的共建者，伴隨著寶山三幅地塊的收入囊中，再度展現出其超前的前瞻力和執行力，為什么重倉寶山？又將交出什么樣的答卷？過去的2024年，金茂頻頻發力，與城市共赴未來。

大都市圈時代，寶山迎來發展契機

眾所周知，上海已經邁入城市更新時代，但這并不意味著大基建時代已完全結束。畢竟板塊發展順序有先后，精細更新和大拆大建將長期共存，在恰當的時機，頂層設計中的戰略總會落到實處。

在 “十四五”規劃空間布局中，南北轉型（寶山、金山）是全市優化空間布局的點睛之筆，對內要打開城市空間，對外要打通沿江沿海大通道、與長三角其他城市進行銜接。如今，時機已經到來，2024年6月，上海大都市圈的總體規劃浮出水面，城市數量擴容至14個，西北面江蘇城市占據一半，亟待一個能夠輻射長三角北翼的重要節點，寶山轉型已箭在弦上。

如果仔細觀察，寶山已經在行動。2024年3月，《大吳淞地區專項規劃》結束草案公示。規劃范圍涉及寶山、浦東、靜安和楊浦，面積約110平方公里。根據規劃，大吳淞地區打造成為生態基底品質優越、創新創造功能集聚、濱水空間魅力彰顯的上海產業轉型示范區、智能智造的引領區、綠色低碳發展的樣板區。

而發展規劃往往反映在最為直觀的基建上，那就是交通先行。去年全年，上海重大交通工程投資完成950億元以上，投資規模創歷史新高。值得注意的是，寶山站正在發布施工招標，開工在即。這座上海北部交通樞紐規模僅次于上海虹橋站、上海東站、上海松江站，是沿江高鐵滬渝蓉高鐵的始發站和重要節點，也將是上海大都市圈協同發展的重要抓手。

另外，上海的軌道交通也即將突破“1000公里”大關，而目前寶山境內共有11條軌交線路在建設中或規劃中。軍工路快速路新建工程也將在2025年竣工，中環北抬至寶山長江西路指日可待，不久寶山的交通格局將迎來質的飛躍。

土地市場則是區域發展的風向標。在上海2024年最后一次土拍中，寶山一口氣推出三幅地塊，且都位于大吳淞地區的門戶位置，全部被金茂分別聯合寶冶、招商奪得。其中兩塊的溢價達到10%以上。

而土拍結束后，寶山區土地儲備中心發文指出，上述三幅地塊的出讓，是寶山區緊緊圍繞“一地兩區”戰略布局，推進“大吳淞”規劃建設目標邁出的堅實一步。同時，也為開年全力推進“北轉型”打下堅實基礎，為區域后續的高質量發展增添了強勁動力。

城市共建者金茂，提前布局價值高地

如果說寶山三幅地塊的推出吹響了上海向北發展新篇章的號角，那么金茂這次的連續落子可看作優秀城市共建者躬身入局、與寶山同頻共振的起筆。

與時代大勢同行，向來是金茂作為央企的責任與擔當，也是其眼界和能力的體現。上世紀九十年代，浦東開發開放舉世矚目，金茂大廈落地成為城市天際線的奠基者，見證了上海邁向繁榮。2004年，中國金茂攜手上港集團共同開發建設了金茂北外灘。深耕十余年，將這里打造成了航運金融業的企業總部聚集地,引領區域乃至上海的發展。2015年，大寧金茂府創下20多億的熱銷奇跡，以多項開創性的理念和技術征服了市場，并一舉將名不見經傳的大寧板塊推至上海高品質居住區的地位。多年來，金茂全方位參與上海城市發展的進程，仿佛依附在城市伸展的觸手上，既擇址傳統城市核心，也關注更具成長性的核心區域，和城市同進步共生長，然后以高質量、多維度的產品力深耕此地，提升區域價值。在這方面，金茂天生就具備行業領軍能力。

2024年，寶山首座金茂府系3.0產品中環金茂府入市，即便在房地產市場深度調整期，依舊取得了四開四罄的成績，給當地的生活帶來一次徹底的品質升維。

金茂在寶山的初步試水成績斐然，這證明了兩件事，一是市場和置業者對于寶山的整體認識趨好，二是金茂產品可以能夠穿越行業周期，對于區域的引領作用明顯。

而金茂良好的財務表現也給這場北上布局予以了足夠的支撐力，過去一年內，中國金茂股價累計漲幅超36%，根據2024年中期業績報告，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔，并持續優化境內外債務結構。

萬事俱備，只等三子落定，助力北上海華麗蛻變。

新產品迭出，打造TOD下的生活樣本

其實，作為城市共建者和運營商，金茂打造的不只是某個單一產品，而是結合地域發展特點，賦能與煥新一個區域的動力源，區域價值和產品價值始終是深度融合彼此成就的。

寶山的特點是什么？是“一地兩區”戰略布局，是一塊亟待開發的大衣料子，目前交通工程建設已經蓄勢待發，金茂的三幅地塊均位于大吳淞地區軌道交通的重要節點，均與TOD項目緊密關聯，由此可看出金茂此番產品打造的新思路。

當城市漸漸成為一個物質、信息、財富的交換場，TOD就是這個場上的能量中心，這種以公共交通為中樞的發展模式，重塑了城市空間格局，已成為當今國際大都會最前沿的開發模式及經濟助推器。而這三大項目也將在金茂的執筆之下成為整個區域能級躍升的觸發點。

其中一塊位于楊行高鐵寶山站南側，未來將實現站城一體開發。楊行是這輪“2035總規”和“十四五”規劃中最大的贏家，也是寶山未來手中的王牌。以寶山站為中心將構建起整個大吳淞地區重要的TOD核心，再加上未來19號線終點站與寶山站的結合，進而能夠貫穿上海南北，直達北外灘、陸家嘴等高能級，在沿江高鐵和軌交核心的雙重支撐下，楊行板塊已經處于價值爆發的前夜，未來的想象空間極其廣闊。據了解，該項目將會是上海首個金茂“棠系”作品，給年輕客戶帶來更多的豐富設計和實用功能。

另外兩幅地塊則位于18號線長江西路站、通南路站旁，作為“大吳淞”規劃的重要組成部分，18號線長江西路站、通南路站TOD項目正在積極推進中，未來金茂產品也將融入其中，打造以人為本的尺度感，實現城市、社區、街區的親密鏈接。

當下，卷產品已經成為房地產市場主旋律，2024年一季度，中國金茂正式發布“金玉滿堂”四大產品線，將進一步凸顯其產品優勢。除了首進上海的寶山站“棠系”作品，金茂在上海的首個“府系”科技別墅也將出現在普陀桃浦，這塊土地于2024年11月由金茂、華潤和建發聯合獲得，計劃建設13幢4層疊加別墅，并融入金茂一向引以為傲的科技元素。一方面迎合了追求高品質生活的置業者，有利于板塊高端圈層的形成，另一方面這是金茂的二次進場，也證明了桃浦強勁的發展勢能和金茂深耕帶來的正向反饋。

隨著未來金茂項目的逐一入市，一個全新的理想城市單元呼之欲出。金茂將再一次站在時代的潮頭，匯聚上海向北發展的澎湃力量，繪就未來城市樣本。