原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

作為郊區(qū)常駐村民，這幾年我和身邊朋友越來(lái)越不愛(ài)兜市中心商場(chǎng)了

一方面很多店高深莫測(cè)消費(fèi)不起，另一方面也確實(shí)沒(méi)什么好逛的，頂多吃吃飯喝喝咖啡

反而住在外環(huán)外的朋友多了不少選擇

比如郊區(qū)商業(yè)的巨無(wú)霸存在：南翔、松江2個(gè)印象城

圖源：嘉定都市網(wǎng)

再比如我們之前實(shí)地調(diào)研的青浦17號(hào)線(xiàn)，沿線(xiàn)幾乎一站一商場(chǎng)甚至多個(gè)商場(chǎng)

這些商場(chǎng)不只是讓人吃飯的地方，而是真正可以逛起來(lái)的

周末吃喝玩樂(lè)，在郊區(qū)基本一個(gè)商場(chǎng)就能集齊所有元素了

完全不用費(fèi)時(shí)間跨越大半個(gè)上海跑到市區(qū)去逛街

于是現(xiàn)在越來(lái)越多年輕人的周末放松首選，似乎都開(kāi)始瞄準(zhǔn)外環(huán)了

包括之前我們也實(shí)地看過(guò)市中心不少老牌商場(chǎng)的日漸沒(méi)落，更加印證了這一點(diǎn)

而與之對(duì)應(yīng)的，就是如今外環(huán)、甚至遠(yuǎn)郊商業(yè)正在興起

01

遠(yuǎn)郊商業(yè)崛起

出了外環(huán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)郊商業(yè)正迎來(lái)一個(gè)真正的春天

不僅是數(shù)量上的大爆發(fā)

我查了下，根據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，到去年底上海381家代表性購(gòu)物中心（3萬(wàn)方以上，部分統(tǒng)計(jì)）

中心城區(qū)有172家，和遠(yuǎn)郊的比例是這樣的

整個(gè)郊區(qū)的購(gòu)物中心突破200家，占比達(dá)到55%

尤其位于遠(yuǎn)郊的購(gòu)物中心就有150家，幾乎要追趕上作為上海商業(yè)重心的市區(qū)體量了

具體區(qū)域分布上，除掉崇明外，數(shù)據(jù)出眾的也是郊區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)

浦東本身面積大，商業(yè)體量排第一無(wú)可厚非

但去年閔行、青浦的大型商業(yè)體量，也超過(guò)了靜安、徐匯這些核心地段

而且這些大型商場(chǎng)并不是開(kāi)在郊區(qū)占個(gè)地方就結(jié)束了

流量和銷(xiāo)售額也走上了一個(gè)新的階段

以人氣來(lái)看全市TOP10中，外環(huán)外商場(chǎng)一共有4個(gè)，占比40%

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商數(shù)據(jù)&MALL星人

而且有3個(gè)都躋身前五，還都是遠(yuǎn)郊地帶

郊區(qū)商業(yè)的實(shí)力不容小覷，但只看流量還不能說(shuō)明問(wèn)題

所以我又翻了翻去年各商場(chǎng)的銷(xiāo)售額排行榜TOP10

不出意外，吸金能力較強(qiáng)的商業(yè)中心幾乎都跑到了中外環(huán)

有5家位于外環(huán)地段，甚至更遠(yuǎn)的郊區(qū)

尤其七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、還有南翔印象城，已經(jīng)是公認(rèn)的郊區(qū)雙子星

周末開(kāi)車(chē)進(jìn)去基本要排隊(duì)半個(gè)小時(shí)，繞場(chǎng)幾周找停車(chē)位的姿勢(shì)和運(yùn)動(dòng)員入場(chǎng)式差不多

一個(gè)商場(chǎng)就能自成一個(gè)商圈，單體吸引力遠(yuǎn)超一些市區(qū)高奢商場(chǎng)

02

但這可能只是個(gè)開(kāi)始，因?yàn)樾碌馁?gòu)物中心還在繼續(xù)布局外環(huán)外

我總結(jié)了下明年新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目，大部分首選位置也是郊區(qū)

