原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

沒(méi)想到2024年底，市場(chǎng)還能再給我們一點(diǎn)小震撼

這幾天朋友圈被一張海報(bào)瘋狂刷屏了

大致內(nèi)容就是中海2024年在上海賣了700億，一舉成了滬上一哥

尤其徐匯濱江的中海領(lǐng)邸，五期118套總價(jià)至少3000萬(wàn)以上的房子，不到30分鐘清盤，比下樓買個(gè)菜都快

累計(jì)銷售額282億，也成了全國(guó)高層住宅單盤銷冠

放在如今市場(chǎng)下，這個(gè)成績(jī)吹上一個(gè)月都不過(guò)分

這也是2024年上海豪宅市場(chǎng)的一個(gè)切面

站在年底回望上海樓市，從這組數(shù)字我們剛好可以一觀全局

除了載入史冊(cè)的寬松調(diào)控，我們都知道2024年上海豪宅一直挺火的，但真實(shí)的市場(chǎng)已經(jīng)火到什么程度？

有哪些意想不到的地方正在發(fā)生變化？

于是我整理了一份2024年全年數(shù)據(jù)，都是此前從沒(méi)見(jiàn)過(guò)的

所以接下來(lái)的幾個(gè)數(shù)字應(yīng)該會(huì)讓各位感到驚訝

01

一點(diǎn)不夸張

2024年全國(guó)每賣出10套千萬(wàn)豪宅，大概就有5套在上海

以往我們討論全國(guó)豪宅市場(chǎng)主要說(shuō)的就是4個(gè)一線城市，但其實(shí)上海、北京加起來(lái)能瓜分掉六成左右

但今時(shí)今日情況不一樣了

我整理了下2024年前11個(gè)月的最新數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)有2個(gè)數(shù)字非常值得關(guān)注

一個(gè)是一線城市的新房豪宅成交中，上海獨(dú)占了48%

幾乎半壁江山

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

具體來(lái)看，2024年1-11月上海千萬(wàn)以上一手豪宅賣了1.2萬(wàn)套

而全國(guó)四個(gè)一線城市加起來(lái)總共2.5萬(wàn)套

我算了下，這一年上海賣出了北京的2.3倍，深圳的3.5倍

當(dāng)然你可能會(huì)說(shuō)在上海一千萬(wàn)算什么豪宅？那3000萬(wàn)應(yīng)該更有說(shuō)服力了吧

好，我們把總價(jià)段拉高到3000萬(wàn)，再來(lái)和全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)比看看

先說(shuō)結(jié)論也就是第二個(gè)數(shù)字，2024年全國(guó)3000萬(wàn)以上豪宅成交，上海占了69%

近七成

聽(tīng)起來(lái)好像有點(diǎn)夸張，卻是不折不扣的事實(shí)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年前11個(gè)月，上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅成交了2394套

而2023年全年是941套，2.5倍級(jí)的增長(zhǎng)，且只用了11個(gè)月就做到了

放在全國(guó)來(lái)看就更瘋狂了

一城之力，幾乎賣出了全國(guó)3000萬(wàn)以上豪宅的69%

其他9個(gè)城市，包括一線和強(qiáng)二線，加起來(lái)再乘以二都沒(méi)能趕上這個(gè)數(shù)字

等于說(shuō)進(jìn)入全國(guó)3000萬(wàn)豪宅圈層，基本就進(jìn)入了上海的絕對(duì)統(tǒng)治區(qū)

我還看到一個(gè)特別明顯的畫面

就是3000萬(wàn)直接成了2024年上海豪宅市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格分水嶺

