盼星星盼月亮，買房人終于等來了“歷史低價”的房貸利率，誰能想到這份驚喜還沒捂熱，就迎來了房貸利率的調(diào)頭上漲。

12月4日，福州多家銀行明確規(guī)定，新發(fā)放個人住房貸款利率不得低于3.1%。不僅是福州，廣州、杭州、廈門、寧波等熱點城市近期也紛紛上調(diào)了房貸利率，其首套和二套房貸利率最低下限普遍升至3%。

要知道，今年10月全國多地房貸利率好不容易下降到“2”字頭，部分城市房貸利率最低曾達到2.65%，刷新了國內(nèi)房貸利率的歷史紀錄。而就在大家還在暢想更低利率的時候，多地卻迅速將“2字頭”房貸利率抬高到3%以上。

以杭州為例，短短一個月內(nèi)，房貸利率經(jīng)歷了兩次上調(diào)到3%以上，而蘇州更是連漲三次，從2.9%漲到3%。各地房貸利率的突然集體反彈，讓許多人不禁開始疑惑：為什么剛降下來不久的房貸利率又漲了？

01、樓市回溫，銀行更有底氣了

眾所周知，房屋貸款合同上的利率約定是“LPR+加點”。其中，LPR是基準利率，房貸利率會跟隨LPR的調(diào)整而波動。然而，“加點”卻是和銀行簽約時商定好的價格折扣，屬于固定數(shù)據(jù)。

一般而言，按照貸款合同約定加點是固定不變的。只有極少數(shù)情況，銀行會通過統(tǒng)一下調(diào)“加點”的方式，給存量房貸客戶進一步降息。典型的比如，很多存量客戶已在今年10月底享受了銀行批量降貸的利好消息。

但和以往不同的是，目前來看，此次房貸利率上漲主要針對的是新發(fā)放貸款客戶，且是通過提高貸款合同中的“加點”實現(xiàn)，存量房貸客戶暫時未受影響。對于買房人來說，房屋貸款加點的多少依舊取決于買房時機。

以貸款400萬元、30年期為例，從2.8%上漲到3.2%，購房人的每月月供增加近800元，總利息支出也會多出30萬元左右。

這些多出的貸款利息，對于很多算著月供還房貸的人而言，或?qū)⑦M一步打亂其買房計劃。按照最新規(guī)定，不論是新發(fā)放房貸還是存量房貸，加點幅度在合同期限內(nèi)都將保持固定不變。

不過，樓市在一系列政策托底之下，近期市場確實開始回暖，這也讓銀行有了漲利率的底氣。當前，伴隨著樓市調(diào)控政策的不斷放松，全國房地產(chǎn)市場進入止跌回穩(wěn)的階段，部分城市的一二手住宅交易量出現(xiàn)明顯回升。

隨著一系列組合拳的發(fā)力，多地房地產(chǎn)市場的交易量出現(xiàn)增加。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房網(wǎng)簽量達18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約49.6%。

另據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，11月上海二手房成交總量突破27000套。安居客方面稱，這是上海自2021年3月以來首次突破27000套/月大關(guān)，創(chuàng)下近44個月以來的最高成交量。

進入12月，為了更好貫徹落實政策，滿足居民剛性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、廣州、深圳、重慶等地將取消普通住房和非普通住房標準，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優(yōu)惠政策，持續(xù)降低房屋交易成本。

隨著政策的逐步落實，消費者信心逐漸恢復的同時，市場活躍度明顯提升。只不過，盡管樓市交易量在政策刺激下有所回升，房貸利率的突然上調(diào)，也可能削弱部分購房者的積極性。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，“這種調(diào)整可能對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標帶來一定影響，需要更穩(wěn)定的政策支持來鞏固市場信心。”然而，從銀行角度來看，這次的利率上調(diào)或許也是不得不為之的舉措。

02、銀行利潤承壓

今年以來，銀行對房貸利率的調(diào)整力度讓人始料未及。尤其是存量房貸，不僅多次降低LPR，還統(tǒng)一下調(diào)了“加點”，進一步拉低了貸款成本。然而，這種頻繁的“讓利”行為，卻給銀行自身的盈利能力帶來了不小壓力。

房貸向來是銀行長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一旦利率下降，也意味著銀行的利息收入隨之減少。而在今年，凈息差的壓力下，不少銀行高管已經(jīng)在半年業(yè)績會上有了明顯的表態(tài)。

例如，民生銀行董事長高迎欣在中期業(yè)績會上表示：“LPR持續(xù)下調(diào)，加上市場競爭激烈，貸款收益率持續(xù)走低，存款成本降幅低于貸款收益，凈息差持續(xù)承壓。”

招行副行長彭家文也在中期業(yè)績發(fā)布會上直言，凈息差仍然持續(xù)承壓，“銀行ROE水平實際上就是凈息差水平，體現(xiàn)了負債管理水平。負債成本低的銀行，才能走得更穩(wěn)、走得遠。”

凈息差收窄，意味著銀行在貸款上的盈利空間進一步壓縮。最近幾年來，為了緩解“凈息差”焦慮，銀行開始在“開源節(jié)流”上下功夫。典型如，銀行正在降低存款利率，對沖房貸降息帶來的收益損失。

今年7月，國有六大行啟動存款利率下調(diào)，最高降幅達0.2個百分點。到了10月18日，國有六大行啟動第二輪存款利率下調(diào)，調(diào)整后的整存整取掛牌利率目前為：3個月期0.80%、6個月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。

雖然存款利率已經(jīng)降了不少，但對比近期的降息空間，短期內(nèi)仍然很難完全覆蓋得了降息壓力。國信證券指出，盡管掛牌利率下調(diào)、禁止手工補息等降低了存款成本，但存款利率的降幅相對貸款而言要小很多，這導致凈息差持續(xù)降低。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年三季度末，對比監(jiān)管規(guī)定的1.8%“警戒線”，當前商業(yè)銀行凈息差為1.53%，環(huán)比下降0.01%，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行的凈息差均低于1.65%。

銀行凈息差低于警戒線，說明銀行業(yè)的風險敞口有進一步擴大的可能，給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)。

如今，各地銀行集體上調(diào)房貸利率的最低下限，也有助于進一步提升銀行的貸款盈利空間。不過，房貸利率的上漲幅度目前來看依舊有限。長遠來看，關(guān)鍵還有賴于銀行自身的發(fā)展戰(zhàn)略。

（文 | 豆蔻，編輯 | 朗明）