原創 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

之前我們也有說過，未來上海的發展大概會圍繞著

市區城市更新，郊區產城融合來打造

上海的人口在往郊區導入

上海的商場也集中在外環外爆發

到底這幾年哪里才是上海郊區發展得最好的地方

這個問題一直有爭論

有幾年說是，因為人口引入的最多，也有說松江，新增一個高鐵站還有G60走廊

青浦這兩年也有奮力追趕的趨勢，也搬過去了，甚至奉賢一直在努力加入群聊...

于是，今天來和大家討論這個話題“上海最強郊區排行榜之2024版”

我們首先在開頭直接排除金山、崇明、臨港，畢竟和前幾個郊區無法放在一個維度來討論

直接將目光聚焦到這四個區

說到現在上海的最強郊區，勢必就要從嘉定、松江、青浦、奉賢當中產生

在宏觀數據的維度誰更強，一直以來GDP都是嘉定領先，但是有個區正在奮起直追

城市基建的維度，有個區的軌交密度、便捷度遙遙領先

包括教育上看哪個區更強，沒想到三甲醫院是這個區最多，商場哪里更密集...

最后的最后，當然還有房價，目前力爭最強的郊區2024年房價表現又如何，二手價格哪里更抗跌....

今天這篇文章就從那些我們論過和沒論過的角度，全面細致的來看看

在這場最強郊區爭奪戰當中，如今嘉定、松江、青浦、奉賢的排位，到底如何？

01

話不多說，直接進入正題，雖然確實是老生常談，但還是覺得很有必要

無論郊區市區無人區，所有的發展離不開三要素

也是發展的硬實力：經濟、產業和人口

所以那些大家可能覺得是明面上的、司空見慣的數字，還得再拎出來作一番比較

首先就是各區GDP

有錢沒錢我們拉個數據表一看便知

數據來源：各區統計公報

嘉定不出所料，郊區四兄弟中GDP常年保持第一的位置

憑借汽車城的產業大頭帶動，這五年嘉定GDP基本沒下過2400億，尤其2023年突破2800億

這個數字比當年市區的普陀還要高出一倍

所以曾經很多人說起郊區大哥就想到嘉定也不無道理

但為什么用了曾經這個詞呢？

因為按近兩年的增速來看，青浦似乎要開始猛躥了

數據來源：各區統計公報

拋開特殊年份不算，2021年之前除了奉賢增速第一，其他幾個郊區也都在進步

但這時的青浦要說太過突出好像也沒有，不過到了2023年腰桿一下子就挺起來了

去年第三季度青浦同比增速直接來到7.3%

全市第三，僅次于虹口和長寧

只能說不愧是擁有了華為的大青浦，確實遙遙領先

除了總成績，那各科成績怎么樣？

我對比了下幾個郊區的主要產業在本區GDP中的占比

不得不說基本都存在偏科情況

數據來源：各區統計公報

尤其嘉定、青浦和奉賢就更明顯

作為踩在汽車輪子上跑起來的郊區，過去五年嘉定的第二產業比重一度高達接近60%，但如今隨著產業轉型開始降下來了

包括奉賢第二產業GDP占比也非常高，且穩定保持在64%左右

反觀存在感比較低的青浦，GDP大頭則一直來自第三產業

到去年三季度占比已經超過七成，第一次看到這個數字還是蠻震驚的

以前我們說一個區域最快起飛的辦法就是大工業大發展，但其實不靠工業也能走自己的花路，青浦就是最好的例子

如今青浦更是左手虹橋、右手華為，儼然天選之子

未來的產業能級上限到底有多高，也更值得期待了

我又看了下幾個郊區的財政收入

各自緊抱大腿的其他郊區，財政數據都比松江要高一些

尤其嘉定，硬實力一直很強

數據來源：各區統計公報

奉賢更是一直在追趕嘉定

而且單獨來看各區增速，青浦也非常的猛

數據來源：各區統計公報

綜合來看，松江好像只能在中后排的站位

但這組數據并不意味著松江就真的不如其他幾兄弟

作為五大新城中最先通地鐵的郊區，松江一直是郊區老大哥，城市配套也已經發展得相對成熟了

只是近年開始甩脫工業制造的標簽，借著G60東風嘗試走科創的路子

如今剛好在轉型陣痛期，GDP也比較受傷

但這其實是每個郊區、甚至一座城市的必經之路

加上最近風頭正盛的松江站樞紐，直接連通長三角80%以上的城市

各位細品一下，單看這個數字，松江的站位也是穩的

包括人口上，之前我們一直說但看下近幾年的常住人口數據，會發現基數最多的其實也是松江

數據來源：各區統計公報

不過松江其實有不少原住民，這個數量本身就不小了

各位可能會覺得只看這個數字對其他區不公平

那我們再來看下這幾年的人口增速

數據來源：各區統計公報

在吸引外來人口上，松江依然跑在了前面

所以到底誰才是最強郊區？很難有一個真正定論

但綜合經濟實力來看，目前嘉定還是帶頭大哥，而青浦正迎頭趕上

02

不過除了這些宏觀數字，我更想對比的其實是身邊的數據

也就是那些我們看得見、用得上的城市配套，都建的怎么樣了

比如打工人最關注的地鐵

軌交建設也是很直觀能反映一個郊區發展速度的指標，要不怎么說“地鐵一響黃金萬兩”呢

我統計了下各區的軌交情況