數(shù)據(jù)口徑：兔博士，2024年數(shù)據(jù)截至12月23日

只看1000萬(wàn)-2000萬(wàn)，2024年成交量明顯不如前兩年

超過(guò)2000萬(wàn)之后近三年基本打平，成交也很穩(wěn)定

但到了3000萬(wàn)級(jí)以上，成交量反而一下子超過(guò)往年好幾倍

按2023年960套的成交，算一下也是2倍的倍差

尤其來(lái)到6000萬(wàn)以上，往年成交在這張表格里幾乎可以忽略不計(jì)，但2024年一下子賣了500多套

這也讓我忍不住好奇，到底誰(shuí)在買這些更貴的房子？

之前的文章中我們統(tǒng)計(jì)過(guò)上海3000萬(wàn)以上的豪宅搖號(hào)情況，外地客群占了一半，其實(shí)和本地老錢不分上下

但到了5000萬(wàn)以上外地富人突然變多了

占比直接超過(guò)了65%

也就是說(shuō)，全國(guó)至少有超過(guò)六成身價(jià)不止5000萬(wàn)的富豪，這一年都在集體買入上海這個(gè)城市

所以回到開(kāi)頭的問(wèn)題，真實(shí)的市場(chǎng)火成什么樣了？

還有什么比這2個(gè)數(shù)字更有說(shuō)服力的么

02

但千萬(wàn)級(jí)別其實(shí)不算特殊，那在億級(jí)豪宅這個(gè)賽道呢？

不夸張地說(shuō)，上海更是所向披靡

其實(shí)2024年上半年市場(chǎng)還沒(méi)此刻瘋狂的時(shí)候，上海就已經(jīng)顯示了毋庸置疑的實(shí)力

克而瑞統(tǒng)計(jì)過(guò)全國(guó)總價(jià)過(guò)億豪宅的成交情況，去年前6個(gè)月一共成交18套

其中上海就賣了14套，占77%，接近八成

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

其余三座城市一共4套，加起來(lái)賣出了上海的零頭

但這其實(shí)不是最讓人震驚的

一直以來(lái)全國(guó)總價(jià)能過(guò)億的超級(jí)豪宅城市本就不多，四個(gè)一線中也就上海和廣州稍微多些

而上海的噸位一直是重量級(jí)

所以拿上海的億級(jí)豪宅和全國(guó)去比較，反而沒(méi)什么稀奇

真正讓人意想不到的是上海自身的億級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)始大不一樣了

我們把2024年下半年一直到12月下旬的數(shù)據(jù)都放進(jìn)去

然后震驚了......

說(shuō)實(shí)話拿到這份數(shù)據(jù)第一時(shí)間我甚至懷疑，是不是統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真了？

但仔細(xì)核對(duì)過(guò)后發(fā)現(xiàn)，2024年上海豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一道新的景觀

也是最讓我意外的，一個(gè)幾何式爆發(fā)的過(guò)億頂豪宇宙

數(shù)據(jù)口徑：兔博士，2024年數(shù)據(jù)截至12月23日

各位可以看下2022年，上海過(guò)億頂豪的成交量還在個(gè)位數(shù)

即使去年一二手加起來(lái)也只有31套

但2024年直接成交了136套超過(guò)一億的新房，加上二手市場(chǎng)，一共150套

這件事不僅在2024年，甚至近幾年也是難得遇見(jiàn)的一道奇景

讓人忍不住好奇，為什么突然爆發(fā)了這么多億級(jí)豪宅？

一個(gè)是眾所周知的頂復(fù)大平層

比如我們盤過(guò)的香港置地啟元，一期80套房子，50套都在5000萬(wàn)+的總價(jià)段

而其中4套頂復(fù)都是價(jià)值過(guò)億的

除此之外，2024年上海頂豪市場(chǎng)還殺出了一個(gè)超級(jí)物種：風(fēng)貌別墅

之前替大家統(tǒng)計(jì)過(guò)，這兩年有將近40個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目準(zhǔn)備供應(yīng)

我粗略整理了下，目前已入市的體量就已經(jīng)不小了

比如剛剛成為上海銷冠、總額破700億記錄的中海，很大一部分成交就來(lái)自風(fēng)貌別墅

兩次悄悄開(kāi)盤140套房源據(jù)說(shuō)都已經(jīng)賣完了，整個(gè)項(xiàng)目也接近尾聲

還有新湖中寶開(kāi)發(fā)的天潼198，起步價(jià)高達(dá)1.8億，首開(kāi)就推出了15套

包括老城廂的露香園，面積段410㎡起步，也推出了12套

這些風(fēng)貌別墅的出現(xiàn)也直接引發(fā)了2024年全國(guó)億萬(wàn)富豪都扎堆上海瘋狂掃貨

可見(jiàn)這一年的億級(jí)頂豪有多搶手

03

但最后我也很好奇，這些全國(guó)富豪們都買在了上海哪些板塊

也就是千萬(wàn)、億萬(wàn)身價(jià)的富人們，從心底里最看好上海的哪些地段？

我們還是從3000萬(wàn)來(lái)看成交分布

2024年上海豪宅成交地圖依然被黃浦江分割成了2個(gè)市場(chǎng)

一個(gè)是我統(tǒng)計(jì)的一手成交，覆蓋全市53個(gè)板塊，成交最多的大部分都在浦西

第二個(gè)就是二手成交覆蓋全市80個(gè)板塊，成交最多的大部分都在浦東

當(dāng)然，如果我們只按照地段論，這幾十個(gè)板塊肯定會(huì)有新天地、陸家嘴、徐匯濱江這樣的意料之中

比如一手成交TOP15板塊中，就有6個(gè)在黃浦區(qū)

