在城中村洼地改造中，如果土地出讓收益無法覆蓋動遷成本，該怎么解決？在“新時代城市建設者管理者之家”建設中，如何科學選址、吸引更多青年人？

近日，上海大調研、澎湃新聞、上海人民廣播電臺等多家單位共同推出“2024對話區委書記”系列融媒訪談。

12月12日，閔行區委副書記、區長陳華文做客節目，走進淶港星苑社區綜合為老服務中心、黨群服務中心、欣虹匯綜合體，暢談閔行區在城中村改造、解決人口大區安居問題、推進“新時代城市建設者管理者之家”建設方面的創新舉措和下一步打算。

在回答上海大調研·澎湃新聞關于城中村改造如何做好資金平衡的問題時，陳華文以紅星村地塊為例，該地塊土地出讓收益不夠支付動遷費用，項目疊加了市里政策、區里出讓土地政策和其他政策等，平衡資金，才有了現在的淶港星苑和欣虹匯。

淶港星苑專門為小區居民開通了前往虹橋商務區、機場、高鐵站的環行巴士，圖為閔行區委副書記、區長陳華文（右）在現場了解情況。

陳華文表示，不能因為動遷的成本問題就不去改造洼地。今年閔行的城中村改造總量、規模比去年翻了一番。長遠來看，把這些安全隱患都消除掉了，老百姓居住的條件改善了，城市品質功能就提升了，這是最好的營商環境。

對于閔行區“一張床、一間房、一套房”建設進展，陳華文透露，閔行區嚴守保本微利的定價原則，將“一張床”的租金控制在“千元以內”，今年10月1日開始，閔行區所有在營的“新家”項目都已按民用水電標準收費，緩解了新市民、青年人在滬務工的經濟壓力。后續，閔行還將向剛畢業、初創業的青年人才逐步開放供應。

城中村洼地改造，如何平衡成本？原住民回搬后住得習慣嗎？

大型居住區淶港星苑、欣虹匯所在地，是閔行區新虹街道紅星村，過去是一處很破舊的城中村。

淶港星苑小區大門

欣虹匯綜合體的旁邊就是嘉閔高架、崧澤高架、虹橋樞紐和國家會展中心。

2014年，上海啟動第一輪市級城中村改造，閔行區新虹街道紅星村、七寶鎮九星村AB地塊、九星村CD地塊、莘莊鎮青春村和莘東村（捆綁項目）、梅隴鎮朱行村和莘莊鎮莘北村（捆綁項目）、梅隴鎮行南2隊，6個地塊認定為市級城中村改造項目。目前，紅星村、青春村、莘東村、行南2隊已基本改造完成；九星村兩個地塊處于建設和配套完善階段，其中九星城項目已全部結構封頂，竣工在即，明年6月有望啟動試運營。

七寶鎮九星村九星城的“九宮格”效果圖

自2020年上海啟動第二輪市級城中村改造以來，閔行區新認定6個市級城中村項目。其中，最受關注的浦江鎮召稼樓項目于2022年6月獲得市級認定批復，引入瑞安集團合作開發。

目前，項目前期開發工作已全面啟動，完成動遷總量89%；房屋征收工作已于2024年1月啟動，預計2025年6月基本完成動遷征收；認定區外12-02安置房地塊已開工建設，主要市政配套項目進入可研評審階段，4塊商品房地塊已完成動遷簽約形成凈地，具備出讓條件。

面對城中村改造中的洼地，如果土地出讓收益無法覆蓋動遷成本時，政府部門應該怎么辦？

對于上海大調研·澎湃新聞提出的問題，陳華文說，閔行區推進城中村改造的特色做法是建立“1+2+X”推進機制，由區長掛帥成立閔行區城市更新領導小組，設兩舊一村工作專班統籌協調全區“城中村”改造工作推進，成熟一個推進一個；堅持政府主導統籌資金、資源、資產平衡，滾動制定閔行區城中村改造工作三年行動計劃，建立項目清單，明確改造目標。

“紅星村這個地塊，旁邊就是嘉閔高架、崧澤高架、虹橋樞紐和國家會展中心（上海），位置很重要，但是以往的動遷政策無法覆蓋到這里，因為它本身的地塊面積按照動遷政策是無法平衡資金的，換句話說，就是土地出讓的收益不夠支付動遷費用。后來，為了把虹橋商務區和國家會展中心（上海）旁邊這個破敗的城中村點位拔掉，改善老百姓的居住條件，閔行把市里的一些政策、區里出讓土地的政策和其他政策疊加在這個城中村項目上，才做到了土地出讓費用加上政府支持的費用，把資金平衡掉，才有了現在面貌一新的淶港星苑和欣虹匯。”陳華文表示。

