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沒想到2024年底，市場還能再給我們一點小震撼

這幾天朋友圈被一張海報瘋狂刷屏了

大致內容就是中海2024年在上海賣了700億，一舉成了滬上一哥

尤其徐匯濱江的中海領邸，五期118套總價至少3000萬以上的房子，不到30分鐘清盤，比下樓買個菜都快

累計銷售額282億，也成了全國高層住宅單盤銷冠

放在如今市場下，這個成績吹上一個月都不過分

這也是2024年上海豪宅市場的一個切面

站在年底回望上海樓市，從這組數字我們剛好可以一觀全局

除了載入史冊的寬松調控，我們都知道2024年上海豪宅一直挺火的，但真實的市場已經火到什么程度？

有哪些意想不到的地方正在發生變化？

于是我整理了一份2024年全年數據，都是此前從沒見過的

所以接下來的幾個數字應該會讓各位感到驚訝

01

一點不夸張

2024年全國每賣出10套千萬豪宅，大概就有5套在上海

以往我們討論全國豪宅市場主要說的就是4個一線城市，但其實上海、北京加起來能瓜分掉六成左右

但今時今日情況不一樣了

我整理了下2024年前11個月的最新數據，發現有2個數字非常值得關注

一個是一線城市的新房豪宅成交中，上海獨占了48%

幾乎半壁江山

數據來源：中指研究院

具體來看，2024年1-11月上海千萬以上一手豪宅賣了1.2萬套

而全國四個一線城市加起來總共2.5萬套

我算了下，這一年上海賣出了北京的2.3倍，深圳的3.5倍

當然你可能會說在上海一千萬算什么豪宅？那3000萬應該更有說服力了吧

好，我們把總價段拉高到3000萬，再來和全國10個重點城市對比看看

先說結論也就是第二個數字，2024年全國3000萬以上豪宅成交，上海占了69%

近七成

聽起來好像有點夸張，卻是不折不扣的事實

數據來源：CRIC

根據克而瑞數據，2024年前11個月，上海總價3000萬元以上的豪宅成交了2394套

而2023年全年是941套，2.5倍級的增長，且只用了11個月就做到了

放在全國來看就更瘋狂了

一城之力，幾乎賣出了全國3000萬以上豪宅的69%

其他9個城市，包括一線和強二線，加起來再乘以二都沒能趕上這個數字

等于說進入全國3000萬豪宅圈層，基本就進入了上海的絕對統治區

我還看到一個特別明顯的畫面

就是3000萬直接成了2024年上海豪宅市場的一個價格分水嶺

數據口徑：兔博士，2024年數據截至12月23日

只看1000萬-2000萬，2024年成交量明顯不如前兩年

超過2000萬之后近三年基本打平，成交也很穩定

但到了3000萬級以上，成交量反而一下子超過往年好幾倍

按2023年960套的成交，算一下也是2倍的倍差

尤其來到6000萬以上，往年成交在這張表格里幾乎可以忽略不計，但2024年一下子賣了500多套

這也讓我忍不住好奇，到底誰在買這些更貴的房子？

之前的文章中我們統計過上海3000萬以上的豪宅搖號情況，外地客群占了一半，其實和本地老錢不分上下

但到了5000萬以上外地富人突然變多了

占比直接超過了65%

也就是說，全國至少有超過六成身價不止5000萬的富豪，這一年都在集體買入上海這個城市

所以回到開頭的問題，真實的市場火成什么樣了？

還有什么比這2個數字更有說服力的么

02

但千萬級別其實不算特殊，那在億級豪宅這個賽道呢？

不夸張地說，上海更是所向披靡

其實2024年上半年市場還沒此刻瘋狂的時候，上海就已經顯示了毋庸置疑的實力

克而瑞統計過全國總價過億豪宅的成交情況，去年前6個月一共成交18套

其中上海就賣了14套，占77%，接近八成

數據來源：CRIC

其余三座城市一共4套，加起來賣出了上海的零頭

但這其實不是最讓人震驚的

一直以來全國總價能過億的超級豪宅城市本就不多，四個一線中也就上海和廣州稍微多些

而上海的噸位一直是重量級

所以拿上海的億級豪宅和全國去比較，反而沒什么稀奇

真正讓人意想不到的是上海自身的億級市場，開始大不一樣了

我們把2024年下半年一直到12月下旬的數據都放進去

然后震驚了......

