南京市作為東部地區的重要中心城市，以其豐富的經濟資源、發達的產業基礎和優厚的人才政策，吸引了大量人口就業創業，新市民、新青年的住房租賃需求亦日益凸顯。自2019年作為全國完善住房保障體系和住房租賃市場發展雙試點城市以來，南京市政府出臺了一系列政策舉措，如加強資金監管、提供貸款貼息、完善住房租賃信息服務平臺等，促進住房租賃市場平穩健康發展。

一、市場規模情況

（1）供應總量

2021-2024年3季度南京市普通公寓供應量呈“震蕩下跌”態勢。2024年處近幾年低位，其中2024年2季度環比上升68.3%至1148套，但仍低于近幾年同期水平；在傳統的住房租賃淡季，供應量下滑明顯，2021年4季度、2022年4季度、2023年4季度，分別下滑3.5%、11.3%、24.7%。

（2）區域供應量

從區域來看，2024年3季度，供應量集中在鼓樓區、江寧區和建鄴區，三個區域合計供應469套，占全市供應量的56.3%。鼓樓區作為南京中心城區之一，通過“引、留、育”三招打造人才集聚高地；江寧區憑借綠色智能汽車、智能電網等高精尖產業，逐步發展成為南京經濟發展的中堅力量，僅2023年就有超200家高新技術企業落戶；建鄴區主導產業實現由房地產業向“金融+數字經濟”的轉型，2023年全區聚集各類基金及管理人超1700家。秦淮區和玄武區供應量位于80-110套之間；其他區域供應量相對較少。

（3）重點企業開業規模

從企業開業規模來看，截至2024年三季度，南京市本土住房租賃企業中，朗詩寓以34405間的開業規模居首；其次是國資系品牌東南青年匯，開業規模達13000間；安居瑾家、銀城佳寓和E+青年公寓開業規模分別為7643間、4414間、3855間。

二、租金情況

（1）整體租金水平

2021-2024年3季度南京市普通公寓租金呈現波動趨勢。其中，2023年2季度漲幅高達9.1%，至60.1元/月/平方米，為近幾年最高水平；2023年3季度由于上一季度基數高，環比下滑4.3%；從2024年來看，前三季度平均租金水平約58元/月/平方米。

（2）區域租金水平

從區域來看，玄武區、建鄴區、鼓樓區、秦淮區、雨花臺區、江寧區和棲霞區租金水平位于50-70元/月/平方米，平均租金60元/月/平方米，七個區域憑借優越的地理位置，獲得了良好的租金優勢。浦口區和六合區租金水平分別為31元/月/平方米、19元/月/平方米。

三、出租率情況

據邁點研究院調查數據顯示，南京市住房租賃項目平均出租率為85.6%，略低于其他一線和新一線城市。其中，白領公寓出租率最高，為88%；服務式公寓、租賃社區和保障性租賃住房出租率分別為85%、84%和83.4%，保障性租賃住房出租率偏低主要是受新開業項目的影響。

四、租客畫像

（1）平均租住面積

據調查數據顯示，全國10個重點城市租客整租平均租住面積約60平方米，其中南京市租客平均租住面積約53平方米，低于10個城市平均水平，位列第八位；武漢、成都、蘇州三個城市租客租住面積超70平方米，居住舒適度稍高于其他城市。

（2）地鐵可達率

通勤方面，數據顯示全國10個重點城市租客簽約房源“1公里地鐵覆蓋率”平均為80%，其中南京市僅為72%，排名靠后；深圳“1公里地鐵覆蓋率”達97%，通勤幸福感最高；其次是廣州、成都、杭州和蘇州，“1公里地鐵覆蓋率”位于80%-90%之間。

結語：通過市場規模、租金水平、出租率、租客畫像等維度對南京市住房租賃市場的分析，報告得出以下結論：從全市來看，南京市普通公寓供應量和租金呈波動態勢；從區域來看，鼓樓區供應量最大，玄武區租金水平居首；從出租率來看，受新開業項目影響，全市住房租賃項目出租率偏低。

展望未來，隨著政策的不斷落實和完善，南京市住房租賃市場將逐步實現規范化、專業化發展，為城市居民提供更加穩定的居住保障，進而促進城市經濟和社會的持續健康發展。