江蘇省蘇州市吳中區(qū)越溪街道石湖華城花園小區(qū)（簡稱：石湖華城小區(qū)）最近因更換物業(yè)引發(fā)一場風波。

石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會主任許洪華告訴澎湃新聞（www.kxwhcb.com），2024年10月，小區(qū)通過召開第二次業(yè)主大會表決票選出新物業(yè)公司，并按相關規(guī)定向老物業(yè)公司發(fā)出書面解除合同關系通知，但老物業(yè)公司未按時撤場。

老物業(yè)公司曾回應稱，因有居民向越溪街道辦投訴，對第二次業(yè)主大會表決選聘新物業(yè)的信息不認可，申請核實投票信息，因此新物業(yè)不能合規(guī)備案入場。

社區(qū)居委會亦公開回應，社區(qū)居委會接到小區(qū)部分業(yè)主提出異議，要求核實相關表決投票結果，但業(yè)委會至今未提供相關信息。因相關表決結果無法核實，新選聘的物業(yè)公司不能備案，不能進場。

如何重新核票成為焦點。社區(qū)居委會稱，越溪街道辦向業(yè)委會提出兩種核票方案，業(yè)委會均予否決。業(yè)委會則稱，他們同意由街道辦事處尋找第三方來核票，但要求核票地點在業(yè)委會辦公室并全程進行錄音錄像。目前，雙方未達成一致。

目前，越溪街道辦已向石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會發(fā)出通知，稱該屆業(yè)委會的選舉存在干預業(yè)主選擇自由、選票造假等問題，擬撤銷業(yè)委會備案以及換屆選舉小組發(fā)布的選舉結果公告。

業(yè)委會的代理律師表示，將準備必要的陳述申辯工作，并對可能最終做出的撤銷決定提起行政訴訟。

業(yè)委會召開業(yè)主大會解聘老物業(yè)、選聘新物業(yè)

2024年12月28日，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會主任許洪華向澎湃新聞介紹，石湖華城小區(qū)約有2600戶，近萬人居住。四川嘉寶生活服務集團有限公司蘇州分公司（簡稱：嘉寶物業(yè)）在服務管理期間，小區(qū)里的消防、監(jiān)控系統(tǒng)幾乎形同虛設，其中消控室一直處于鎖閉狀態(tài)、無人值守，有業(yè)主多次反映投訴也無果。

石湖華城小區(qū)消控室處于鎖閉狀態(tài)  圖片來源：澎湃新聞

澎湃新聞記者近日在石湖華城小區(qū)里走訪時發(fā)現，業(yè)主反映的消控室確為鎖閉狀態(tài)，疑似長期未使用。同時，記者隨機采訪了一些居民，也提到該小區(qū)監(jiān)控、消防系統(tǒng)不完善，還有亂停車等問題。一位業(yè)主稱，一年前，他向物業(yè)反映家門口的燈壞了，但至今沒有維修好。

許洪華稱，嘉寶物業(yè)自2017年6月起為本小區(qū)提供物業(yè)管理服務，2023年6月20日，嘉寶物業(yè)與第一屆業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務合同》到期后并未續(xù)簽，與小區(qū)之間屬于不定期物業(yè)服務合同關系。

2024年4月1日，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會召開業(yè)主大會，表決是否解除與嘉寶物業(yè)合同關系。兩個月后，7月16日，第二屆業(yè)委會公開結果，以1596票的同意票、票數占比86.46%，決議解聘嘉寶物業(yè)。

第二屆業(yè)委會公開與老物業(yè)公司合同關系的選票結果   圖片來源：石湖華城第二屆業(yè)委會

許洪華說，根據合同第二十六條的約定：甲方決定不委托乙方，應提前三個月書面通知。他們在2024年7月23日向嘉寶物業(yè)發(fā)出書面解除不定期物業(yè)服務合同關系的告知函。