數(shù)據(jù)口徑：兔博士，2024年12月數(shù)據(jù)截至當(dāng)月23日

最大頭的成交來(lái)自黃浦濱江、新天地和豫園

全是市中心頂格地段，往年就算有錢都不一定能買到

但2024年都放開(kāi)了大量供應(yīng)

尤其排名第一的黃浦濱江，就有6個(gè)3000萬(wàn)級(jí)豪宅入市

而綠城外灘蘭庭和融創(chuàng)外灘壹號(hào)院2個(gè)大盤，撐起了板塊90%的成交量

包括二手成交分布的TOP15，其實(shí)大部分也都是老牌豪宅地段

比如陸家嘴、聯(lián)洋、張江、新天地、世博濱江等等

但整體看下來(lái)，還有一些板塊也是真的意料之外

尤其二手豪宅市場(chǎng)上，青浦徐涇直接異軍突起

數(shù)據(jù)口徑：兔博士，12月數(shù)據(jù)截至當(dāng)月23日

純靠賣3000萬(wàn)以上的別墅把自己干到了TOP2，僅次于陸家嘴

而且并沒(méi)有什么集中成交，都是兩套、三套這樣賣

硬是把量堆了上去

數(shù)據(jù)口徑：兔博士，12月數(shù)據(jù)截至23日

最終甚至超過(guò)了聯(lián)洋、新天地這些老牌頂豪熱土

包括最沒(méi)想到的一手豪宅板塊，來(lái)自普陀長(zhǎng)風(fēng)

這個(gè)之前存在感不高的內(nèi)中環(huán)板塊，2024年擠進(jìn)了一手板塊前15名

不過(guò)和徐涇的多盤堆量不同，長(zhǎng)風(fēng)的崛起靠的是一個(gè)單盤：

宸嘉100嘉佰道

一共成交36套，甚至超過(guò)了楊浦濱江南段的周家嘴路

這也印證了2024年新房市場(chǎng)和二手的明顯不同，就是一手單盤是可以帶飛一個(gè)板塊的

和我們團(tuán)隊(duì)一直強(qiáng)調(diào)的單盤主義不謀而合

通過(guò)這些具體數(shù)據(jù)各位可以看到，不僅僅是核心板塊的高熱情緒，一些我們意想不到的板塊也開(kāi)始嶄露頭角了

也更加說(shuō)明2024年上海豪宅市場(chǎng)的全面開(kāi)花

04

所以各位有沒(méi)有想過(guò)，為什么上海豪宅市場(chǎng)這么牛？

首先一個(gè)共識(shí)，就是上海樓市的基本面良好

之前我們說(shuō)上海豪宅市場(chǎng)就是全國(guó)的豪宅市場(chǎng)，這話結(jié)合今天的數(shù)據(jù)來(lái)看其實(shí)很精準(zhǔn)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)足夠扎實(shí)，上海有來(lái)自全國(guó)最豐富的不同圈層、總價(jià)段的購(gòu)房者

只要他們還在，樓市需求就一直存在

剛好去年12月初國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也公布了上海二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月止跌上漲

而二手價(jià)格其實(shí)是最能反映樓市基本面的

第二個(gè)也是核心支撐力，來(lái)自上海樓市土地供給側(cè)的絕對(duì)健康

這么多年上海一直在嚴(yán)控容積率，在全國(guó)甚至其他一線城市，容積率3.0都默認(rèn)還算不錯(cuò)的好項(xiàng)目了

而土地如此稀缺的上海，卻堅(jiān)持把純住宅容積率控制在2.5以下

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著不能建超高層住宅，收益空間縮小了很多

但其實(shí)權(quán)衡過(guò)后你會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的土地蓋出來(lái)的房子，其實(shí)更能打出品質(zhì)差異化，也保證了一個(gè)產(chǎn)品最后能不能長(zhǎng)線發(fā)展

所以上海不僅僅是億萬(wàn)富豪最愛(ài)的城市

還是很多外地房企擠破頭也想拿下的必爭(zhēng)之地

而看完了2024年的數(shù)據(jù)，我們依然會(huì)對(duì)2025年上海樓市的高端市場(chǎng)，保持更大的期待

以上為正文，來(lái)自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5792篇原創(chuàng)文章

原標(biāo)題：《去年有多少億萬(wàn)富豪在上海買房》

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