近年來，美國城市史學一個重要而有趣的趨勢是，越來越多的學者致力于住房相關主題的研究。他們將住房與城市的政治經濟學聯系起來，一些研究者通過分析房地產、社區和人口與資本流動性來理解“城市危機”，一些研究者對地方和聯邦層面的住房政策和城市更新開展了綜合性探討。理解城市歷史的角度千頭萬緒，住房無疑是一個很好的切入點和樞紐——“美國夢”是住房所有權的文化象征，美式民主內在的結構不平等和發展不均衡體現在雙重住房市場和居住隔離之中，隨著對環境正義、氣候變化和住房危機的關注增加，住房政策與生態環境的關系也得到了史學界更多的關注。

City of American Dreams: A History of Home Ownership and Housing Reform in Chicago, 1871-1919

住房不僅僅是物理空間，也被貼上了階級、族裔、種族等多重社會關系標簽?，敻覃愄亍ぜ硬缄P注的是19世紀末20世紀初的芝加哥，《美國夢之城：芝加哥住房所有權與住房改革史，1871—1919》（Margaret Garb, City of American Dreams: A History of Home Ownership and Housing Reform in Chicago, 1871-1919, Chicago: The University of Chicago Press, 2011.）探討了住房所有權在一個人口快速增長、工業廣泛發展以及階級和種族關系動蕩的城市中的演變。本書從1871年的芝加哥大火開始，到1919年的種族騷亂結束，作者將兩條歷史線索聯系起來，一條是美國內戰后移民勞工對住房所有權的追求，另一條是19世紀晚期中產階級郊區的擴張（本書第4—5頁）。本書的一個亮點，是作者將自己對財產權（Property Right，就是房產權）的理論分析扎根于住房所有權的物質歷史變遷之中。加布著重于建筑實踐、融資選擇、改革努力，以及關注那些芝加哥工人階級購買、出售和租賃財產的生活故事，從而帶來了一些新的見解。例如她指出，1919年種族騷亂的根本原因在于城市形成了一個種族隔離的住房市場，這個市場將非洲裔美國人團團圍住。她解釋說，這種限制性或者說種族主義的住房市場是芝加哥房地產市場此前五十年改革的結果——這場改革從多戶式住房引入管道基礎設施到市政監管部門對私人居住空間投入更大的關注，在“租屋問題”（Tenements Problem）的聲浪中，中產階級住房標準得到推廣，芝加哥工人階級能夠選擇的低成本住房越來越少，再加上種族主義的影響，共同點燃了1919年騷亂的烈火。

加布對工人階級住房所有權觀念的討論是本書的另一個亮點。對許多工人階級男性尤其是移民而言，擁有屬于自己的住房是他們融入美國社會、成為自由的勞動者的關鍵。在19世紀末，芝加哥工人為更高的工資和更短的工作時間而斗爭，同時通過購買住房并出租來補充收入。對他們來說，住房不是財富的象征，而是生成收入的工具。在19世紀七八十年代的房地產市場中，工人階級男性可能會通過幾步完成購房過程。通過儲蓄或向家人和朋友借款積累了足夠的首付資金，他們買下地塊并且用土地作為抵押，借更多的錢建造房屋……這些錢被加布稱作“戰略性債務”（本書第46頁）。房屋建成后，他們可能會將部分房間用來出租以改善生活水平，在工廠的低薪之外蹚出一條謀生之路。在作者看來，這種對住房所有權的“執念”，與進步主義改革者所倡導的新生活標準發生了沖突。她揭示了改革者促進良好衛生的努力，以及這種努力所帶來的復雜且出人意料的結果，以及建筑商和土地投機者如何將體面的生活和公共衛生聯系起來。這兩種趨勢促成了“房產權價值觀念的顯著轉變”（本書第126頁），隨后就是像格羅斯（S. E. Gross）這樣的建筑商確立了“階級隔離的住房市場和一種向郊區的遷徙模式，這種模式貫穿了20世紀的芝加哥及其郊區房地產市場”（本書第147頁）。