這意味著三個月后，即2024年10月24日正式終止合同關系，嘉寶物業(yè)應與新物業(yè)公司做好撤場交接工作。

同時，許洪華與其他業(yè)委會成員也開始公開選聘新物業(yè)公司的工作。2024年10月25日，他們召開了第二次業(yè)主大會對選聘新物業(yè)進行表決。一個月后，11月25日，第二屆業(yè)委會公開票選結果顯示，共三家物業(yè)公司參與競聘，其中蘇州華新國際物業(yè)管理有限公司（簡稱：華新物業(yè)）以1528票、票數占比76.1%入選為新的物業(yè)服務企業(yè)。

第二屆業(yè)委會第二次業(yè)主大會表決票選新物業(yè)公司結果  圖片來源：石湖華城第二屆業(yè)委會

許洪華稱，根據《物業(yè)服務合同》規(guī)定，華新物業(yè)將在2024年12月16日9時9分正式交接進駐石湖華城小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。在交接之前，業(yè)委會多次發(fā)函進行告知，但嘉寶物業(yè)仍未在規(guī)定時間內完成清退和交接，導致新物業(yè)不能進小區(qū)開展工作。

12月28日，嘉寶物業(yè)一名工作人員向澎湃新聞表示，他們單位確實與石湖華城小區(qū)存在一些問題，但具體情況其并不清楚。12月30日，澎湃新聞致電嘉寶物業(yè)陳姓經理，對方接聽后隨即掛斷了電話。

嘉寶物業(yè)此前接受媒體采訪時表示，有居民向越溪街道辦投訴，對第二次業(yè)主大會表決選聘新物業(yè)的信息不認可，申請核實投票信息，因此新物業(yè)并不能合規(guī)備案入場，在此之前，根據相關規(guī)定仍應由嘉寶物業(yè)在真空期內提供服務。

居委會公告稱選聘新物業(yè)的表決結果無法核實

為何新物業(yè)不能進場？

12月16日，吳中區(qū)越溪街道小石湖社區(qū)居委會發(fā)布《告全體業(yè)主書》稱，關于石湖華城小區(qū)成立第二屆業(yè)委會以及召開第二次業(yè)主大會表決選聘新物業(yè)等情況，社區(qū)居委會接到小區(qū)部分業(yè)主提出異議，要求核實相關表決投票結果，但業(yè)委會拒絕提供相關選票、唱票統(tǒng)計表等相關信息。

《告全體業(yè)主書》提到，2024年11月26日街道辦收到6位業(yè)主的聯名信件，申請核實第二次業(yè)主大會表決信息并撤銷第二次業(yè)主大會結果公告。根據《蘇州市物業(yè)管理條例》第十七條相關規(guī)定，街道物管辦和社區(qū)居委會于2024年11月28日聯合發(fā)函給業(yè)委會，要求業(yè)委會提供第二次業(yè)主大會全部表決票、唱票統(tǒng)計表等相關信息。截至當日，業(yè)委會未提供表決票、唱票統(tǒng)計表等相關信息，也未予回應街道辦事處。因相關表決結果無法核實，新選聘的石湖華城花園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)暫不能備案，不能進場。

針對上述情況，第二屆業(yè)委會發(fā)布的函告通知稱，唱票工作委托第三方依法依規(guī)進行，公示期間內未收到任何書面異議。

對于新物業(yè)進場后向主管部門備案事宜，江蘇孚佑律師事務所律師顧盼曾向媒體分析，對于《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條的規(guī)定，應是事后備案，而非以備案為進場前提。

許洪華說，為盡快讓新老物業(yè)順利交接，目前有150多名業(yè)主聯名請求有關單位允許新物業(yè)進場，并且將有關情況反饋至吳中區(qū)住建局。

澎湃新聞注意到，根據《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第十七條，業(yè)主對業(yè)主大會表決結果存在異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）反映，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當核實表決相關信息。