說實話拿到這份數據第一時間我甚至懷疑，是不是統計錯誤導致數據失真了？

但仔細核對過后發現，2024年上海豪宅市場已經出現了一道新的景觀

也是最讓我意外的，一個幾何式爆發的過億頂豪宇宙

數據口徑：兔博士，2024年數據截至12月23日

各位可以看下2022年，上海過億頂豪的成交量還在個位數

即使去年一二手加起來也只有31套

但2024年直接成交了136套超過一億的新房，加上二手市場，一共150套

這件事不僅在2024年，甚至近幾年也是難得遇見的一道奇景

讓人忍不住好奇，為什么突然爆發了這么多億級豪宅？

一個是眾所周知的頂復大平層

比如我們盤過的香港置地啟元，一期80套房子，50套都在5000萬+的總價段

而其中4套頂復都是價值過億的

除此之外，2024年上海頂豪市場還殺出了一個超級物種：風貌別墅

之前替大家統計過，這兩年有將近40個風貌別墅項目準備供應

我粗略整理了下，目前已入市的體量就已經不小了

比如剛剛成為上海銷冠、總額破700億記錄的中海，很大一部分成交就來自風貌別墅

兩次悄悄開盤140套房源據說都已經賣完了，整個項目也接近尾聲

還有新湖中寶開發的天潼198，起步價高達1.8億，首開就推出了15套

包括老城廂的露香園，面積段410㎡起步，也推出了12套

這些風貌別墅的出現也直接引發了2024年全國億萬富豪都扎堆上海瘋狂掃貨

可見這一年的億級頂豪有多搶手

03

但最后我也很好奇，這些全國富豪們都買在了上海哪些板塊

也就是千萬、億萬身價的富人們，從心底里最看好上海的哪些地段？

我們還是從3000萬來看成交分布

2024年上海豪宅成交地圖依然被黃浦江分割成了2個市場

一個是我統計的一手成交，覆蓋全市53個板塊，成交最多的大部分都在浦西

第二個就是二手成交覆蓋全市80個板塊，成交最多的大部分都在浦東

當然，如果我們只按照地段論，這幾十個板塊肯定會有新天地、陸家嘴、徐匯濱江這樣的意料之中

比如一手成交TOP15板塊中，就有6個在黃浦區

數據口徑：兔博士，2024年12月數據截至當月23日

最大頭的成交來自黃浦濱江、新天地和豫園

全是市中心頂格地段，往年就算有錢都不一定能買到

但2024年都放開了大量供應

尤其排名第一的黃浦濱江，就有6個3000萬級豪宅入市

而綠城外灘蘭庭和融創外灘壹號院2個大盤，撐起了板塊90%的成交量

包括二手成交分布的TOP15，其實大部分也都是老牌豪宅地段

比如陸家嘴、聯洋、張江、新天地、世博濱江等等

但整體看下來，還有一些板塊也是真的意料之外

尤其二手豪宅市場上，青浦徐涇直接異軍突起

數據口徑：兔博士，12月數據截至當月23日

純靠賣3000萬以上的別墅把自己干到了TOP2，僅次于陸家嘴

而且并沒有什么集中成交，都是兩套、三套這樣賣

硬是把量堆了上去

數據口徑：兔博士，12月數據截至23日

最終甚至超過了聯洋、新天地這些老牌頂豪熱土

包括最沒想到的一手豪宅板塊，來自普陀長風

這個之前存在感不高的內中環板塊，2024年擠進了一手板塊前15名

不過和徐涇的多盤堆量不同，長風的崛起靠的是一個單盤：

宸嘉100嘉佰道

一共成交36套，甚至超過了楊浦濱江南段的周家嘴路

這也印證了2024年新房市場和二手的明顯不同，就是一手單盤是可以帶飛一個板塊的

和我們團隊一直強調的單盤主義不謀而合

通過這些具體數據各位可以看到，不僅僅是核心板塊的高熱情緒，一些我們意想不到的板塊也開始嶄露頭角了

也更加說明2024年上海豪宅市場的全面開花

04

所以各位有沒有想過，為什么上海豪宅市場這么牛？

首先一個共識，就是上海樓市的基本面良好

之前我們說上海豪宅市場就是全國的豪宅市場，這話結合今天的數據來看其實很精準

因為經濟基礎足夠扎實，上海有來自全國最豐富的不同圈層、總價段的購房者

只要他們還在，樓市需求就一直存在

剛好去年12月初國家統計局也公布了上海二手房價已經連續2個月止跌上漲

而二手價格其實是最能反映樓市基本面的

第二個也是核心支撐力，來自上海樓市土地供給側的絕對健康

這么多年上海一直在嚴控容積率，在全國甚至其他一線城市，容積率3.0都默認還算不錯的好項目了

而土地如此稀缺的上海，卻堅持把純住宅容積率控制在2.5以下

對開發商來說意味著不能建超高層住宅，收益空間縮小了很多

但其實權衡過后你會發現這樣的土地蓋出來的房子，其實更能打出品質差異化，也保證了一個產品最后能不能長線發展

所以上海不僅僅是億萬富豪最愛的城市

還是很多外地房企擠破頭也想拿下的必爭之地

而看完了2024年的數據，我們依然會對2025年上海樓市的高端市場，保持更大的期待

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號的第5792篇原創文章

原標題：《去年有多少億萬富豪在上海買房》

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