上海豪宅市場熱度依舊。

11月25日，位于上海黃浦核心區(qū)域的高端項目露香園·天譽(yù)迎來開盤，該項目推出建筑面積260至882平方米天際大宅，開盤當(dāng)日即創(chuàng)下約78億元的銷售成績。

根據(jù)公開信息，該項目均價約17.6萬元/平方米，此次推出150套房源，共收到152組有效意向認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到101.33%。

今年上海豪宅項目走出獨立行情。舉例而言，10月27日，位于上海黃浦區(qū)核心區(qū)域的外灘壹號院二期三批次開盤，均價17.2萬元/平方米的158套房源當(dāng)日售罄。據(jù)“融創(chuàng)官微”，外灘壹號院二期在今年內(nèi)已三開三罄，總銷售套數(shù)472套，總成交金額215億元。

在此之前，單價21萬元/平方米、套均總價接近1.1億元的翠湖天地六期108套房源于9月27日售罄，收金119.79億元。同一日開盤售罄的還有中海領(lǐng)邸玖序三期，該項目年內(nèi)三次開盤均實現(xiàn)“日光”。

據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2024年以來上海共產(chǎn)生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。

受中高端住宅供應(yīng)維持高位影響，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月，上海新房環(huán)比漲幅持續(xù)領(lǐng)跑全國，環(huán)比上漲0.3%。同時，上海新房價格自2022年6月份以來環(huán)比持續(xù)正增長，環(huán)比已連續(xù)上漲29個月，并且自今年3月份以來環(huán)比連續(xù)8個月領(lǐng)漲。

在業(yè)內(nèi)看來，今年以來上海豪宅市場熱度持續(xù)較高，改善性需求旺盛在一定程度上支撐起房價的堅挺走勢。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來（截至10月30日），上海共成交單價15萬元以上豪宅項目至少16個（含同一項目不同批次），共計供應(yīng)套數(shù)超2472套。從成交情況看，10個項目開盤實現(xiàn)“日光”，1項目開盤當(dāng)日去化率99%，16個項目開盤日共計成交2226套。

從區(qū)域分布看，16個項目中，黃浦區(qū)共計10個、浦東新區(qū)4個、徐匯區(qū)和長寧區(qū)分別為1個。

澎湃新聞對其中14個披露有效意向認(rèn)購客戶名單的豪宅項目按省（市）進(jìn)行統(tǒng)計分析，去除公司買家，共計識別3787組客戶。其中，上海客戶1792組，占比47.32%；江浙籍客戶共計930組，占比24.56%。從認(rèn)購名單的身份信息識別，男性占比55.98%；女性占比44.02%。

此外，克而瑞研究中心此前發(fā)布的上海豪宅熱銷的產(chǎn)品及客群調(diào)研中提及，從年齡段看，購房的主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉(zhuǎn)移，這群新貴中大部分資金來源還是父母。按總價將豪宅進(jìn)行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業(yè)主為主，以及他們的“二代”，“二代”基本有海外留學(xué)背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強(qiáng)的核心地段。

上述調(diào)研顯示，構(gòu)成此輪上海豪宅客群的主要有四類需求：一是資產(chǎn)配置需求。資產(chǎn)配置保守型人群，持幣多年，瞄準(zhǔn)核心板塊的稀缺產(chǎn)品或是富裕家庭多套合一，實現(xiàn)固定資產(chǎn)配置優(yōu)化；二是改善置換需求。核心城區(qū)改善置換，更偏好同區(qū)域同板塊的豪宅產(chǎn)品或是追求物業(yè)類型升級的豪宅改善客戶。三是在滬首置人群。包括非滬籍富裕家庭的“二代”首次置業(yè)或是長三角富裕階層一家四口為教育資源在上海置業(yè)。四是投資投機(jī)需求。

澎湃新聞在實地采訪中也了解到，部分購房者已經(jīng)歷2-3年的打新之路。一名購買陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”的購房者對記者表示，“從2020年開始，我就陸續(xù)把幾套小房子整合了。現(xiàn)在買房的邏輯已經(jīng)變了，以往可能是普漲，現(xiàn)在是分化的。”他認(rèn)為，“核心城市、核心地段的房產(chǎn)是有稀缺性的，也符合個人改善的需求，所以哪怕市場有波動，也不會太大。”

也有購買黃浦區(qū)“綠城外灘蘭庭”的購房者表示，“個人比較喜歡綠城的產(chǎn)品。目前已購有綠城黃浦灣作為自住，再次購入綠城外灘蘭庭為兒子置業(yè)。”其表示，一方面是同一項目不同批次的價格呈現(xiàn)上漲的趨勢，另一方面，雖然一二手房價格倒掛現(xiàn)象正在逐步減少，但核心地段、熱門板塊的項目倒掛的情況仍然存在。作為自住需求，后續(xù)價格的變動對自身影響不會太大。能增值保值更是錦上添花。

上海壹億豪宅合伙人Bobo在接受采訪時表示，各地買家都看好上海核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著豪宅項目的供應(yīng)增加，后續(xù)豪宅市場或也將面臨分化的格局，不同項目之間競爭加劇，卷地段、卷品質(zhì)、卷戶型，買家肯定會擇優(yōu)選擇。“從整體市場而言，不同項目都有自身的客群，買家也會根據(jù)自身情況有多少錢辦多少事。”

對于后續(xù)項目的供應(yīng)安排，11月23日，網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公示新一批近期將上市新建商品住房項目，9個新房項目將上市，上市面積共約14.68萬平方米，合計1130套房源，項目分布于浦東、靜安、楊浦、寶山、奉賢、松江以及青浦區(qū)。

該批次項目備案均價從42529元/平方米至169800元/平方米不等。其中，位于浦東陸家嘴的邑江庭（推廣名“陸家嘴太古源 源邸”）項目以16.98萬元/平方米的備案均價領(lǐng)跑。此外，浦東的湯臣嘉浩園備案均價13.8萬元/平方米；位于靜安的永興里以及楊浦的悅江璟庭的備案均價分別為12.5萬元/平方米、12.7萬元/平方米。