隨著獨戶住房成為實現美國夢的象征，非熟練工人發現擁有住房的目標變得越來越難以實現。同時，改革者將家庭定義為社會秩序的根源，推動了家庭隱私和美國生活標準的觀念。加布解釋道，“工人階級家庭為了獲得財產權所采用的策略，很快成為改革者和他們之間緊張關系的根源”（本書第172頁）。但加布似乎對工人階級的住房所有權執著過深，甚至將種族隔離歸咎于房產權，“到了20世紀初，這些財產權卻點燃了種族暴力，并進一步沿種族線分裂了城市”（本書第177頁）。她進一步認為，第一次世界大戰后的騷亂并非由于勞資矛盾引發，而是源于“過去半個世紀城市改革運動和房地產市場的發展”（第200—201頁）。盡管加布將對芝加哥住房早期歷史的分析扎根于這座城市的政治經濟學，但在關于種族和住房的討論中，她卻沒有對雙重住房市場的根源以及房地產經紀人在芝加哥大都市區住房格局中的作用做深入分析，而單靠住房所有權的夢想顯然無法解釋美國北部大城市中盛行的種族主義。作者總結說，在芝加哥，“住房所有權并未使工人階級或他們的子女獲得穩定就業的機會，也未能為他們提供教育資源或社會網絡以躋身中產階級行列。相反，20世紀中產階級對住房所有權的廣泛擴展及其對財產的渴望，僅僅掩蓋了國家社會群體之間在經濟和文化資源上的持續差異”（本書第206頁）。

Block by Block: Neighborhoods and Public Policy on Chicago's West Side

《美國夢之城》結束的地方，正是阿曼達·塞利格曼《街區之間：芝加哥西區的鄰里社區與公共政策》（Amanda I. Seligman, Block by Block: Neighborhoods and Public Policy on Chicago's West Side, Chicago: The University of Chicago Press, 2005.）大致開始的地方。本書討論戰后芝加哥公共政策，通過利用城市和社區報紙以及豐富的市政檔案，塞利格曼分析了聯邦更新項目的實施，這些項目促進了城市、商業區和基礎設施的現代化。本書分析了住房政策、族裔關系和社區反應之間的復雜關系，揭示了這些因素如何塑造了美國城市的鄰里結構（Neighborhood）。

長期以來，主流學術界對于美國北部大城市人口結構變化和郊區化的看法一直是，隨著非洲裔美國人的到來，白人居民選擇離開城市、搬到郊區，這一現象被稱作“白人逃逸”（White Flight）。這樣的解釋當然不錯，但也算不上全對：一則是簡化了中心城市與郊區的互動關系，二則是過于突出了城市歷史發展的必然性，弱化了關于白人離開的動機與對社區變化反應的復雜性的認識。塞利格曼在本書中提醒我們，芝加哥西區成為非洲裔美國人為主的社區，有相當大的偶然性；這里的白人居民固然對黑人到來感到不滿，但他們對社區的厭倦早在黑人大遷徙之前就已經存在了。

