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75后們可能還沒有意識到，自己已經是養老機構瞄準的核心客戶了。

養老產業被視為藍海市場已有些年頭，市場上也陸續開設了眾多養老機構，但不像那些熱點輪動的高技術或新消費行業，人們并沒有那么明顯地感受到養老產業的快速起勢。

目前市面上的養老機構可以被分為四類：持續照料型社區（CCRC，Continuing Care Retirement Community）、綜合性養老機構（CB，Care Building）、護理院和福利院。其中護理院以醫療功能為主，算是醫院和康復醫院的補充和衍生；福利院多為政府運營，是主要面向有特殊需求老年人的公益機構。真正與市場化經營和產業發展相關的，是為普通老年人開設的持續照料型社區（CCRC）和綜合性養老機構（CB）。

CCRC一般選址在城市郊區，占地面積較大，主要面向經濟富裕的活力老人，貫穿他們的各個生命階段提供生活照護、醫療康復、營養餐食、文娛社交、精神關懷等一系列服務。泰康和太平兩家保險公司分別投資的“泰康之家”和“梧桐人家”是典型的CCRC。比如它們在上海的項目泰康之家·申園和太平·梧桐人家的體量分別為建筑面積22.4萬平方米和38.4萬平方米，收費根據老人的健康狀況和選擇的房型和服務浮動，平均入住月費至少需要1萬元，最高可達3-4萬元。

對當前已經步入老年的60后及更年長的老人來說，這類產品顯然入住成本高昂，與自身的養老觀念也有所差異，因此能篩選出來的目標客群較窄。目前，市面上大多CCRC的整體入住率與項目高昂的投資額及運營成本相比，難以達到預期。

CB是多種小體量綜合性養老機構的統稱，它們大多是獨立的樓宇，體量較小，散在的分布于城市的各個角落，根據產品檔次和提供服務各有不同，定價也不盡相同。為了便于與重投資、大體量的CCRC社區區隔，我們在后面直接以CB來代稱它們，你也可以按住宅小區和公寓的區別來理解CCRC和CB的形態差異。CB主要為老人提供生活照護、餐飲和簡單的醫療等剛需性質服務，娛樂社交的功能屬性較弱。目前參與CB類產品投資和建設的主體非常多元，公立、公建民營、民辦屬性的公寓都有布局。

“我們是可以接受機構養老的，但未來入住的養老機構最好不要離我們現在居住的社區太遠，而且最好要有寬敞一些的公共活動空間，出門也要有可逛可玩的地方?！蓖醴f和她的先生告訴新一醬。他們是一對分別出生于1972年和1975年的夫婦，在他們看來，入住機構養老是很容易接受，或者說終歸會發生的事情，假如入住機構養老，他們會很看重老年生活的質量。

徐浩和他的太太和他們的想法也類似，“認為作為獨生子女的父母，未來入住養老機構是大概率的事情。有機會的話，希望能和朋友一起入住，這樣在養老機構里一起娛樂也有伴兒了?！彼麄兺瑫r也希望養老機構能離三甲醫院更近一些，方便看診。

聽完新一醬關于CCRC和CB兩種類型的養老產品特點介紹，王穎和徐浩都認為，相比離開自己熟悉的居住區域和社群，他們對養老的機構期待更多在于生活上的協助。徐浩更希望是在自己基本自理、但開始有少量協助生活需求的時候入住機構，距離退休還有9年，他認為自己不會將退休后立刻入住養老機構作為選項之一。

像王穎和徐浩這樣即將面臨退休和養老生活的70后已經是養老機構瞄準的重點客戶。相較于更早一代養老客群，他們中很多人有更高的學歷，數十年經濟高速增長期的職業積累也使得家庭面向養老的資金儲備充足。同時，作為第一代商品房的消費者，他們更適應市場化產品所提供的居住環境，對生活品質和個性化也有自己的標準，且是互聯網和智能產品的熟練使用者。