城市的商業(yè)重心已經(jīng)不是開(kāi)始、而是非常集中地向外轉(zhuǎn)移

2025年上海待開(kāi)新商業(yè)項(xiàng)目53家，3萬(wàn)方以上的大型商業(yè)項(xiàng)目有34家

根據(jù)中商數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)分布地圖就是這樣的

圖源：中商數(shù)據(jù)&MALL星人，僅供參考

我數(shù)了數(shù)，外環(huán)的大型商業(yè)有20家，占比近六成

而這六成新商業(yè)體基本集中在了遠(yuǎn)郊板塊

尤其五大新城所在的區(qū)域，比如嘉定、奉賢以及臨港

嘉定明年待開(kāi)商業(yè)有4家，分別選址南翔、菊?qǐng)@、江橋等板塊

體量都在8萬(wàn)方以下，看起來(lái)定位都是社區(qū)級(jí)的中心

這也很符合嘉定目前的情況了

畢竟印象城的存在感太過(guò)強(qiáng)勢(shì)，而新城內(nèi)也有了萬(wàn)達(dá)、寶龍、大融城和日月光中心

所以接下來(lái)基本圍繞新城周邊鋪開(kāi)，走小而美的路子

至于臨港，情況有些不太一樣

明年臨港待開(kāi)商業(yè)有3家，都屬于超大型體量

除了雙子塔外，藍(lán)鯨世界購(gòu)物中心的鯨魚(yú)造型也非常吸睛

13萬(wàn)方的體量，幾乎是臨港主城核心區(qū)最大的純購(gòu)物中心

不過(guò)這還只是明年，我們?cè)侔褧r(shí)間拉長(zhǎng)一些，會(huì)看到遠(yuǎn)期規(guī)劃中的下一個(gè)十年

上海商業(yè)重心的新格局已經(jīng)基本確定下來(lái)了

而且畫(huà)面非常清晰

圖源：上海市規(guī)劃和自然資源局

這是我截下來(lái)的《上海市商業(yè)空間布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》

這份草案明確了遠(yuǎn)期的10個(gè)市級(jí)商圈，就包括嘉定、青浦、臨港等5個(gè)新城

這個(gè)市級(jí)的title什么水平？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是和現(xiàn)在的南京路、陸家嘴、徐家匯......同級(jí)別

這份方案從頭讀到尾，你會(huì)發(fā)現(xiàn)五大新城出現(xiàn)的頻率相當(dāng)之高

甚至干脆直接點(diǎn)明了

圖源：上海市規(guī)劃和自然資源局

從上世紀(jì)的十里洋場(chǎng)，到92年后的四街四城，近百年時(shí)間上海也才筑起8個(gè)市級(jí)商圈

接下來(lái)就是2014年的15大市級(jí)商圈，大型商業(yè)綜合開(kāi)始落地生根，風(fēng)頭逐漸壓過(guò)百貨公司

再到2022年至今的規(guī)劃草案重點(diǎn)關(guān)注郊區(qū)新城

從這個(gè)時(shí)間脈絡(luò)，各位會(huì)很清晰看到上海的商業(yè)格局逐漸向外走

而且正在加速階段

越來(lái)越多的中大型商業(yè)甚至巨型商業(yè)，未來(lái)會(huì)直接開(kāi)到郊區(qū)人的家門(mén)口

03

這背后，其實(shí)是上海這座城市向外發(fā)展的邏輯

我查了下上海這些年的城市概念，外拓幾乎是一個(gè)永恒步調(diào)

首先就體現(xiàn)政策規(guī)劃上

不知道各位記不記得很古早的四個(gè)字，叫做一城九鎮(zhèn)

2000年剛推出時(shí)，算是一個(gè)重大的城市建設(shè)計(jì)劃了

聚焦的就是遠(yuǎn)郊地帶，也可以看作今天五大新城的一個(gè)實(shí)驗(yàn)版本

很多普通的郊區(qū)小鎮(zhèn)，也因?yàn)檫@場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)徹底翻身

比如安亭，小鎮(zhèn)里的開(kāi)放式社區(qū)到現(xiàn)在還是相當(dāng)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)

以及汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，如今也成了嘉定能迅速領(lǐng)先五大新城的根本支撐

雖然聚光燈褪去后，也有像羅店、高橋新鎮(zhèn)這種后繼無(wú)力的板塊，逐漸被人遺忘

但無(wú)論如何，一城九鎮(zhèn)確實(shí)搭建了一個(gè)早期的城市大框架

包括現(xiàn)在更是重量級(jí)的五大新城，就脫胎于一城九鎮(zhèn)

現(xiàn)在的松江新城，就是當(dāng)時(shí)泰晤士小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上升級(jí)的

還有臨港，如今官方文件寫(xiě)的是南匯新城，但習(xí)慣上還是叫臨港更順口

其次伴隨規(guī)劃，城市的基建配套也在向外拓展

最明顯的就是軌交

從93年開(kāi)始，1號(hào)線(xiàn)就一直在進(jìn)行南北向延伸

2000年連通張江的2號(hào)線(xiàn)也一樣，到今天可以從虹橋直達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)

四通八達(dá)的軌交觸手，把郊區(qū)板塊和市區(qū)緊密拉在一起，逐漸搭起城市由內(nèi)至外的大動(dòng)脈

也因此，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始點(diǎn)狀開(kāi)花

比如最早的張江、漕河涇，東西2大產(chǎn)業(yè)基地

到今天科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)的布局基本都落到了郊區(qū)