塞利格曼詳細記錄了芝加哥西區從20世紀初到世紀中期身份與概念的轉變，即，從原本相對獨立的三個社區——北勞恩代爾（North Lawndale）、西加菲爾德（West Garfield）和奧斯?。ˋustin）變成了地理和觀念意義上更為統一的西區（West Side）。在大量非洲裔美國人涌入之前，當地居民已經意識到惡劣的居住條件、破敗的校舍和休閑娛樂設施的匱乏是亟須解決的問題。大蕭條和戰爭帶來的經濟壓力，讓業主更加擔憂自己的房產。到了20世紀五六十年代，隨著非洲裔美國人數量的增加，當地白人居民在表達對改善社區基礎設施的訴求時更加傾向于選擇種族式的語言，將保持社區“白人身份”等同于避免“衰敗”的方式。為此除了騷擾和暴力威脅潛在的黑人房主外，他們還成立了諸如“聯合房產組織”（United Property Group）等組織，并采取多種法律手段阻止非洲裔美國人進入當地的住房市場。這些策略包括強力反對公平住房法案、支持新的住房法規、提議開展城市更新和社區保護項目，以及游說政府將伊利諾伊大學新校區放在加菲爾德公園（Garfield Park）地區。塞利格曼發現，西區白人居民的主流并不是極端主義者，他們不是想要完全將黑人拒之門外，而是更想“管理”白人與黑人的關系，有計劃地將種族融合維持在一個較低的程度上。在他們看來，非洲裔美國人的涌入是一個既定的事實，未來的西區不可能是一個純白人社區，但也不應該是一個種族融合社區。塞利格曼專注于他們成立的各種小型市民組織，包括加菲爾德公園良好鄰里委員會（Garfield Park Good Neighborhood Council）、奧斯汀租戶和業主協會（Austin Tenants and Owners Association）和鄰里保護委員會（Neighborhood Conservation Council）等。盡管采取了各種策略以保持種族同質性，這些努力最終未能成功。到20世紀80年代，芝加哥西區已成為一個以非洲裔美國人為主的社區。塞利格曼指出，當地白人居民最終選擇遷往郊區，他們帶著挫敗感離開，這是對人口結構變化做出的最后回應，也是對西區無奈的告白。與此同時，非洲裔美國人認為他們逐步占據這一地區是一種勝利，但20世紀60年代爆發的種族騷亂凸顯了他們對住房條件惡化的不滿。

塞利格曼將關注城市歷史的焦點轉向具體的地方和當地人的實踐，為城市政治、種族與階級研究拓展了深度。她從細致入微的視角出發，展現了復雜的歷史動態，她講述了一座大城市里幾個白人社區的往事，解釋了為什么白人認為當非洲裔美國人搬入時，他們必須離開熟悉的故鄉，哪怕要承擔經濟損失。在突破傳統城市歷史研究中種族主義的單一視角時，塞利格曼編織了更復雜的故事。她并沒有為許多白人面對“黑人入侵”時的敵意和仇恨辯護，而是將他們的反應置于范圍更廣、組織性更強的社會失序網絡中。她的研究不僅幫助我們更好地理解芝加哥，也為研究其他城市的歷史提供了重要框架。

“白人逃逸”指的是美國白人居民從種族多元化的城市社區遷往白人同質性強的郊區社區的現象。在某種程度上，這一概念與人類生態學理論（Human Ecology）有相似之處。當社會學家羅伯特·帕克（Robert Park）和歐內斯特·伯吉斯（Ernest Burgess）發展人類生態學時，他們大量借鑒了生態學對于自然世界的分析和描述。在芝加哥學派的社會學家們看來，城市的成長伴隨著內部空間的區位競爭，這種競爭導致土地用途和文化群體之間的隔離。他們將城市社區與文化飛地描述為“自然區域”（Natural Area），這種描述很容易讓讀者誤以為，隔離是一種自然發生、不受人類及其社會制度影響的現象。但實際上，在“自然而然”的表象背后，是多重結構性要素的合力。塞利格曼的研究已經揭示，“白人逃逸”的背后同樣是細密的政治和社會操作。與她類似，歷史學家阿諾德·赫希以芝加哥為例，探討了第二次世界大戰后新隔都的生成。但赫希將焦點從種族關系的前臺轉向幕后，他關注的是操縱著種族棋局的手。在《制造新隔都：1940—1960年間芝加哥的種族與住房》（Arnold R. Hirsch, Making the Second Ghetto: Race and Housing in Chicago, 1940–1960, Chicago: The University of Chicago Press, 2021.）中，赫希證明了二戰前芝加哥南區黑人聚居區的擴張絕不是“自然而然”的過程，而是市政部門、本地企業與社會組織共謀的結果。本書首版于1983年，2021年再版加上了約翰·霍普金斯大學歷史學家內森·康納利（N. D. B. Connolly）的后記，令人震撼地揭示了白人群體的暴力如何與決策者的利益達成共識，這種共識首先隔離了一座城市，繼而隔離了整個國家。

