當(dāng)前，購房減稅政策如期落地，非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消正在進(jìn)行時(shí)。

近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱公告），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

11月18日，上海市在一線城市中打頭陣，率先推出新政，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。同時(shí)基于財(cái)政部等三部門稅收優(yōu)化政策，以及結(jié)合上海個(gè)稅政策的自身情況，相關(guān)政策都做了優(yōu)化，以更好促進(jìn)住房交易環(huán)節(jié)成本的降低。

具體來看，“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”微信公眾號(hào)發(fā)布公告稱，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

同時(shí)，對(duì)于個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購買住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。此次政策將自今年12月1日起施行。

11月18日，上海市推出新政，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。圖為樓盤資料圖。（圖片由攝圖網(wǎng)提供）

新政的出臺(tái)，將帶來哪些變化

契稅方面，在上海認(rèn)購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%。

“其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力地支持了購房消費(fèi)行為。新政對(duì)于購置二套房的契稅，減負(fù)效應(yīng)較明顯。舉例來說，對(duì)于認(rèn)購1000萬元總價(jià)的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可至10萬元，直接減少20萬元。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

在增值稅方面，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，與之相掛鉤的增值稅政策也將優(yōu)化，能夠有力降低上海房東的售房成本。

“舉例來說，若某人在2014年購置了一套600萬元的住房，到2024年該住房?jī)r(jià)格為1000萬元，其增值額約為400萬元。因持有年限已超兩年（增值稅政策通俗來說，即房產(chǎn)證持有兩年就不再需要繳增值稅），增值稅約20萬元，減負(fù)效應(yīng)非常可觀。而房東售房成本的降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對(duì)于購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

在個(gè)人所得稅方面，此前上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行差別化的個(gè)稅政策：2006年，原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。

此次上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)的新政，使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

“政策減負(fù)效應(yīng)明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬元總價(jià)的住房，過去個(gè)稅或需繳納20萬元，新政出臺(tái)后或只需繳納10萬元，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。另需說明的是，若該房東一年內(nèi)在上海換房，其還可享受個(gè)稅退稅的優(yōu)惠政策，具體以財(cái)政部等三部門《延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策》文件為準(zhǔn)。

新政實(shí)施后，影響幾何

嚴(yán)躍進(jìn)稱，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從2023年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。當(dāng)前，購房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，其他三個(gè)一線城市后續(xù)也會(huì)跟進(jìn)相關(guān)政策。

東北證券研究咨詢分公司房地產(chǎn)首席分析師吳胤翔認(rèn)為，此次公告調(diào)整相關(guān)政策，受益最大的將是一線城市的二手房交易，隨著普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消的逐步落地，年內(nèi)一線城市二手房成交量將迎來又一高潮，成交量持續(xù)放量后房?jī)r(jià)也有望逐步止跌回穩(wěn)。

“預(yù)計(jì)2025年年底一線城市房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)，一線城市止跌回穩(wěn)帶來的預(yù)期引導(dǎo)和外溢作用是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。展望未來，我們認(rèn)為稅收政策仍有進(jìn)一步發(fā)力的空間，比如，契稅方面不再區(qū)分首套和二套、統(tǒng)一稅率標(biāo)準(zhǔn)不再按照面積段劃分，增值稅方面進(jìn)一步下調(diào)增值稅率、下調(diào)免征持有年限乃至取消、給予一定免征面積等，個(gè)稅方面不再區(qū)分首套和二套、下調(diào)免征持有年限乃至取消、給予一定免征面積等。”吳胤翔表示。（記者 王彤旭）