租房只是年輕人的階段性選擇，擁有價(jià)格優(yōu)勢的配售型保障性住房，有可能重新喚醒他們的購房欲望。

01 配售型保障性住房漸起勢

自去年12月份以來，關(guān)于配售型保障性住房的消息開始多了起來。

先來看金融層面：

·工商銀行廣東省分行為佛山市季華路保障房項(xiàng)目發(fā)放首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款664萬元，該項(xiàng)目是佛山首批配售型保障性住房項(xiàng)目之一，建成后可提供保障性住房310套。

·泰達(dá)控股與國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行組建的銀團(tuán)順利實(shí)現(xiàn)河西區(qū)洪澤路地塊保障性住房項(xiàng)目的貸款合同簽訂，成功落地天津首筆新建配售型保障性住房銀團(tuán)貸款，該項(xiàng)目位于河西區(qū)新八大里核心區(qū)域，建成后將提供約104套保障性住房。

·國家開發(fā)銀行天津分行向紅橋區(qū)麗水苑配售型保障性住房項(xiàng)目發(fā)放了開發(fā)貸款2.16億元，這是天津市首筆面向配售型保障性住房的開發(fā)貸款。該項(xiàng)目獲得的低息貸款授信總額度為5億元，建成后可提供約458套住房。

·重慶市由中信銀行重慶分行作為聯(lián)合牽頭行和代理行，針對九龍坡區(qū)石橋鋪地塊保障性住房項(xiàng)目落地了配售型保障性住房開發(fā)貸款，規(guī)模達(dá)到4億元。

再來看行業(yè)層面：

·在東莞市厚街鎮(zhèn)2024年第四季度重大項(xiàng)目動工儀式上，總投資為10.5億元、由東莞市東厚安居建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)的配售型保障性住房項(xiàng)目正式奠基。

·由濱海新區(qū)住房和建設(shè)委員會牽頭，在天津市多部門的通力合作下，濱海新區(qū)首個配售型保障性住房項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施主體濱海建投集團(tuán)獲得規(guī)劃和土地前期意見函及施工許可函，為項(xiàng)目年內(nèi)開工建設(shè)提供了有力支持。該項(xiàng)目位于天津?yàn)I海中關(guān)村科技園，建成后可提供約336套住房。

事實(shí)上，在國務(wù)院發(fā)布《規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“14號文”），首次將配售型保障房與公租房和保租房并列，取代原來的共有產(chǎn)權(quán)房以后，配售型保障性住房的建設(shè)就開始提速。根據(jù)中誠信國際的統(tǒng)計(jì)，截至2024年4月份，已公布2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃的部分城市中，配售型保障性住房的占比約為其2023年住房成交套數(shù)的5%-25%左右。

02 推動市場進(jìn)入“雙軌制”階段

根據(jù)定義，配售型保障性住房是指政府提供政策支持，限定戶型面積、申購條件、銷售價(jià)格、處分權(quán)利，面向符合條件的本市戶籍住房困難家庭和各類引進(jìn)人才等工薪收入群體銷售的保障性住房。

根據(jù)政策，規(guī)劃建設(shè)保障性住房應(yīng)按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則，采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。相比于商品房，配售型保障性住房的價(jià)格更低，這類似于保租房與長租公寓之間的關(guān)系。根據(jù)中誠信國際研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，深圳的配售類保障房價(jià)格基本為周邊商品房市場價(jià)格的5-6折。

由于價(jià)格相對較低，因此機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。比如中誠信國際認(rèn)為，在當(dāng)前商品房市場容量不斷萎縮的背景下，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢的配售型保障房無疑是對周邊存在庫存壓力的商品市場的二次加壓，尤其是配售型保障房供應(yīng)節(jié)奏相對較快且供應(yīng)區(qū)域臨近中心城區(qū)的城市，短期內(nèi)或?qū)⒚媾R全市商品房去庫存難度升級的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

中誠信國際同時指出，對保障房體系的完善健全可充分滿足核心城市的剛性住房需求，為核心城市的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供保障，同時配售型保障房的入市將推動我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“雙軌制”階段，長期而言對住房市場健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

邁點(diǎn)則認(rèn)為，配售型保障房體系其所針對的是特定群體，供給量相比于商品房相對有限，因此對于房價(jià)的整體影響有限。不過，隨著未來配售型保障性住房的供給提升，可能會對租住需求產(chǎn)生一定的影響。

03 租房只是年輕人的階段性選擇

在我國住房租賃市場的發(fā)展初期，隨著大城市房價(jià)的不斷攀升，高額的房價(jià)讓很多年輕人望而卻步。與此同時，由于品質(zhì)更高、管理完善的集中式長租公寓供給有限，因此散租房是年輕人的首選。

但隨著集中式長租公寓的蓬勃發(fā)展，優(yōu)質(zhì)房源層出不窮，加之以“Z世代”為代表的年輕人“輕物質(zhì)、重體驗(yàn)”的生活方式、更加追求“職住平衡”以及對于人生本質(zhì)更為清醒的認(rèn)知，因此催生了住房租賃市場需求的強(qiáng)勁提升。

不過，對于很多年輕人而言，租房只是階段性的選擇。根據(jù)安居客《2022年青年置業(yè)報(bào)告》顯示，超八成青年在5年內(nèi)有購房計(jì)劃，購房動機(jī)主要為穩(wěn)定住所與子女教育。另據(jù)《后浪研究所-2023年輕人居住態(tài)度報(bào)告》顯示，23.1%的“Z世代”認(rèn)為結(jié)婚必須買房，這一點(diǎn)上男女比例相當(dāng)。

由此可見，當(dāng)“Z世代”進(jìn)入婚姻和生育階段后，購房需求可能會重新浮現(xiàn)。尤其是對于很多年輕人而言，他們不是不想買房，而是接受了房價(jià)的高不可攀，不想背負(fù)巨額的房貸。而配售型保障性住房由于價(jià)格相對較低，這有可能會重新喚起年輕人的購房欲望。

因此，如果接下來配售型保障性住房的市場供給不斷提升，可能會對住房租賃市場造成一定的影響，尤其是居住年限的縮短，這相當(dāng)于加劇了市場競爭。