越溪街道辦物管科張科長此前接受蘇州日報“引力播”客戶端采訪時表示，有業(yè)主對于新物業(yè)的表決存在異議，街道辦要求核票是在履行相關的法定義務，業(yè)委會需要向街道辦提供相關選票。關于業(yè)委會對于公開核票等要求，由于小區(qū)人數巨大、表決票數量多，具體事由可由業(yè)委會代表與街道辦領導進行協(xié)商，爭取盡快妥善地處理好相關問題。

帶走選票還是就地核票？未達成一致

澎湃新聞記者在小石湖社區(qū)公示欄看到一張《關于石湖華城新老物業(yè)交接及核實2024年第二次業(yè)主大會表決結果的情況說明》，落款為蘇州市吳中區(qū)越溪街道小石湖社區(qū)居委會，時間為2024年12月24日。

小石湖社區(qū)居委會公示欄張貼告知書，回應為何無法按照業(yè)委會申請就新老物業(yè)交接事宜作出行政處理決定  圖片來源：澎湃新聞

“情況說明”顯示，2024年12月23日至24日，越溪街道辦事處和小石湖社區(qū)居委會約談業(yè)委會。針對新老物業(yè)交接，目前業(yè)委會選擇通過行政途徑，即由越溪街道辦事處審查后作出是否責令嘉寶物業(yè)退場、移交的決定。該途徑需要審查解聘與選聘表決的合法性，即更換物業(yè)是否為全體業(yè)主的共同決定。但作為重要執(zhí)法依據的2024年第二屆業(yè)主大會決議受到業(yè)主質疑，街道辦應當先行履行核票法定職責后再依據經核驗的符合法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會決定作出相應行政處理決定。

“情況說明”提到，街道辦事處向業(yè)委會提出兩種核票方案，業(yè)委會均予否決。因此，越溪街道辦事處無法獲取2024年第二次業(yè)主大會選票等表決信息，暫無法按照業(yè)委會的申請就新老物業(yè)交接事宜作出相應行政處理決定。

許洪華稱，越溪街道辦核票的前提是將選票帶走，由他們找核票地點及第三方。鑒于此前街道辦在對第二屆業(yè)委會選舉核票時，公開核票和非公開核票結果差異較大，他們要求在業(yè)委會辦公室直接核實選票，全程錄屏錄音。因此，目前雙方未就核票事宜達成一致。

第二屆業(yè)委會發(fā)布的上述函告通知中提到，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會是由小石湖社區(qū)居委會工作人員為組長的換屆小組組織選舉產生，選票封存在社區(qū)居委會。2023年12月8日、2024年1月8日、2024年11月，越溪街道辦分別針對選舉組織了三次核票，其中兩次公開核票結果均合規(guī)，而第三次非公開核票結果是約45%的選票不合規(guī)。

對此，律師顧盼接受媒體采訪時認為，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會會議的組織者，當配合街道辦進行核驗。但街道辦核票更多的是起到一個監(jiān)督作用，在這基礎上要尊重小區(qū)業(yè)主合理的自治權，審慎發(fā)布指導意見。

街道辦作出擬撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案的通知   圖片來源：澎湃新聞

12月31日中午，越溪街道辦事處物管科張姓科長向澎湃新聞證實，他們已寄送《關于擬撤銷業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會備案的通知》給石湖華城業(yè)委會。當日，許洪華稱，他已收到這份通知。

石湖華城第二屆業(yè)委會的代理律師告訴澎湃新聞，他們將建議石湖華城業(yè)主委員會代表業(yè)主大會就嘉寶物業(yè)公司不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為，向法院提起民事訴訟，同時向吳中區(qū)物業(yè)行政主管部門提出履行法定職責申請。該代理律師還稱，針對吳中區(qū)越溪街道辦事處做出擬撤銷第二屆業(yè)委會備案及《選舉結果公告》，他們將做好必要的陳述申辯工作，并對可能最終做出的撤銷決定尋求司法途徑。