Making the Second Ghetto: Race and Housing in Chicago, 1940–1960

20世紀上半期，芝加哥非洲裔美國人的數量快速增加，黑人聚居區不斷外溢。對于白人來說，這意味著“種族入侵”已近在眼前，聚居區周邊的社區以各種可能的方式進行抵抗，包括投擲石塊、燃燒十字架和各種破壞公物的暴力行為。盡管二戰剛剛結束的十年左右通常被認為是種族間相對平靜的時期，但赫希的研究揭示了芝加哥黑白種族之間圍繞住房及社區設施的沖突，并且他認為，在這一點上，芝加哥不光彩地走在了美國城市的前列。而之所以給人平靜的感覺，是芝加哥媒體通過淡化種族沖突事件的報道，刻意營造了種族間和平相處的假象。在芝加哥市核心地區，黑人聚居區的擴大引發了當地企業和機構的關注，它們借助政治權力和法律來保護自己的投資。赫希認為，馬歇爾·菲爾德公司和芝加哥產權信托公司利用城市更新實現自己的目標。為了對種族混合社區的開展再開發，公司以遠低于成本的價格購得大片土地，目的是將芝加哥南區“重建”為中產階級居住區，以保護芝加哥商務區免受“種族入侵”。首個項目是南區的湖邊草地社區（Lake Meadows），參與者包括邁克爾·里斯醫院和伊利諾伊理工學院，這些機構都擔心周邊社區出現越來越多的非洲裔美國人。被重新開發區域的居民不得不另尋住處，一些人被迫搬入匆忙建造的公共住房里，另一些人則就近搬到一旁的社區。芝加哥大學也采取了類似措施，以城市更新來防止黑人聚居區進入大學所在的海德公園。赫希認為，城市更新成了芝加哥白人驅趕非洲裔美國人的武器，在防止衰敗社區擴展以及清除貧民窟的公共目標之下，將黑人局限在城市特定的區域里。

標題中的所謂“新隔都”，是與20世紀初非洲裔美國人大規模涌入北部城市時形成的聚居區相對而言。盡管在“舊隔都”形成的過程中，同樣有政府部門、企業和社會組織的合力，但這樣的區分凸顯了政策工具的變化，引導讀者關注美國城市中種族和族裔關系的持續演化。不過赫希似乎對這一關系過于樂觀了，書中經常提到“被遺忘的替代方案”和“喪失的機會”，似乎暗示終究會有一種種族融合和種族和諧的解決方案。但另一方面，赫希無情地記錄了芝加哥白人根深蒂固的種族主義、黑人領袖的無力以及企業和社會組織等群體自私的訴求，在他看來，暴力、城市更新和新的市政法律一樣，都是種族隔離的手段。赫希認為，城市不僅是社會結構的反映，同時也是社會歷史過程的物理化表現。種族隔離絕不只是歧視這一社會意識及其表現，投射在空間上就是住房的安排。他通過“新隔都”這一概念揭示了貧困、種族與空間如何互相作用，創造出一個“自我維持”的隔離環境。在這一環境中，黑人社群處于經濟、文化和政治的邊緣，城市空間被重新構建為白人主導的區域和黑人被隔離的聚居區。本書再次確認了吉爾伯特·奧索夫斯基（Gilbert Osofsky）“永恒隔都”的悲觀愿景，對于深陷社會分裂的美國來說，這部40年前的舊作對當代讀者依然充滿著“強烈的現實意義”。

住房是城市發展的核心。透過住房的歷史，研究者揭示了美國社會種族、階級和性別的不平等，為理解社會不公和城市演變提供了重要視角。它幫助我們認識種族隔離、公共住房和“白人逃逸”等歷史現象如何塑造了當代城市的空間不平等，反映了住房作為文化與身份象征所具有的深遠意義。