在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“穩(wěn)住樓市股市”之后，各地方開始落地新一輪穩(wěn)樓市政策。一周之內(nèi)，兩地先后官宣“取消公攤面積”。

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

分析人士認(rèn)為，上述措施中提到的取消新房銷售限價(jià)、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消公攤等關(guān)鍵詞，是近期市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

此前的12月12日，衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長(zhǎng)沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但是也通過放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則的方式提高實(shí)際得房率。

從取消公攤面積的城市來看，目前以三線城市、四線城市為主。業(yè)內(nèi)人士表示，張家口的城市能級(jí)無法與一線城市、二線城市相比，但其最新政策關(guān)于延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼、用好專項(xiàng)債回購(gòu)閑置土地等舉措，很好呼應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)切，因而對(duì)其他城市具有一定的借鑒意義。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這幾年關(guān)于公攤的批評(píng)就是得房率太低了，導(dǎo)致買房權(quán)益受到影響。政策接連出臺(tái)說明取消公攤是2025年的一項(xiàng)重要工作，100平方米的房子得房率可能達(dá)到100%，有助于提高購(gòu)房品質(zhì)、買房信心，增強(qiáng)購(gòu)房積極性。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前“公攤不透明”才是根本問題。

“從房?jī)r(jià)的角度來看，雖然可能存在將公攤部分的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積計(jì)算的情況，但是這樣做會(huì)使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)得更加直觀。在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，這一變化有望促使房地產(chǎn)企業(yè)降低售價(jià)。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，部分城市在實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房者簽約面積即為實(shí)際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益，真正做到“所購(gòu)即所得”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)上對(duì)所謂的“取消公攤”其實(shí)是存在誤解的，實(shí)際上“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”完全是兩碼事，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。

“很多購(gòu)房者之所以對(duì)公攤面積有所計(jì)較，是因?yàn)樵S多開發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板房時(shí)會(huì)把公攤面積做得很小，但實(shí)際交房時(shí)情況卻并非如此。”張大偉表示，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購(gòu)房者面臨的根本問題。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論商品房是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是按建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房整體成本的影響可能并沒有想象中大，本質(zhì)上是商品房?jī)r(jià)格計(jì)算方法的差異，對(duì)房?jī)r(jià)影響整體較小。但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。

“由于開發(fā)商的開發(fā)成本是既定的，如果按照套內(nèi)面積來計(jì)算，一般會(huì)導(dǎo)致房屋單價(jià)上升。比如原來100萬元買100平方米的房子，套內(nèi)面積是75平方米，如果按建筑面積計(jì)算單價(jià)的話是10000元/平方米，按75平方米套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)是13333元/平方米，購(gòu)房者的購(gòu)房款總額不會(huì)變，只是房屋單價(jià)的標(biāo)簽發(fā)生變化。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析，取消公攤面積符合購(gòu)房者的利益訴求，有助于購(gòu)房需求的釋放以及高品質(zhì)住房的打造，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量階段后行業(yè)未來的發(fā)展方向。

有分析師表示，取消公攤、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房信心，加速剛性和改善型購(gòu)房需求的釋放，助推房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。張家口、衡陽(yáng)的政策，也為其他城市提供了一個(gè)新的樣本，在新的房地產(chǎn)工作基調(diào)下，不排除2025年會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

（注：本文不構(gòu)成任何投資建議）