圖源：《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》

我查了下最新數(shù)據(jù)，就在去年，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值3萬(wàn)億以上

已經(jīng)超過(guò)中心城區(qū)2倍了

有了城市規(guī)劃、軌交、產(chǎn)業(yè)，于是來(lái)到最后也最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是人口

之前七普時(shí)，上海中心城區(qū)人口凈流失超30萬(wàn)人

與此同時(shí)郊區(qū)卻增加了超200萬(wàn)人

10年時(shí)間，各區(qū)的人口增速是這樣的

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2023年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

這組直觀的數(shù)字對(duì)比無(wú)論怎么看都足夠震撼

要知道商業(yè)是因人而動(dòng)的

而7個(gè)中心城區(qū)的人口增量，顯然已經(jīng)不足以支撐那么龐大集中的商業(yè)空間了

于是更大的空間，迅速來(lái)到了嘉定、松江、青浦......

04

但讓我們先冷靜一下

過(guò)度扎堆走量的趨勢(shì)下，各位發(fā)現(xiàn)了郊區(qū)商業(yè)的一個(gè)致命弱點(diǎn)嗎？

那就是快速擴(kuò)張下的同質(zhì)化困局

最典型的比如萬(wàn)達(dá)

我打開(kāi)地圖數(shù)了數(shù)上海一共13座萬(wàn)達(dá)，散落在城市的東南西北

但，每一家走進(jìn)去的感覺(jué)都差不太多

以周浦萬(wàn)達(dá)為例

2009年開(kāi)業(yè)至今15年，品牌來(lái)來(lái)去去或有變化但規(guī)劃布局基本不變

圖源：周浦發(fā)布

甚至不用期待，作為門(mén)面的一樓必然鋪滿(mǎn)了國(guó)際大牌

如果只沖著吃飯，坐電梯直奔三樓就好

以及上到一線(xiàn)、下至縣城全國(guó)標(biāo)配的頂樓萬(wàn)達(dá)影城

我列了下樓層清單，各位有沒(méi)有覺(jué)得很熟悉

某種程度上，萬(wàn)達(dá)這種過(guò)于標(biāo)準(zhǔn)化的商場(chǎng)模式，也是當(dāng)下很多郊區(qū)商業(yè)的一個(gè)縮影

快速?gòu)?fù)制下的大而全，但缺乏個(gè)性和趣味

我們說(shuō)市區(qū)百貨大樓為什么陸續(xù)被淘汰，就是對(duì)今天的年輕人而言業(yè)態(tài)不夠新、不夠有趣，讓人逛不起來(lái)

但這何嘗不是另一種形式的“百貨大樓”？

圖源：周浦發(fā)布

反觀我們之前看過(guò)的市中心老牌商業(yè)，如今都在拼命求生

通過(guò)改造煥新變得更有趣、好玩兒，迎合新階段的消費(fèi)口味

比如華聯(lián)商廈，改造后成了二次元圣地百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)，直接迎來(lái)第二春

第一百貨和華亭伊勢(shì)丹也改造成TX淮海，成了全上海的年輕潮人聚集地

這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，一批全新的市區(qū)商業(yè)也在抓住機(jī)會(huì)百花齊放

而當(dāng)下郊區(qū)商業(yè)，雖然搭上了城市向外發(fā)展的東風(fēng)，短暫滿(mǎn)足了某些需求

長(zhǎng)久看，如果繼續(xù)走同質(zhì)化擴(kuò)張的路子，或許也會(huì)在不遠(yuǎn)的未來(lái)重復(fù)百貨大樓的命運(yùn)....

這樣同質(zhì)化的現(xiàn)象背后，或許就藏著郊區(qū)商場(chǎng)快速向外擴(kuò)張的隱患

05

作為國(guó)際消費(fèi)中心，上海這座大都會(huì)的商業(yè)風(fēng)云，其實(shí)一直可以用波詭云譎來(lái)形容

這幾年郊區(qū)商業(yè)的崛起，確實(shí)顯露了新物種對(duì)老牌商業(yè)們不小的沖擊力

對(duì)市區(qū)商業(yè)而言，未來(lái)的生存競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加劇烈，但也是一次積極轉(zhuǎn)型煥新的機(jī)會(huì)

而對(duì)郊區(qū)來(lái)說(shuō)，如果能做到持續(xù)創(chuàng)新，伴隨當(dāng)下上海城市外拓的主步調(diào)

這可能真的是一次等待了百年的黃金時(shí)代

以上為正文，來(lái)自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5768篇原創(chuàng)文章

原標(biāo)題：《上海的購(gòu)物中心，開(kāi)始扎堆外環(huán)外》

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