上海正在加快五個新城的建設與發展，其中涉及不少城中村的改造。即將召開的2025上海兩會上，致公黨上海市委擬提交一份《關于加強五個新城建設中的城中村協同發展的提案》。

提案認為，目前，在新城建設與城市更新發展背景下，城中村改造協同發展仍存在一些問題與挑戰：一是不同成因的城中村需要區別提出對策；二是新一輪城中村改造堅持凈地出讓，在現有的政策約束下不會再出現之前的一二級聯動方式；三是由政府主導的新一輪城中村改造會更加保障公共利益，但是一級市場開發的短期成本、維護后續公共服務設施的支出容易造成財務失衡；四是城中村改造項目規模較大、周期較長，且在項目過程中需要協調多個利益主體的關系，需要專業隊伍全過程參與。

針對這些問題和挑戰，致公黨上海市委在這份提案中提出了四個方面的具體建議：

第一，建設上精細化識別改造對象。建議首先要科學劃定改造單元，針對不同區域現狀特征與面臨的實際問題，構建識別指標體系，包括土地利用、建筑空間、歷史資源、基礎設施、生態廊道、城市風貌等關鍵要素。其次要精細評測改造潛力，采集城市建成區的建筑物空間形態、土地利用、歷史資源、手機信令數據、業態POI數據、街景數據等多源數據，實現基于大數據分析的多系統信息疊加整合，動態分析、規劃、考核改造對象。

第二，制度上探索更合理的操作機制。切割土地一二級開發，會增大政府投入壓力，降低企業參與積極性，在實際操作過程中，應該逐步探索相適應的土地儲備制度、土地出讓制度。

第三，加強金融創新，實現資源變資產。靈活運用多種融資渠道，積極籌措多類型、多主體、多輪次的融資組合，包括政府財政資金、金融機構資金、產權人投入資金和社會資本投入資金等。城市更新基金及類REITs作為創新金融模式，可同時滿足多元混合的融資需求，實現資產“由重轉輕”，形成一定的資產溢價收益，構建“投融建管退”全周期良性循環，將成為城中村改造資金難題的重要突破口。要探索籌建多類型的更新基金，強化國企平臺引領作用，積極引入優秀的產業與金融資本參與基金籌建，推進更新基金市場化運作。

第四，結合“三師”聯創制度，加強項目全流程策劃研究。上海市規劃和自然資源局于2023年11月印發了《關于建立“三師”聯創工作機制推進城市更新高質量發展的指導意見（試行）》，探索建立國際接軌、上海特色的責任規劃師、責任建筑師、責任評估師聯創工作機制。建議發揮專業技術團隊對于城中村改造的全流程統籌支撐作用，特別是責任評估師的綜合評估作用，依托責任評估師在低效用地識別度、價值感知度、市場敏感度等方面的優勢，實現和維護相關更新產權主體的資源資產合法權益，開展不動產價值評估，探索“多模式、多地塊、多主體、長周期”的多組合經濟可行性。