新虹街道紅星村原本是一處破舊的城中村。經過改造，已蛻變為配套齊全、環境優美的現代大型居住區。

陳華文強調，不能因為動遷的成本問題就不去改造洼地。在城中村改造中，閔行還加強配套先行，充分發揮村民主體地位。比如紅星村的淶港星苑專門為小區居民開通了前往虹橋商務區、機場、高鐵站的環行巴士，規劃設計了讓村民夏天納涼、冬天曬太陽的連廊和步道，還保留了村民們遇到紅白喜事時擺圓臺面吃宴席的社區大食堂，充分尊重了原住民回搬后的生活習慣和需求。

截至目前，閔行區57個城中村點位已完成37個點位銷項。剩余20個點位中，計劃整體改造點位4個（梅隴鎮永聯村曹中村、華漕鎮華漕村楊家巷村），規劃拔點點位3個（浦江鎮3個），綜合整治點位13個（華漕鎮2個、浦江鎮8個、吳涇鎮3個）。

閔行區房屋管理局已會同相關街鎮，梳理制定了剩余城中村點位工作計劃，4個整體改造點位計劃2025年底前全面啟動；13個綜合整治點位計劃于2026年底前全部完成；3個規劃拔點點位計劃于2027年底前全部完成。

定價保本微利，“一張床”將向剛畢業、初創業的青年人才開放

距離總書記考察閔行區“新時代城市建設者管理者之家”，已過去一年了。一年來，閔行區在“一張床、一間房、一套房”的科學選址布局、加大籌措力度、擴大覆蓋面和保障力方面采取了哪些舉措？

陳華文表示，這一年里，閔行區委、區政府高度重視、高效推進保租房和“新時代城市建設者管理者之家”建設。2023年底，閔行區房屋管理局牽頭制定了《關于本區加強新時代城市建設者管理者之家建設的工作方案》，在征求各職能部門、屬地街鎮和項目建設、運營方等多方意見后，于2024年2月8日正式發文。

陳華文（右）走訪欣虹匯的彩虹步道。

閔行區轄區面積373平方公里，常住人口約270萬人，是一個人口居住大區。在“新時代城市建設者管理者之家”點位的篩選上，閔行區下了很多功夫，重點在商業商務集聚區、產業園區及周邊、軌道交通站點附近選址布局，強化供需適配，促進產城融合、職住平衡。

比如，莘莊工業區的鑫悅陽光公寓輻射周邊產業園區，滿足一線產業工人的租房需求；浦錦街道的星空自然公寓，為世博家園外墻外保溫工程的建筑工人提供“一張床”。

為加大籌措力度，閔行通過增加土地出讓、商品房配建等方式做大增量；通過整合產業園區配套生活服務設施、企事業單位自有閑置土地盤活存量；通過結合鄉村振興、探索利用集體土地建設租賃住房激活變量。

比如，江川路街道創新結合城市更新，在河東小區嵌入式利用舊住房成套改造，抽戶騰挪新增籌措268張“新家”床位；七寶鎮的城星雅園（城投寬庭九星社區）不僅是閔行區的保租房社區，還是市級“文化人才”公寓，再被確定為“新家”點位，真正在一個社區里實現了“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系；此外，華漕鎮的鷲山小區是一個農民自建房的“新家”項目，為虹橋商務區的來滬務工人員、外賣員、快遞員和其他藍領群體提供了“一張床”和“一間房”，實現了租賃房源籌措和農民長效增收的“雙贏”局面。

陳華文表示，通過對各街鎮、工業區上報的“新家”點位實地踏勘、嚴格把關，今年閔行區從32個點位8000多張床位中篩選出21個點位5000多張床位，既實現了全區14個街鎮（工業區）點位全覆蓋，又能因地制宜通過新家建設輻射區域產業發展。

閔行區的“新家”項目按照“一項目一方案”確定室內裝修及家具配置、公共服務區等配套設施，有條件的增配食堂、健身房、洗衣房等服務設施和共享空間。通過今年對新家租客群體所做的調研，在回收的5000多份有效問卷中，作為“新家”基礎配置的電冰箱、電磁爐、洗衣機、儲物柜等設施得到85%以上受訪人員的歡迎。

考慮到一線勞動者的經濟負擔能力，閔行通過市、區、鎮三級財政補貼政策，嚴守保本微利的定價原則，將“一張床”的租金控制在“千元以內”，給予一線勞動者最大優惠。

此外，今年10月1日開始，閔行區所有在營的“新家”項目都已按民用水電標準收費。通過這些措施，緩解了新市民、青年人在滬務工的經濟壓力，讓他們真正能夠“住得安”。

陳華文表示，后續，閔行還將向剛畢業、初創業的青年人才逐步開放供應，滿足居住需求的同時，提升新時代城市建設者管理者之家的覆蓋面和保障力。