更重要的是，70后和75后大多有兄弟姐妹，但卻是獨生子女的父母。他們不僅對機構養老有旺盛的需求，在觀念上和經濟上也更加能夠接受和負擔機構養老的模式與費用。

對王穎和徐浩來說，定位和定價偏中高端的CB型養老機構將可能是他們未來的選項。

養老機構市場的玩家也已經意識到了這個問題，中高端CB確實已成為近五年養老機構的核心投資標的，尤其是定價在8000元/月以上的高端產品。在上海，最近五年里這類定價的產品新增了6300余個床位，供應量相較于上一個五年增長58.6%。但絕對數量上，卻僅僅占到目前上海CCRC和CB這兩個市場化養老產品供給的10%。

新一醬整理了在上海民政機構備案的605家市場化養老機構（包括CCRC和CB）的基本屬性和位置信息，其中44家高端型CB近半數都是在2020年至2024年之間開業的——作為疫情后投資收縮期，其他類別的養老機構同期新開設的比例都相較上一個五年明顯縮減。

老年人在選擇養老院入住的時候不需要考慮通勤問題，也幾乎少有高頻次長距離的外出行為，因此他們更愿意選擇自己熟悉的居住街區附近。這也是布局和選址更為靈活的小體量CB產品的優勢——它們的新客戶更多來自于在居住社區的附近搜尋養老機構的老人或家屬，或者是在熟悉的社交圈里被推薦而來。

新一醬同步整理了上海60歲以上老齡人口的居住密集區，它們與現有CB的布局有明顯的重合關系。

臨近優質醫院是養老機構選址的必要條件。目前上海的中高端CB產品基本都做到了5公里內三級醫院覆蓋。

除了醫院轉診需求，養老機構內部基本能滿足老人生活上絕大多數的需求，其選址并非一定要臨近基礎設施密集的區域。但毗鄰餐飲購物、生活服務、甚至是棋牌按摩等休閑娛樂設施，顯然能夠提升入住老人的生活質量和趣味性，也滿足了他們選在居住社區附近的社交需求。

同等定位的養老機構在設備設施標準和服務提供上十分相似，這導致它們之間存在明顯的競爭關系。因此CB在選址時往往在充分考慮靠近客群和落實基礎配套的同時，會盡可能遠離同類競品。新一醬對上海全量CB與同類競品之間的距離關系做了計算，整體來看，大約65%以上的CB選址的時候會盡量與同類競品保持1公里以上距離。

面向即將大量進入養老市場的70后和75后客群，目前最具備市場潛力的中高端CB養老機構還有一些選址的空間。綜合考慮70后和75后居住社區周邊的養老產品供給缺口、鄰近優質醫療資源、周邊有便利的生活娛樂配套，以及與同類競品保持一定的距離等條件，新一醬嘗試推算上海中高端CB養老機構目前還有潛力機會的可布局區位。

在綜合考慮醫療資源、配套設施以及競品分布等多重因素后，新一醬識別出了中高端CB選址的潛在優勢區域，這些區域在下圖中以綠色標示。

從供需角度看，上海北部區域及中心城區，由于當前60歲以上老人居住密集，中高端CB床位供給已相對充足，但仍然存在許多散在的缺口區位。待未來70后群體成為這些片區養老機構的主要客群時，中高端CB則會呈現顯著的缺口。

若不考慮地租成本和土地供給或現有可用物業的局限性，中心城區的老靜安、衡山路-嘉善路、北外灘以及世紀公園周邊均展現出成為理想選址的潛力。

而若考慮投資端成本因素，中環與外環周邊則有更多選擇——大寧、彭浦-張廟、顧村公園、豐莊-江橋、七寶、莘莊、三林、康橋、張江、金橋等都更具性價比。

而在更外圍的區域，作為很多70后新上海人的落腳點，嘉定新城、徐涇、松江新城、老閔行、川沙等也都擁有布局中高端CB的潛力市場。

（應受訪者要求，文中王穎、徐浩為化名）

文、視覺/常鶴影

原標題：《70后和75后去哪里養老？》

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