數據來源：各區政府官網及網絡公開數據

目前領先的依然是嘉定

其他幾個區手里現有的軌交都還只有一條

最早通地鐵的郊區新城就是松江，但這么多年過去了，還是只有9號線

奉賢唯一一條5號線2018年才開通，包括青浦也只能靠17號線接入市區

這幾個區甚至加上在建的延伸段也還是打不過嘉定

而嘉定輕輕松松已經坐擁3條在運營軌交了

區域內經過的站點共有20個，地鐵密度是青浦和松江的2倍、奉賢的4倍

圖源：《嘉定區綜合交通發展 “十四五”規劃》

這還不包括遠期研究的22號線

如果這條線也確定，那嘉定就是第一個四軌交的郊區新城了

當然了，如果只有地鐵也沒什么真正的吸引力

所以我們再來看下生活配套

首先是教育

不得不說，松江的教育氛圍一直比較成熟

數據來源：網絡公開信息，僅供參考

全區公辦學校就超過100座，是青浦的1.6倍

尤其大學城建起來后，松江就成了郊區的一個教育高地

但前面也說了，這個區人很多，所以整個區競爭壓力非常大，中考卷得最厲害

而另一邊，青浦雖然數量不是很多，公辦也不占優勢

但勝在有不少名牌學校收獲了一波家長的好感

圖源：網絡

最近幾年市重率也上來了，每年夏天都會圈一波關注度

至于嘉定和奉賢都屬于中規中矩，還有很大的提升空間

其次就是醫療資源

為了更突出體現各區差距，我們直接拿二、三級醫院數量來對比

數據來源：上海衛健委官網

三級醫院上奉賢、嘉定和青浦其實差不多

但再加上二級醫院，就是奉賢比較領先了，共有17家

也是僅有的能和市區同級對比的郊區了，非常適合養老的一個郊區

而且這幾年，其他郊區也在擴大自己的配套和資源

比如青浦2022年我們就統計過一次醫療數據

當時青浦三級醫院只有1家，二級醫院4家，如今三年不到整體增加到了11家

看得出想進步的心還是很明顯的

有了學校、醫院，當然不能少了商場

無論怎么看，青浦商業崛起已經是顯而易見的事實了

數據來源：解放日報

而且不只排在郊區新城的前面，甚至可以和市區較量一番

3萬方以上的商業體，青浦擁有27家，什么概念？

這個數字等于靜安的水平，直接超過徐匯

之前我們統計過僅僅沿著加起來就有快近150萬平方米了

這也成了青浦手里的一張王牌

按照這幾個維度，我們似乎又可以說嘉定適合奮斗，青浦適合購物，養老當選奉賢

而松江還在考場上當卷王

03

不過既然要拿郊區對比，說到底還有一個繞不過去的最重要維度，房價

去年上海郊區的樓市體感大家也應該都有感受

嘉定、松江、青浦、奉賢還能從什么維度去比較呢

我想把數據總結為，房價健康程度

因為上海郊區新房供應和價格是有調控的，這里新房價格就不太適合作為參考維度了

所以，直接來看看近年來四個郊區的二手成交價格數據

有兩個數字值得我們關注

數據來源：兔博士

可以看到，回到2020年的時候，上海這幾個重點發展郊區的房價

除了奉賢外，幾乎是站在同一起跑線的，都是大約3.5萬/平

后面幾年二手成交價格逐步上漲

所以第一個關鍵數字來了：44157元/平

青浦在2023年站上了四個郊區房價的最高峰值

而2024年，上海郊區房價遭到外部環境影響，開始下滑

于是第二個數字值得我們關注的是，-7.7%

松江二手房價在2024年跌的最厲害

而相應的我們發現，青浦只下跌了2.6%

數據來源：兔博士

所以，從二手房價的增值和保值角度來看，青浦在近幾年的表現，是最好的

結合二手掛牌價格來看，依舊能夠作證青浦在幾個郊區中最為健康的房價表現

數據來源：兔博士

青浦在2023年的二手掛牌均價達到了最高的52623元/平

除了奉賢，2024年的掛牌價格跌幅也同樣保持在低位

而比四個郊區來看最高的二手掛牌跌幅依舊是松江，7.8%

因此，可以肯定的判斷出，近年來的二手房價表現，青浦最為堅挺，松江最為動蕩

04

今天這篇文章是站在此時此刻的橫向對比

論硬實力，每年的數據統計中嘉定就差把有錢寫臉上了

但從增速數據上，這幾年經濟疲態也看得出來

尤其今天這幾個維度來看，青浦勢頭正猛，可圈可點的地方還是很多的

這兩個區早晚要決戰紫禁之巔

而松江雖然江湖地位仍在，但優勢數據并不算多，奉賢有自己的長板但整體存在感還是比較低

不過上海郊區的變化也是日新月異的

這些郊區幾乎是大部分外地人來到上海的第一站，未來還會有更多新上海人不斷落地生根

它們在競爭發展的過程中最后兌現的，不是單純的孰強孰弱，而是上海這座城市的另一種生活范本

所以，你是否在這幾個郊區中的其中一個生活？

有什么想要和我們一起討論的，也歡迎留言

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號的第5803篇原創文章

原標題：《上海哪里的郊區比較厲害》

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